中国裁判文书网：房地产开发企业涉税纠纷

争议焦点

一、关于认定某公司2011年、2012年欠缴企业所得税事项；

二、2017年某公司土地增值税预征率事项；

三、2017年某公司缴纳增值税及附加事项；

四、缴纳滞纳金事项。

经法院审理认为：

一、关于某公司2011年和2012年欠缴企业所得税一节。某公司主张：（一）故意遗漏2010年度成本，虚增该年度利润。（二）遗漏某公司开发成本，虚增2011年及其以后的利润。1、遗漏了2011年的开发成本，导致总开发成本减少；2、减少了单位建筑面积成本；3、增加了2011年的利润；4、减少了2012年销售面积（成本相应减少），导致该年度利润虚增。（三）某公司2011年度至2014年度因亏损依法不应缴纳企业所得税。按照会计权责发生制，凡在本期发生应从本期收入中获得补偿的费用和收入，均应作为本期的费用处理，凡是本期实际发生应归属于本期的收入，均应作为本期的收入处理，以便正确反映当期的费用水平和盈亏状况。本案某公司前期费用总计1305万元并非2010年的当期成本，而是2010年6#、7#楼的开发成本，因此，也就不存在核查当中2010年遗漏成本、虚增利润的问题。同时，企业债权债务是一个在时间上连续的过程，如果企业需要弥补亏损，需要提供此前连续的财务资料包括会计报表和会计凭证，本案卷宗材料并没有相关显示。某公司总分类账中会计科目中1#-4#楼记载在存货项，并非成本，而某公司混淆了成本与存货的区别。按照会计法和税法相关规定，某公司没有提供有效的会计资料，包括总账、明细账、会计凭证，对稽查局的计算成本的结果予以否定。虽然在诉讼中，某公司提交了其自行委托的中介机构出具的《纳税复核专项审计报告》，用以证明其不存在欠税或者偷逃税款问题。市税务局对审计报告的效力不予认可。而且，对于依照税收征收管理法的规定对税款进行的征收稽核，包括纳税人应纳税额的核定，税务机关在职权上具有法定性，在业务上具有专属性，人民法院行政审判也只是针对税务处理行为是否违法进行审查，在卷宗材料不能证明税务处理行为存在适用实体规范和程序规则违法、查证的事实证据不足的情况下，某公司仅提供中介机构制作的审计报告，不足以否定税务机关根据对纳税人的账簿和会计凭证等原始资料的检查作出的核定，因此，对于某公司提供的审计报告，本院不予采纳。稽查局基于查证的某公司虚假的纳税申报、多列支出不缴或者少缴应纳税款的情形，对某公司2011年、2012年欠缴企业所得税作出相应处理，符合法律规定。因此，某公司的此项主张以及相关陈述意见，没有事实和法律依据，本院不予支持。

 二、关于某公司土地增值税预征率事项。某公司主张：因新宾税务局未依法告知某公司正常的预征率，某公司依据其错误要求缴纳土地增值税没有过错。市税务局稽查分局认定2017年某公司应缴纳土地增值税的计税依据错误。预征率是法律法规的明确规定，对税收征缴机关和纳税人均有约束力。因此，某公司主张的新宾税务局未依法告知，并不能成为纳税人不执行依据规范性文件调整后的土地增值税预征率的理由，正是基于查证的错误计税的情形，稽查局作出了某公司预缴土地增值税适用预征率错误的认定和相应处理，符合法律规定。某公司关于预征率的主张，没有法律依据，本院不予支持。

三、关于2017年某公司缴纳增值税及附加事项。某公司主张：截止2017年底某公司实际缴纳的增值税（营业税）及附加多余应交税额，根本无需补交增值税（营业税）及附加。（一）市税务局稽查分局认定某公司2017年应缴纳增值税及附加的计税依据（或称收入或销售额）错误。（二）市税务局稽查分局认定某公司2017年应缴城市建设维护税、教育费附加、地方教育费的计税依据错误。一方面由于稽查局查证的某公司按照调整前预征率的错误计算的纳税额，导致某公司少缴了相应的增值税，一方面稽查局查证某公司2017年销售门市房时未申报和未足额申报缴纳土地增值税。而稽查局要求某公司补交增值税及附加等项正是基于上述事实，因此，某公司此节主张没有事实和法律依据，本院不予支持。

  四、关于滞纳金事项。某公司主张：因某公司不存在未按照规定期限缴纳税款的行为，故市税务局稽查分局要求某公司缴纳滞纳金没有事实和法律依据。税收征收管理法及实施细则关于纳税义务人加收滞纳金有明确规定。稽查局是依据法律规定基于查证的事实，对某公司作出对少缴的企业所得税、2017年度土地增值税、增值税及附加从滞纳之日起至入库之日止，按日加收万分之五的滞纳金的相应处理，符合法律规定。某公司此项主张，没有法律依据，本院不予支持。

判决结果

一审判决结果

维持市税务局的复议决定，驳回某公司的诉讼请求。

二审判决结果

驳回上诉，维持原判。

关联法条

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发〔2009〕31号

第三条  企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：

（一） 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

（二） 开发产品已开始投入使用。

（三） 开发产品已取得了初始产权证明。

第七条  企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：

（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

第二十五条  计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。

第二十六条  成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下：

（一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。

（二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。

（三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。

（四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。

（五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。

（六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。

成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。

第二十七条  开发产品计税成本支出的内容如下：

（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

（二）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。

（三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。

（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。

（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。

（六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

第二十八条  企业计税成本核算的一般程序如下：

（一）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。

（二）对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本， 并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。

（三）对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。

（四）对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。

（五）对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。

案号

一审：（2020）辽0404行初3号行政判决书

二审：（2020）辽04行终259号行政判决书