集中供地下房企的十大合规风险

2022-01-05分类:土地增值税清算
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政策出台背景

1月25日,自然资源部以视频形式召开了2021年工作会议,党组书记、部长、国家自然资源总督察陆昊提出住宅用地信息公开、增加租赁住房用地、“两集中”同步出让等工作举措,并明确了具体工作要求。总的目标依然是,贯彻“房子是用来住的,不是用来炒的”定位及“稳地价、稳房价、稳预期”的决策,促进房地产市场平稳健康发展。

其中,最核心的举措是,实行住宅用地集中出让。全国各地,要主动采取有效措施引导住宅用地市场理性竞争;住宅用地出让方案应当包括溢价率、竞价轮次和最高限价稳控预案。重点城市,要合理安排招拍挂出让住宅用地的时序,实行“两集中”同步公开出让。

一是集中发布出让公告。原则上发布出让公告全年不得超过3次,时间间隔和地块数量要相对均衡。首次公告时,应公布本年度公告的发布时序安排。

二是集中组织出让活动。同批次公告出让的土地以挂牌方式交易的,应当确定共同的挂牌起止日期;以拍卖方式交易的,应当连续集中完成拍卖活动。

重点城市是4个一线和18个二线城市,包括北京、上海、广州、深圳以及天津、青岛、济南、郑州、沈阳、长春、南京、苏州、杭州、宁波、无锡、合肥、武汉、长沙、重庆、成都、厦门、福州。

政策影响分析

“两集中”出让方式将城市可供住宅用地集中起来展示、出让。

总体上来说,一是提高市场信息透明度,为市场主体提供更多的选择和机会,营造更加公开透明的环境,引导市场回归理性。二是将以往零散出让的“涓涓细流”变成集中出让的“放量供地”,可以在社会上形成更大效应,体现出土地的充足保障。

对于房地产企业来说,一是对大型房地产企业,短期内筹融资难度加大,不能同时参加多块土地竞争,不能再利用资金和信息优势“通吃”市场、垄断资源。二是对中小房地产企业,能有更多选择的余地,可以避开大房地产企业直接竞争而获得土地开发机会。

十大合规风险

集中供地政策的出台和实施,是我国土地要素市场化改革的一次探索,是对我国实行了多年的土地出让制度的一次变革,对房地产企业的法律合规管理提出了新的挑战:

1.围标串标的合规风险

面对集中供地巨大的机会成本,房地产企业之间合作的形式将呈现更加多元化的趋势,政府部门的监管力度会进一步加强,可能会投入更多的精力到查处串标、围标等问题上,因此房地产企业应当充分注意投标行为合规的风险。

竞买人之间不得私下串通,采取“围标、串标”等方式排挤其他竞买人、干扰拍卖活动、破坏公平竞争、谋取不当利益等。如有上述行为,一经查实出让人将会被取消竞得人的竞得资格,解除出让合同,无息退还土地出让价款,竞买保证金不予退还;而且很可能将该企业列入诚信黑名单,限制其及其关联企业今后不得参与土地市场拍卖活动。

对在挂牌出让过程中串通竞买的,最高人民法院倾向根据串通投标罪的立法目的、串通竞买的社会危害性以及罪责刑相适应的刑法原则,认定串通竞买的行为应当以“串通投标罪定罪”处罚。

2.借名竞买的合规风险

集中出让的地块中,部分地块对竞买人有特殊的资质要求,有的企业与符合特殊资质的企业签署协议,委托参与竞买,最后由其进行开发建设。

对这种因不符合土地竞买条件而借名的,最高人民法院认为,不符合土地竞买条件而委托他人竞买属于《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第二十五条规定的恶意串通,已签署的成交确认书无效。

根据《中华人民共和国招投标法》第五十四条、《中华人民共和国招投标法实施条例》第六十八条、《中华人民共和国拍卖法》第六十五条,依情节轻重承担民事责任、行政责任和刑事责任。

3.资金来源的合规风险

集中供地意味着房地产企业需要在短期内集中调配大量的资金,参与多宗地块的竞买,对房地产企业的融资能力、现金流管理能力提出了更大的考验。

房地产企业应保证土地竞买资金(地价款及竞买保证金)为自有资金,不是来源于银行贷款、债券融资、信托资金、资管计划配资、保险资金、股东借款等。地块成交后,还需要接受银保监会、人行等部门对土地出让金(含竞买保证金)来源进行联合审查,或要提交经会计师事务所及注册会计师鉴证的《商住用地成交价款来源情况申报表》及相关证明材料。

