土地出让合同签订前已占用土地是否纳税

土地出让合同签订前已占用土地，需要缴纳耕地占用税和城镇土地使用税，但两者的纳税义务发生时间、纳税主体及计税依据存在明显区别，需分别进行判定：

一、耕地占用税：需要缴纳，纳税义务发生时间为“实际占用”当日

纳税义务发生时间：根据《中华人民共和国耕地占用税法》及其实施办法规定，未经批准占用耕地的，纳税义务发生时间为自然资源主管部门认定的纳税人实际占用耕地的当日。因此，在土地出让合同签订前实际占用耕地的，需按实际占用当日确认纳税义务，并自纳税义务发生之日起30日内申报缴纳。

纳税主体：未经批准占用耕地的，纳税人为实际用地人（即实际占用人）。

计税依据：按实际占用的耕地面积计算。

二、城镇土地使用税：需要缴纳，纳税义务发生时间视“占用性质”而定

城镇土地使用税按年计算、分期缴纳，其纳税义务发生时间主要取决于土地的实际占用状态及权属情况，不能仅以“未签订出让合同”为由免除纳税义务：

未批先占（权属未确定）情形：若属于“未批先占”或“未转先用”（即实际占用但尚未取得土地使用权，权属未确定），根据《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字〔1988〕第15号）规定，土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税。纳税义务发生时间为实际占用土地的当日，需在实际使用期间缴纳土地使用税。

已取得土地使用权或属于“未转先用”情形：若实际占用前已通过其他方式取得土地使用权，或属于“未转先用”（即实际占用但已签订土地转让合同，权属已发生转移），根据《财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，纳税义务发生时间为“合同约定交付土地时间的次月”或“合同签订的次月”。若实际占用时间晚于合同约定的交付时间，仍按合同约定的时间起算，实际占用时间不作为起算依据。

计税依据：以纳税人实际占用的土地面积为计税依据（若实际占用面积与土地使用权证载面积不一致，通常以实际占用面积或税务机关核定的面积为准）。

注：实际税务处理中，各地税务机关对“实际占用”的认定标准可能存在细微差异，具体纳税情况请以主管税务机关的核定为准。

文章来源：刘小玲 中汇武汉税务师事务所十堰所