案例解析当“土地增值税”遇到“其他税费”

一、涉及增值税的案例处理

案例1：A房地产公司销售一套房屋，含税销售收入为1110万，假设A公司适用增值税简易计税方式，则A公司的土地增值税应税收入为？

解析：根据总局2016年70号公告第一条规定，结合2026年增值税法实施后简易计税方式征管要求，土地增值税应税收入=不含增值税应纳税额=1110/（1+5%）=1057.14万。

增值税简易计税方式的征收率保持5%不变，土地增值税应税收入仍按不含税口径核算，与增值税法对不含税收入的界定保持一致。

案例2：A房地产公司销售一套房屋，含税销售收入为1110万，假设对应的地价款为400万， A公司适用增值税一般计税方式，则A公司的土地增值税应税收入为？

解析：①增值税销项税额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）×9%=（1110-400）/（1+9%）×9%=57.80万。

②根据总局2016年70号公告第一条规定，结合总局2026年3号公告精神，土地增值税应税收入=不含增值税销项税额=含税销售额-增值税销项税额=1110-57.80=1052.20万。

案例3：A房地产公司销售一套房屋，取得预售款1110万，则A公司预征土地增值税的计税依据如何确定？

解析：①增值税应预缴增值税税款=预售款÷（1+适用税率或征收率）×3%（一般计税方式按9%税率，简易计税按5%征收率）。

②根据总局2026年3号公告第二条规定，自2026年1月1日起，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，土地增值税预征的计税依据=预收款÷（1＋增值税适用税率或征收率），不再执行“预收款-应预缴增值税税款”的计算方式，与增值税预征的计税依据保持一致，简化纳税人核算流程。

具体计算：若适用一般计税方式（9%税率），预征计税依据=1110÷（1+9%）≈1018.35万；若适用简易计税方式（5%征收率），预征计税依据=1110÷（1+5%）≈1057.14万。

根据总局2026年3号公告第一条，预征申报起止时间明确为：自房地产开发项目首张预售许可证书（或现售备案证书）的发证当日起，或取得首笔预（销）售收入当日起（孰早），按期申报预缴；自税务机关受理清算申报时的前一预征税款所属期终了之日起，停止预征申报。

案例4：A房地产公司将自行开发的一套房产分配给股东，该套房产同期、同类的市场价格为1110万，A公司如何确定视同销售的土地增值税应税收入？此种情况的土地增值税应税收入是否含税？

解析：根据总局2016年70号公告第三条规定，结合总局2026年3号公告精神，纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》〔国税发〔2006〕187号〕第三条规定执行，即：按本企业在同一地区、同一年度的同类房地产的平均价格确定或由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

考虑到房屋销售的同期、同类市场价格为含增值税价格，则A公司视同销售的含税销售价格为1110万，在确定土地增值税应税收入时，应区分纳税人类型及土地成本抵减销售额等情况，按现行增值税税率（9%）或征收率（5%）换算为不含税收入，参考案例1、案例2确定。

案例5：A公司为增值税小规模纳税人，适用增值税简易计税方式，2010年购入一套二手房，购入价格为800万，2026年6月卖出，转让价格为1110万。则A公司转让该套二手房时，如何确定土地增值税应税收入？

解析：①增值税应纳税额=（1110-800）/（1+5%）×5%=14.76万（小规模纳税人转让二手房简易计税政策不变）。

②根据总局2016年70号公告第一条、总局2026年3号公告精神，土地增值税应税收入=不含增值税应纳税额=1110-14.76=1095.24万。

此种计算方式同样适合一般纳税人选择增值税简易征税方式时的情况；若为个人转让二手房，2026年起个人销售购买不足2年的住房，增值税征收率由5%降至3%（财政部 税务总局公告2025年第17号），需同步调整土地增值税应税收入换算口径。

案例6：A公司为增值税一般纳税人，适用增值税一般计税方式，2023年7月购入一套二手房，购入价格为800万（取得增值税专用发票，进项税额72万），2026年6月卖出，转让价格为1110万，则A公司转让该套二手房时，如何确定土地增值税应税收入？

