土地增值税清算中争议的红线外支出

红线外成本是指在企业开发项目建设用地边界外发生的建设成本支出，这类支出一般金额还挺大，企业花了钱不能扣除确实心疼，土地增值税清算中，“红线外支出”的处理存在较大争议，各地政策差异显著。这类支出我们分两种情况来分析适用：

第一种、绝对不能土地增值税清算时扣除

1、房开企业拿地后，在项目外，替政府修条路、建个学校等公共设施，如为无偿性没有任何形式的经济收益，且与项目建造使用无相关性，这类支出绝对不能在土增值税清算中扣除，同时在企业所得税层面应定性为企业发生的与生产经营活动无关的非广告性质支出，不得扣除；当然此类支出如符合公益性捐赠，企业通过公益性社会团体或者县级以上人民政府及其部门，用于《中华人民共和国公益事业捐赠法》规定的公益事业的捐赠，不超过年度利润总额12%的部分，准予扣除。

2、房开企业拿地后，在项目外，替政府修条路、建个学校等公共设施，虽形式上无偿性没有任何形式的收益，但如获得道路冠名权以及可以作以广告宣传、或项目业主子女可以获取名校指标等，能提升项目名气变向促销实际提高楼盘单价，这类支出不能在土增值税清算中扣除，但与项目经营相关可在企业所得税前扣除。

3、土地增值税地方属性较强，当地税务机关明文规定，红线支出一刀切，无论什么性质均不能扣除，应遵从地方规定。（比如：山西省）

第二种、可以扣除或有可能扣除

1、地方明确可能扣除，但有限定条件：

比如：海南（限定范围稍宽）关于发布《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管理办法》的公告（国家税务总局海南省税务局公告2021年第7号）：在项目建设用地边界外，为政府建设公共设施或其他工程所发生的支出，凡能提供政府有关部门出具的文件证明该项支出与建造本清算项目有直接关联的(含项目的土地使用权取得相关联的)，允许扣除。

比如（限定范围窄）：青岛《国家税务总局青岛市税务局关于发布<国家税务总局青岛市税务局房地产开发项目土地增值税清算管理办法>的公告》（国家税务总局青岛市税务局公告2022年第6号）第二十二条规定，开发企业为取得国有土地使用权，按照县(市、区) 级以上政府部门要求，在项目建设用地边界线外建设安置房项目、公共服务设施发生的拆迁补偿和工程支出，凡在土地招拍挂公告或者国有土地使用权出让合同(协议)中明确约定的，计入取得土地使用权所支付的金额，准予扣除。

2、其它地方局无明确不能扣除，做好相关证明资料协商扣除

土地出让合同有明确约定在项目外有义务承担的支出，这类支出属于与拿地密切相关且必要项目支出；如不满足这类条件，在房企拿地后，政府又追加必须承担红线外某项项目建设，这属支出也属于与拿地或项目后续建设密切相关，企业必需做好会议纪要等资料复印件留存，与主管局协商扣除。

结合自己的项目情况，分析适用、提前规划、加强沟通才有可能达到企业预期，否则，土地增值税也不能扣，企业所得税也不能扣，花的钱没有效果，那就损失惨重。

文章来源：人生税友