房地产开发企业土地增值税预缴和尾盘销售实操问题

一、土地增值税正在清算过程中，尾盘销售还需要预缴土地增值税吗？

尾盘销售不需要预缴土地增值税，纳税人土地增值税预缴的截止时间为：税务机关受理纳税人清算申报时的前一预征税款所属期终了之日。

简单来说，如果纳税人是按月预缴，税务机关受理当月开始，尾盘销售就不再预缴土地增值；如果是按季度预缴，税务机关受理清算申报时的前一个税款所属期申报结束之后，尾盘销售就不再预缴。举例说明如下：

【案例1-1】蓝天房地产开发企业于2026年5月20日向主管税务机关提交土地增值税清算申报资料，主管税务机关于6月5日受理。

分析：

情形一：按月预缴土地增值税

税务机关受理土地增值税清算申报时点为6月，“前一预征税款所属期”为5月，“前一预征税款所属期终了”为6月征期申报预缴5月土地增值税结束。2026年6月起预（销）售取得的收入，不再办理预缴申报，待清算审核后办理尾盘申报。

情形二：按季度预缴土地增值税

主管税务机关于6月5日受理土地增值税清算，前一预征税款所属期为1至3月，4月申报第一季度预缴的土地增值税。4月开始不再预缴土地增值税。

【提示】根据国家税务总局公告2026年第3号第三条规定：纳税人办理土地增值税清算申报时，确认销售收入、销售面积的截止时间与预缴土地增值税截止时间相同。

二、税务机关受理了房地产开发企业的土地增值税清算，地产企业销售的剩余房产，土地增值税如何处理？

只要是税务机关受理了土地增值税清算，之后尾盘销售，肯定不再预缴土地增值税，要按计算增值额的方式申报缴纳土地增值税。

什么时候开始缴纳？税务机关出具清算审核结论后的首个纳税申报期内申报缴纳，并且按季度申报。强调：尾盘销售土地增值税按季申报缴纳。

【案例1-2】承接【案例1-1】，蓝天房地产开发企业于2026年5月20日向主管税务机关提交土地增值税清算申报资料，主管税务机关于6月5日受理。8月17日出具审核清算结论。

分析：税务机关出具清算审核结论（8月17日）后的首个申报期为2026年10月（因为是按季申报），所以地产企业应在10月申报期申报2026年6月至9月销售房产的土地增值税。

三、尾盘销售的房地产自土地增值税清算结论后的首个申报期开始申报缴纳，问：土地增值税如何计算？

根据国家税务总局公告2026年第3号第七条规定：纳税人根据土地增值税清算审核结论数据，计算各类型业态单位建筑面积扣除项目金额(税务机关审核确定相应类型房地产的扣除项目金额合计÷相应类型房地产的可售建筑面积),各类型房地产单位建筑面积扣除项目金额不包括清算时与转让房地产有关的税金，尾盘销售发生的与转让房地产有关的税金据实扣除。

【案例2】某地房地产开发项目全部为普通标准住宅，主管税务机关出具的清算审核结论确认的普通标准住宅扣除项目金额合计273000万元（其中与转让房地产有关的税金3000万元），普通标准住宅可售建筑面积90000平方米，则单位建筑面积扣除项目金额＝270000万元÷90000平方米＝3万元/平方米；

清算审核后的某个属期销售尾盘2000平方米，发生与转让房地产有关的税金10万元，则与此相对应的扣除项目金额＝2000平方米×3万元/平方米＋10万元＝6010万元。

【提示】根据国家税务总局公告2026年第3号 国家税务总局关于土地增值税若干征管口径的公告第五条规定：“与转让房地产有关的税金”包含转让房地产缴纳的印花税，同时转让房地产缴纳的地方教育附加视同税金予以扣除。

四、尾盘销售的房地产为普通标准住宅，其满足条件的，仍可享受免征土地增值税政策

根据国家税务总局公告2026年第3号 国家税务总局关于土地增值税若干征管口径的公告第八条规定：纳税人办理尾盘销售申报时，普通标准住宅当期增值额超过扣除项目金额20%的，按规定征收土地增值税；普通标准住宅当期增值额未超过扣除项目金额20%的，可申报享受免征土地增值税。

【案例3】某地房地产开发项目全部为普通标准住宅，在尾盘销售的某个税款属期，销售收入为1000万元，包括与转让房地产有关税金在内的扣除项目金额为900万元，增值额为100万元，增值率11%（100/900）未超过20%，可以申报享受免征土地增值税优惠。

文章来源：说财论税