解析：①增值税销项税额=1110/（1+9%）×9%≈90.83万（2026年增值税法实施后，不动产销售税率统一为9%）。

②根据总局70号公告第一条、总局2026年3号公告精神，土地增值税应税收入=不含增值税销项税额=1110-90.83=1019.17万。

结合2026年增值税法规定，进项税额抵扣口径不变，总局70号公告对一般纳税人土地增值税应税收入的规定仍合理。假设A公司购入二手房价格为1110万（不含税成本1018.35万，进项税额92.65万），卖出价格1110万（不含税收入1018.35万，销项税额92.65万），增值税应纳税额=0，若土地增值税应税收入按“不含增值税应纳税额”计算为1110万，会导致虚假增值，因此按“不含增值税销项税额”计算更贴合实际。

案例7：A房地产公司购入建筑劳务，由于属于营改增过渡期间，假设取得建筑公司开具的不同发票，其中营业税发票1110万、增值税普通发票1110万、增值税专用发票1110万。则A公司在土地增值税清算时，如何确定土地增值税扣除项目金额？

解析：根据〔财税〔2016〕43号〕文第三条规定，结合2026年增值税法及总局2026年3号公告精神，具体处理如下：

①营业税发票对应的1110万，全部计入土地增值税扣除项目金额。原因：营业税发票不存在是否含增值税的情况，应全部作为建安成本。

②增值税普通发票对应的1110万，全部计入土地增值税扣除项目金额。原因：增值税普通发票对应的进项税额不得在A公司的增值税销项税额中扣除，且会计核算时，1110万全部计入建安成本，此时1110万应全部作为建安成本。

③增值税专用发票对应的1110万，以不含税的1018.35万（1110÷（1+9%））计入土地增值税扣除项目金额。原因：增值税专用发票作为增值税抵扣凭证，其中的91.65万进项税额可以在A公司转让不动产缴纳的增值税销项税额中扣除，该91.65万进项税额不得重复作为土地增值税扣除项目金额（暂不考虑进项税额转出的情形）。

上述对不同发票的处理方式，同样适用于纳税人转让二手房，具体参考总局2016年70号公告第六条、总局2026年3号公告相关规定。

案例8：A房地产公司开发的项目于2026年2月取得首张预售许可证，3月取得预收款2180万（适用一般计税方式，9%税率），4月达到清算条件并提交清算申报，主管税务机关于5月10日受理。请确定该项目土地增值税预征申报起止时间及预征计税依据。

解析：①预征申报起始时间：2026年2月（首张预售许可证发证当月），需在2026年3月征期申报预缴2月的土地增值税；3月取得的预收款，需在4月征期申报预缴3月的土地增值税。

②预征申报截止时间：主管税务机关受理清算申报（5月10日）的前一预征税款所属期（4月），需在2026年5月征期申报预缴4月的土地增值税；自2026年5月起，停止预征申报，后续销售按尾盘销售处理。

③预征计税依据=2180÷（1+9%）=2000万，若当地普通标准住宅预征率为1.5%，则预征土地增值税=2000×1.5%=30万。（依据：总局2026年3号公告第一条、第二条）

二、涉及契税的案例处理

2026年契税征管政策未发生重大调整，土地增值税与契税的衔接规则保持不变，结合总局2026年3号公告“客观反映纳税人取得土地使用权所支付的实际成本”的原则，补充细节如下。

案例9：A房地产公司受让土地使用权时取得土地出让金财政票据1000万、契税完税凭证30万，在确定土地增值税扣除项目时，契税如何处理？

解析：A公司缴纳的30万契税，可作为“取得土地使用权所支付的金额”一并列入土地增值税的扣除项目处理（参考〔国税发〔2010〕220号〕第五条规定）。

结合总局2026年3号公告第四条精神，若该土地出让合同中约定，A公司需在项目规划范围外为政府建设公共设施，相关建造支出可计入“取得土地使用权所支付的金额”扣除，但契税仍仅按土地出让金计算扣除，不包含红线外配套建设支出对应的契税。

案例10：A公司2020年6月购入一套二手房屋，购入价格为100万，缴纳契税3万，已经取得购房发票、契税完税证。2026年6月以200万的价格卖出，在确定土地增值税扣除项目时，契税如何处理？

解析：契税可以扣除，但不得加计扣除，即：A公司的土地增值税扣除项目金额=100×（1+5%×6）+3=133万。根据〔财税〔2006〕21号〕文第二条规定，纳税人转让旧房及建筑，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，可按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除项目金额。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

