重磅官宣！取消普通和非普通住宅标准，对土增税清算影响几何
自从今年7月召开的二十届三中全会《决定》提出取消普通住宅和非普通住宅标准后，北京、上海、江苏、山西、福建、河南等地区陆续发文响应。
北京
关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知
京建发〔2024〕400号
各有关单位：
为贯彻落实党中央、国务院决策部署，更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，推动构建房地产发展新模式，经市政府同意，现就有关事项通知如下：
一、落实国家关于降低存量房贷利率政策，引导商业银行稳妥有序将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近。
二、居民家庭购买首套商品住房，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%。购买二套商品住房，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于20%。
三、非本市户籍居民家庭购买五环内商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满3年及以上；购买五环外商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满2年及以上。
符合本市经济社会发展需要的高层次和急需紧缺人才购买本市商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。
四、居民家庭购买通州区商品住房，按全市统一政策执行。
五、本市户籍成年单身人士与未成年子女共同生活的，按本市户籍居民家庭执行住房限购政策。
六、对二孩及以上本市户籍居民家庭购买商品住房，申请公积金个人住房贷款的，可贷款额度上浮40万元。
七、按照国家工作部署，及时取消普通住房和非普通住房标准。
八、加快构建房地产发展新模式。完善“市场+保障”住房供应体系，抓紧出台支持“好房子”建设的举措，加快推进城中村改造，发挥“白名单”作用满足房地产企业合理的融资需求，持续防范化解房地产风险，稳定市场预期。
本通知自2024年10月1日起施行，原有政策与本通知不一致的，以本通知为准。
北京市住房和城乡建设委员会
北京市财政局
中国人民银行北京市分行
国家金融监督管理总局北京监管局
国家税务总局北京市税务局
北京住房公积金管理中心
2024年9月30日
上海
关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知
沪建房管联〔2024〕502号
各有关单位：
为深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式，因城施策更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，经市政府同意，现就进一步优化房地产市场政策措施通知如下：
一、调整住房限购政策
（一）对非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。
（二）对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭，在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。
（三）在自贸区临港新片区实施更加差异化的购房政策，对在新片区工作、存在职住分离的群体，在执行现有住房限购政策的基础上，可在新片区增购1套住房，促进职住平衡。
二、优化住房信贷政策
（一）落实国家关于降低存量房贷利率政策，引导商业银行稳妥有序将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近，进一步减轻购房人房贷利息支出。
（二）首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%。二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%；实行差异化政策区域的二套房贷最低首付款比例调整为不低于20%。住房公积金二套房贷最低首付比例相应调整。
三、调整住房税收政策
（一）调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。
（二）按照国家工作部署，及时取消普通住房标准和非普通住房标准，减少住房交易成本，更好满足居民改善性住房需求。
本通知自2024年10月1日起施行。
市住房城乡建设管理委
市房屋管理局
市财政局
人民银行上海市分行
上海金融监管局
市税务局
2024年9月29日
业内人士观点 目前涉及住宅的很多税收政策与普通住宅和非普通住宅标准区分有关，如果直接取消相关标准，需有相应的税收政策配套实施。住宅标准对个人买卖住房影响最大的当数增值税。比如在北京，个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。 不过，以上影响只限于北京市、上海市、广州市和深圳市，其中上海、深圳等地将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年，因此，如取消普通住宅标准，可考虑取消以上文件对北上广深等地的例外规定即可。 取消普通住宅标准对房地产开发企业也影响重大： 一是对预征率的影响。 根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第三条规定，“根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整”。各地一般会对销售普通住宅规定较低的预征率，如取消相关标准需考虑后续政策衔接，建议后续住宅可统一参照普通住房预征即可。 二是对土地增值税清算的影响。 土地增值税暂行条例及相关配套文件中免征土地增值税的内容均涉及“普通标准住宅”，因此，如取消普通住宅标准，土地增值税暂行条例及相关配套文件也需同步修改，特别是免征土地增值税的标准如何跟进，否则企业有可能在取消普通住宅标准后就不能享受相应税收优惠。建议可直接按面积和增值额两个标准规定免征土地增值税的住宅情形。 （摘自中国税务报 时间：2024年09月25日 版次：08）
文章来源：北京市住房和城乡建设委员会网站、国家税务总局上海市税务局网站、中国税务报等
