平台公司划入的地下停车场经营权要交房产税和土地使用税吗？

政府把乙中学地下停车场的经营权划拨给甲平台公司，期限30年，乙中学持有该地下停车场涉及土地的土地使用证，地下停车场本身无房产证，那么地下停车场需要缴纳房产税和土地使用税吗？由谁缴纳？

一、房产税

《财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）第一条规定，“凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所”，第二条规定“对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税”，第三条规定“出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税”。

根据财税〔2005〕181号，地下停车场属于房产税征收范畴，应参照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

对于地下停车场计征房产税时，要注意以下几点：

第一，房地产企业地下停车场在出售前是否缴纳房产税？《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）的规定，房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种商品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税，但对售出前，房地产开发企业已使用或出租，出借的商品房，应当按照规定征收房产税。

第二，地下停车场房产税的计税原值是否包括土地成本？根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等”。地下停车场的计税原值是否包括土地成本，需要看地下车库建筑面积在规划时计不计入容积率，如果计容，就应该分摊土地成本，如果不计容，则不包括土地成本。

第三，转让地下停车场永久使用权是否缴纳房产税？目前，很多地下停车位办理不了产权证。开发商卖车位就采用了转让永久使用权的模式，转让年限与车位所在的土地使用权年限一致。虽然转让地下车位永久使用权没有发生产权转移，但房地产企业转让地下车位永久使用权并非属于租赁收入，并且在转让永久使用权后，受让人取得了地下车位的所有权、占有权、受益权、处置权。因此，转让地下车位永久使用权收入不应当缴纳房产税。

回到开头问题，甲公司获得乙中学地下停车场的30年的经营权，并非所有权。房产税是财产税，本身经营权不需要交房产税。对于乙中学来讲，依据《财政部 国家税务总局关于教育税收政策的通知》（财税〔2004〕39号）“二、对国家拨付事业经费和企业办的各类学校、托儿所、幼儿园自用的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税”，但是经营权给了甲公司之后，那就脱离了“自用”的范畴，不符合房产税免税政策。

但是，乙中学没有收取甲公司的租金，所以，依据《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2009]128号）第一条“无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。”，该地下停车场的纳税义务人应为甲公司，按照房产余值缴纳房产税。

二、土地使用税

依据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2009〕128号)第四条“对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。”

根据财税〔2009〕128号，地下停车场属于土地使用税征收范畴，暂按应征税款的50%征收。

《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条：凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人。城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税。

《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字[1998]15号）：“土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税。”

《财政部 国家税务总局关于教育税收政策的通知》（财税〔2004〕39号）“二、对国家拨付事业经费和企业办的各类学校、托儿所、幼儿园自用的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税”。

《国家税务局关于印发<关于土地使用税若干具体问题的补充规定>的通知》（国税地字[1989]140号）“一、关于对免税单位与纳税单位之间无偿使用的土地应否征税问题,对免税单位无偿使用纳税单位的土地(如公安、海关等单位使用铁路、民航等单位的土地)，免征土地使用税;对纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳土地使用税。”

从上述规定来看，土地使用税的纳税义务人是有顺位的，第一顺位是拥有土地使用权的单位，若拥有土地使用权的单位不在土地所在地，由代管人或实际使用人纳税缴纳。

回到开头问题，地下停车场土地使用权人为乙中学，乙中学应为土地使用税的纳税义务人。甲公司取得的是地下停车场的经营权，本不涉及土地使用税。但是，对于乙中学，其“自用”的土地属于免征土地使用税范畴，地下停车场给甲公司无偿使用以后，已经脱离了免征土地使用税的范畴。依据国税地字[1989]140号），纳税单位无偿使用免税单位的土地，应照章缴纳土地使用税。因此，该地下停车场土地使用税的纳税义务人应为甲公司。

文章来源：桥小水 桥小水的财税小屋