案例11：仍考虑案例9中的情形，但A公司遗失购房发票，委托评估机构出具旧房重置报告，重置评估价为80万，成新率为60%，则在土地增值税扣除项目时，契税如何处理？

解析：契税不予扣除，即：土地增值税扣除项目金额=重置成本×成新率=80×60%=48万。参考〔财税字〔1995〕48号〕第十一条规定，对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除；企业转让旧房同理，评估价已涵盖契税成本，无需单独扣除。

案例12：①2022年A公司受让一宗土地使用权，取得出让金财政票据100万、契税完税证3万；②2024年A公司以该土地使用权作价200万投资入股B公司，A公司符合〔财税〔2015〕5号〕文第三条不征收土地增值税的规定，但由于土地使用权的作价投资需要征收契税，B公司缴纳契税6万；③2026年B公司以300万转让给C公司。则B公司计算转让环节的土地增值税时，是否可以扣除B公司缴纳的6万契税？

解析：该问题结合总局2026年3号公告“客观反映实际成本”的原则，仍赞同观点2，即B公司土地成本=103+6=109万。

根据〔国税发〔2010〕220号〕第五条规定，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除；总局2026年3号公告第四条进一步明确，应客观反映纳税人取得土地使用权所支付的实际成本，B公司缴纳的6万契税是其取得土地使用权的必要支出，属于实际成本范畴，应予以扣除。

〔财税〔2015〕5号〕文第六条规定的“追溯扣除改制重组前成本”，核心是保持土地增值税税收链条完整，并不排斥受让方新增的、合理的契税支出，与A公司平价转让给B公司后，B公司缴纳的契税可扣除的逻辑一致。

三、涉及印花税的案例处理

根据总局2026年3号公告第五条，自2026年1月1日起，纳税人因转让房地产缴纳的印花税，按企业会计准则或企业会计制度规定应计入“税金及附加”科目，与会计制度规定相衔接，在申报土地增值税时计入“与转让房地产有关的税金”扣除，彻底解决此前房地产开发企业印花税扣除的争议。

案例13：A房地产公司开发销售某房地产开发项目，销售收入1000万（不含税），缴纳房地产转让环节的印花税5000元（2025年发生），项目清算时，印花税如何扣除？

解析：印花税已作为开发费用，按照综合比例扣除，不得作为“与转让房地产有关的税金”重复扣除（根据〔财税字〔1995〕48号〕第九条规定）。

2025年及之前，房地产开发企业转让房地产缴纳的印花税，若计入“管理费用”，按开发费用综合比例扣除；若计入“税金及附加”，部分地区允许按“与转让房地产有关的税金”扣除，执行口径不统一。

案例14：仍考虑案例13的情形，但缴纳的印花税为2026年5月1日之后发生的，项目清算时，印花税如何扣除？

解析：印花税应作为“与转让房地产有关的税金”扣除。根据〔财会〔2016〕22号〕文第二条第（二）点，印花税在“税金及附加”会计科目中核算；结合总局2026年3号公告第五条，自2026年1月1日起，纳税人因转让房地产缴纳的印花税，计入“与转让房地产有关的税金”扣除，无需再按开发费用综合比例扣除，统一执行全国征管口径，不再存在争议。

案例15：A公司为非房地产公司，销售一套二手商铺1000万（不含税），缴纳印花税5000元（2026年发生），印花税能否在土地增值税税前扣除？

解析：印花税作为“与转让房地产有关的税金”扣除（参考〔财税字〔1995〕48号〕第十条规定、总局2026年3号公告第五条）。

2026年起，无论房地产开发企业还是非房地产开发企业，转让房地产缴纳的印花税，只要计入“税金及附加”科目，均作为“与转让房地产有关的税金”扣除，彻底统一扣除口径；非房地产开发企业无特殊限制，其缴纳的印花税可直接据实扣除。

案例16：A房地产公司取得土地使用权，支付土地出让金1000万，缴纳取地环节的印花税5000元（2026年发生）。项目清算时，取地环节缴纳的印花税能作为土地成本在土地增值税前扣除？

解析：取地环节缴纳的印花税不得作为土地成本扣除。根据《条例细则》第七条规定，允许扣除的印花税指的是转让房地产时缴纳的印花税，不包括取地环节、开发环节缴纳的印花税；结合总局2026年3号公告第五条，仅转让环节的印花税可作为“与转让房地产有关的税金”扣除，取地环节的印花税仍作为“税金及附加”核算，按开发费用相关规定处理，不得单独作为土地成本扣除。

