关于配建幼儿园房屋产权归属移交的税务处理

一、不动产产权转移相关税收政策概况

（一）增值税相关政策

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）中附件2，《营业税改征增值税试点有关事项的规定》规定：

小颖言税注：

自2026年1月1日至2027年12月31日，一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的规定征收率计算缴纳增值税。（财政部 税务总局公告2026年第10号）

纳税人转让或者出租与机构所在地不在同一县（市、区、旗，下同）内的不动产，应当按照规定的纳税义务发生时间，向不动产所在地主管税务机关预缴增值税。纳税人转让与机构所在地不在同一县内的不动产，一般纳税人预征率为5%，小规模纳税人预征率为3%。纳税人转让与机构所在地不在同一县内的自建不动产和个体工商户中的小规模纳税人销售与机构所在地不在同一县内且购买不足2年的住房，以当期全部含税价款，按照下列公式计算应预缴的增值税：应预缴税款=当期全部含税价款÷（1+适用税率或征收率）×预征率。（财政部 税务总局公告2026年第14号）

房地产开发企业将配建的幼儿园无偿移交给教育部门，其实质上是以少缴土地出让金为对价，即开发商实质上是以少缴纳土地出让金的方式有偿销售幼儿园产权。

对配建部分的增值税问题如何处理，税务总局层面没有专门政策规定，省税务局有明确执行口径，即：配建房的建筑成本虽然也是土地成本的一部分，但在计算销售额时因为没有取得财政票据，不得差额扣除；在配建房的销售额确定上，无偿移交房产的，根据《营业税改征增值税试点实施办法》第四十四条第三款按照组成计税价格确定，组成计税价格＝建安成本×（1+10%），房地产企业在建设配建房过程中取得的进项税额可以抵扣。

综上：配建幼儿园房产无偿移交的应按照组成计税价格确定销售额，组成计税价格＝建安成本×（1+10%），同时房地产企业在建设配建房过程中取得的进项税额可以抵扣。

（二）契税相关政策

根据《中华人民共和国契税法》第六条"有下列情形之一的，免征契税：(二)非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助。"

《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》(财政部 税务总局公告2021年第23号)第三条规定"关于免税的具体情形：

（一）享受契税免税优惠的非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构，限于上述三类单位中依法登记为事业单位、社会团体、基金会、社会服务机构等的非营利法人和非营利组织。其中：

1、学校的具体范围为经县级以上人民政府或者其行政部门批准成立的大学、中学、小学、幼儿园，实施学历教育的职业教育学校、特殊教育学校、专门学校，以及经省级人民政府或者其人力资源社会保障行政部门批准成立的技工院校。

（二）享受契税免税优惠的土地、房屋用途具体如下：

2、用于教学的，限于教室(教学楼)以及其他直接用于教学的土地、房屋。

因此，符合上述条件的幼儿园在办理《房屋不动产权证》转移时免征契税。

（三）土地增值税相关政策

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第（三）项规定"房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

1、建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

2、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

3、建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

因此，在土地增值税清算时，对于房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的幼儿园，建成后无偿移交给教育局用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。

（四）所得税税收政策

《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第七条规定："企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。"

第十七条规定：企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：

（一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

根据以上规定，开发商配建幼儿园无偿移交政府，将不动产权属登记首次登记在开发企业名下，再通过转移登记将权属办至政府指定接收单位名下。应根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，对无偿移交行为视同销售，计入企业所得税收入总额。同时，无偿赠与地方政府、公用事业单位的幼儿园等配套设施，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

此外，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三条规定"税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行；法律授权国务院规定的，依照国务院制定的行政法规的规定执行。任何机关、单位和个人不得违反法律、行政法规的规定，擅自作出税收开征、停征以及减税、免税、退税、补税和其他同税收法律、行政法规相抵触的决定"之规定，税收优惠政策的制定主要集中在财政部、国家税务总局和省政府（法律法规授予省政府的优惠事项）以上层面，市级税务机关不能制定具体税收优惠政策。

二、下一步落实意见

下一步，我们将贯彻落实"高效办成一件事"总体要求，积极作为，为配建幼儿园房屋产权归属移交提速增效贡献税务力量。