案例17：A房地产公司2026年6月转让一套开发产品，取得不含税销售收入2000万，缴纳印花税10000元（计入“税金及附加”），同时缴纳地方教育附加2万，该公司为房地产开发企业。项目清算时，印花税和地方教育附加如何扣除？

解析：①印花税10000元，作为“与转让房地产有关的税金”据实扣除（依据：总局2026年3号公告第五条）；②地方教育附加2万，视同“与转让房地产有关的税金”予以扣除（依据：总局2026年3号公告第五条，明确地方教育附加与教育费附加性质一致，可作为税金扣除）。

四、涉及城建税、教育费附加的案例处理

总局2026年3号公告第五条明确，纳税人因转让房地产缴纳的地方教育附加，视同“与转让房地产有关的税金”予以扣除，彻底明确地方教育附加的扣除口径。

案例18：A房地产公司开发多个项目，采用增值税一般计税方式（9%税率），其中甲项目含税销售收入1110万，预缴增值税30万，则甲项目土地增值税清算时，如何确定可以扣除的城建税、教育费附加？

解析：按照预缴增值税对应的城建税、教育费附加扣除，即：30×（7%+3%）=3万。若同时缴纳地方教育附加（2%），则可额外扣除30×2%=0.6万。

根据总局2016年70号公告第三条规定，凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除；结合总局2026年3号公告第五条，地方教育附加可同步扣除，统一按实际缴纳的增值税对应的附加税费据实扣除。

案例19：A房地产公司只开发一个房地产项目，采用增值税一般计税方式（9%税率），A公司除该项目的开发销售外无其他业务，项目的含税销售收入为1110万、土地成本400万，A公司应计的销项税额为57.80万。A公司购入建筑安装劳务300万，取得增值税专用发票，进项税额为24.77万。则A公司进行土地增值税清算时，如何确定可以扣除的城建税、教育费附加？

解析：①实际缴纳增值税=销项税额-进项税额=57.80-24.77=33.03万；②可扣除的城建税、教育费附加=33.03×（7%+3%）=3.30万；③若缴纳地方教育附加，可额外扣除33.03×2%=0.66万。

根据总局2016年70号公告第三条规定，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除；结合总局2026年3号公告第五条，地方教育附加可一并据实扣除。

案例20：考虑案例19中的情形，假设A房地产公司除了交纳了3万城建税、教育费附加以外，还缴纳了0.6万的地方教育费附加，地方教育费附加能否在土地增值税税前扣除？

解析：应予以扣除。根据总局2026年3号公告第五条，明确纳税人因转让房地产缴纳的地方教育附加，视同“与转让房地产有关的税金”予以扣除，彻底解决此前地方教育附加扣除的争议，其与教育费附加的性质一致，均为房地产转让环节按固定比例缴纳的政府性基金，可同步扣除。

五、涉及城镇土地使用税、房产税的案例处理

2026年延续实施公租房相关税收优惠政策，明确公租房建设、运营环节的城镇土地使用税、房产税优惠，间接影响土地增值税扣除口径（优惠部分无需计入成本或费用，不影响扣除项目）。

案例21：A房地产公司在房地产项目建设环节缴纳的土地使用税，能否在项目土地增值税清算时予以扣除？

解析：不予扣除。根据《条例细则》规定，允许扣除的税金，指的是转让房地产环节缴纳的增值税、城建税、印花税、教育费附加、地方教育附加，不包括城镇土地使用税。城镇土地使用税在“税金及附加”会计科目中核算，不计入A公司的土地成本或建安成本，不得在土地增值税前扣除。

《关于延续实施公共租赁住房税收优惠政策的公告》，若A公司开发的项目中配套建设公租房，按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公租房涉及的城镇土地使用税，免征部分无需核算，也不影响土地增值税扣除项目。

案例22：A房地产公司房屋建成后自用一段时间，自用期间缴纳的房产税，在房屋转让时，能否在土地增值税税前扣除？

解析：不予扣除。原因同上，房产税不属于转让房地产环节缴纳的税金，在“税金及附加”科目核算，不计入转让环节的成本或费用，不得在土地增值税前扣除。

根据《关于延续实施公共租赁住房税收优惠政策的公告》，对公租房免征房产税，若A公司将房屋用于公租房运营，自用期间免征的房产税无需核算，也不影响后续转让时的土地增值税扣除。

案例23：A房地产公司开发的项目中配套建设公租房，公租房建筑面积占总建筑面积的20%，项目建设期间缴纳城镇土地使用税100万，自用公租房期间缴纳房产税50万。则该公司土地增值税清算时，城镇土地使用税和房产税如何处理？

解析：①城镇土地使用税：可免征20%（对应公租房部分），即免征20万，实际缴纳的80万仍在“税金及附加”核算，不得在土地增值税前扣除；②房产税：公租房自用期间免征房产税50万，免征部分无需核算，也不影响土地增值税扣除；若后续转让公租房，且增值额未超过扣除项目金额20%，可免征土地增值税（依据：公租房税收优惠政策）。

六、吉林省地方政策专属案例

根据《国家税务总局吉林省税务局关于土地增值税核定征收有关事项的公告》（国家税务总局吉林省税务局公告2025年第1号）规定，聚焦吉林省土地增值税核定征收场景，明确不同房地产类型、旧房转让的核定征收率及计算方式，兼顾政策时效性（2025年9月1日起施行），适配吉林省征管要求。

案例24：吉林省长春市某房地产开发企业（以下简称“长春某房企”）开发一房地产项目，2026年5月达到土地增值税清算条件，经主管税务机关审核，该企业账目混乱、成本资料残缺不全，无法准确核算扣除项目金额，符合核定征收条件。该项目共实现含税销售收入8640万元，其中普通标准住宅含税销售收入4200万元，非普通标准住宅及商业配套（其他类型房地产）含税销售收入4440万元。该企业适用增值税一般计税方式（9%税率），无此前已出具《税务事项通知书（土地增值税清算通知）》情形，计算该企业应缴纳的土地增值税（按核定征收方式）。

解析：① 确定核定征收适用场景及征收率：根据吉林省2025年第1号公告第一条，土地增值税清算坚持查账为主、核定为辅原则，该企业因账目混乱无法准确核算扣除项目，可实行核定征收；结合公告第二条，普通标准住宅核定征收率6%，非普通标准住宅及其他类型房地产核定征收率8%；同时该项目无此前已出具清算通知情形，按2025年第1号公告执行。

② 换算土地增值税应税收入（一般计税方式）：

普通标准住宅应税收入=含税销售收入÷（1+增值税税率）=4200÷（1+9%）≈3853.21万元；

非普通标准住宅及其他类型房地产应税收入=4440÷（1+9%）≈4073.39万元。

③ 分类型计算核定征收的土地增值税：

普通标准住宅应缴土地增值税=应税收入×核定征收率=3853.21×6%≈231.19万元；

非普通标准住宅及其他类型房地产应缴土地增值税=4073.39×8%≈325.87万元；

④ 该企业合计应缴纳土地增值税=231.19+325.87=557.06万元。

1. 若该项目为分期开发，根据吉林省2025年第1号公告第一条，各期清算方式应保持一致，若本期实行核定征收，后续分期也需按核定征收方式清算；2. 若该企业此前有税务机关已出具《税务事项通知书（土地增值税清算通知）》的项目，该部分项目按原政策执行，本次清算项目按2025年第1号公告执行。

案例25：吉林省吉林市某非房地产企业（以下简称“吉林某企业”），2026年6月转让一套2018年购入的旧房，该旧房无法提供评估价格及完整购房资料，主管税务机关核定其实行土地增值税核定征收。该旧房含税转让价格为1575万元，企业适用增值税简易计税方式（5%征收率），计算该企业应缴纳的土地增值税。

解析：① 确定核定征收率：根据吉林省2025年第1号公告第三条，纳税人转让旧房及建筑物，按规定实行核定征收的，核定征收率为5%；

② 换算土地增值税应税收入（简易计税方式）：应税收入=含税转让价格÷（1+增值税征收率）=1575÷（1+5%）=1500万元；

③ 计算应缴土地增值税=应税收入×核定征收率=1500×5%=75万元。

该案例中，企业转让旧房无法准确核算扣除项目，符合核定征收条件，严格按吉林省规定的5%核定征收率计算，与房地产开发项目核定征收率区分清晰，避免混淆适用口径。

七、2026年最新政策核心总结

7.1   土地增值税预征相关

1、预征计税依据：统一为“预收款÷（1＋增值税适用税率或征收率）”，与增值税预征口径一致（总局2026年3号公告第二条）。

2、预征申报起止时间：起始时间为“首张预售/现售证发证日或首笔预收款取得日（孰早）”，截止时间为“税务机关受理清算申报的前一预征税款所属期终了之日”（总局2026年3号公告第一条）。

7.2   扣除项目相关

1、印花税：2026年起，转让房地产缴纳的印花税（计入“税金及附加”），作为“与转让房地产有关的税金”据实扣除，统一征管口径（总局2026年3号公告第五条）。

2、地方教育附加：明确作为“与转让房地产有关的税金”扣除，与教育费附加待遇一致（总局2026年3号公告第五条）。

3、红线外支出：土地出让合同约定的红线外公共设施建造支出，可计入“取得土地使用权所支付的金额”扣除（总局2026年3号公告第四条）。

7.3   尾盘销售相关

1、申报时间：预征停止后，尾盘销售按季申报缴纳土地增值税；清算审核结论出具前的尾盘收入，在结论出具后的首个纳税申报期统一申报（总局2026年3号公告第六条）。

2、扣除项目计算：单位建筑面积扣除项目金额不含清算时的税金，尾盘销售发生的税金据实扣除（总局2026年3号公告第七条）。

3、免税优惠：尾盘销售普通标准住宅，增值额未超过扣除项目金额20%的，可免征土地增值税（总局2026年3号公告第八条）。

7.4   优惠政策相关

1、公租房优惠：公租房建设、运营环节免征城镇土地使用税、房产税；转让旧房作为公租房房源，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税（延续实施公租房税收优惠政策）。

2、个人转让住房：2026年起，个人销售购买不足2年的住房，增值税征收率由5%降至3%，同步影响土地增值税应税收入换算口径（财政部 税务总局公告2025年第17号）。

7.5   吉林省地方政策补充

1、核定征收率：普通标准住宅6%，非普通标准住宅及其他类型房地产8%，转让旧房及建筑物5%；

2、执行原则：查账为主、核定为辅，分期开发项目各期清算方式一致；2025年9月1日起施行，此前已出具清算通知的项目按原政策执行。

八、政策依据

8.1   增值税

1. 应税收入：一般计税按“含税销售额-销项税额”核算（税率9%），简易计税按“含税销售额÷（1+5%）”核算；2. 预征计税依据：统一为“预收款÷（1+适用税率/征收率）”；3. 视同销售：按同期同类含税价换算为不含税收入

总局2016年70号公告、总局2026年3号公告、《增值税法》

一般计税不可按“不含增值税应纳税额”计算应税收入，避免虚假增值

8.2   契税

1. 房地产企业受让土地：契税计入“取得土地使用权所支付的金额”扣除；2. 转让旧房：能提供契税完税证的，作为“与转让房地产有关的税金”扣除，不加计；3. 改制重组受让：新增契税可作为实际成本扣除

国税发〔2010〕220号、财税〔2006〕21号、总局2026年3号公告

旧房按评估价扣除时，契税已包含在评估价中，不得单独扣除

8.3   印花税

1. 2026年起，转让房地产缴纳的印花税（计入“税金及附加”），作为“与转让房地产有关的税金”据实扣除；2. 取地、开发环节印花税，不得作为土地成本，按对应费用口径处理

总局2026年3号公告、财税字〔1995〕48号、财会〔2016〕22号

2025年及之前房地产企业转让印花税，按旧口径（开发费用）扣除，不可混淆

8.4   城建税、教育费附加、地方教育附加

1. 能按清算项目准确核算的，按实际缴纳增值税对应的税费据实扣除；2. 无法准确核算的，按预缴增值税对应的税费扣除；3. 地方教育附加与教育费附加同口径扣除

总局2016年70号公告、总局2026年3号公告

地方教育附加可扣除，无需再纠结征管口径，与城建税、教育费附加同步处理

8.5   城镇土地使用税、房产税

1. 无论建设环节、自用环节缴纳的，均不得在土地增值税前扣除；2. 公租房相关优惠部分，免征金额无需核算，不影响扣除项目

《土地增值税暂行条例实施细则》、公租房税收优惠公告

不可将“税金及附加”核算的该类税费，误作为“与转让房地产有关的税金”扣除

文章来源：税缘网整理