如发现违规的,出让人将取消竞得人的竞得资格,解除出让合同,无息退还土地出让价款,竞买保证金不予退还。

4.引入合作的合规风险

房地产项目由于前期投入金额大,不同的项目类型往往对房地产企业的操盘能力上的要求也不同,房地产企业通过联合操盘、合作开发的模式,一方面可以优势互补,另一方面可以分散投资风险,撬动销售规模及市场份额。尤其是对于新入城市而言,选择与本土或当地深耕房地产企业进行合作,可以缩短报批报建、甚至是开动工的时间,对客户产品需求的把握也会更加精准,避免因为对市场和客户的理解不够透彻而产品不适配。

本次集中供地,部分地块只允许竞买人单独竞买,如,青岛要求部分土地出让成交后,竞得人须按《拍卖出让须知》中的规定与青岛市即墨区自然资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》,若竞得人为非青岛市即墨区工商注册地的法人和其他组织,还须自土地成交之日起30日内在青岛市即墨区内成立独立法人资格公司(全资子公司),再由新公司与青岛市即墨区自然资源局签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》,方可作为建设用地使用权受让人办理土地登记进行开发经营。竞买人在报名时应在竞买申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容。

若在招拍挂公告中明确规定禁止项目公司的股权发生变更,或者禁止项目公司的股东转让股权;因政府部门仅提及项目公司层面的股东不得发生变更,理论上项目公司的股东的股东(也即母公司的股东)以及再上层的股东可以发生变更,但是风险较大,取决于政府的监管力度。在上海土地市场,为了防止串标、围标,要求企业拿地后不得变更项目公司股权及实控人,因此拿地后引入合作方的难度很大。

房地产开发企业在拿地前,要认真研究公告,避免答应引入或者入股合作方,最终却无法实现。如果通过代持或者其他特殊的持股安排实现合作,后续发生争议时,风险会非常大,可能无法实现预期的合作目的。

5.开发质量的合规风险

土地集中出让就意味着各房地产企业均在同一时间拿地,建设施工、销售、交付等环节的时间节点也基本趋于一致,这对房地产企业产品质量的把控能力的要求进一步提高。为提升商品住宅建设品质,北京在2021年1月4日发布《关于北京市海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1南地块R2二类居住用地等3宗地块国有建设用地使用权出让补充公告》,首次提出,当政府持有商品住宅产权份额达到预设比例后,将转入高标准商品住宅建设方案的评比,评分的标准:绿色建筑、装配式建筑、超低能耗建筑等。

此次集中供地,部分地方对房屋质量提出要求,如,北京就要求房地产企业签署承诺书,承诺项目要满足最低品质保障要求,内容包括绿色建筑二星级标准、采用装配式建筑且装配率达到60%、设置太阳能光伏或光热系统。若宗地进入高标准商品住宅建设方案投报阶段,要严格按照投报的高标准商品住宅建设方案进行开发建设,在规划、建设及验收等审批环节接受相关主管部门监管,将投报方案未来纳入预售方案,并对社会公示,接受购房人监督。如项目有竞配建公共租赁住房,将确保公共租赁住房与商品住房规划设计及建筑品质均好性、物业管理一致性等要求。

上述竞买规则体现了政府对于房屋建筑品质和质量的关注。房地产企业可以因为利润不高而不去高价拿地,但既然拿地了,就必须提供高品质的房屋。

6.违反限价的合规风险

为规避限价政策,房地产开发企业往往会将实际销售房价拆分为备案价和装修价的“双合同”,捆绑销售,将房价拉低至备案价。此次,厦门在出让文件中明确对出让商品住宅的预售及销售价格进行限制。

北京在本次集中供地中首次引入了房屋销售价格引导机制,未来上市房价作为重要政策工具之一,由过去预售环节引导前置到土地出让环节,由住建、规自部门、区政府组成联席会,共同研究每一地块房屋销售价格指导意见,并在公告期对外告知,开发企业在土地竞买环节将提交房屋销售的价格承诺,作为未来办理预售的前置条件。房地产企业在竞买时要提交《房屋售价承诺书》,承诺未来以不高于该价格售房,而且不采取捆绑销售或霸王合同条款等收款,变相加价,才能参与土地竞买。

未来对价格的监管力度会进一步加大,操作的空间非常小,房地产企业必须自觉维护市场秩序,执行明码标价、一房一价,备案价格在楼盘销控表明显位置进行公开标示,销售价格不得高于备案价格。对不接受政府价格指导的项目,一律不予核发预售许可证或不予办理交易网签备案。

7.违规改造的合规风险

本次集中供地,部分地方在在户型限制方面有要求,如北京近三分之二的项目设置了套内“70/90”户型要求,兼顾刚需及改善型需求,增强开发企业对户型设计的灵活度,以多元化的产品供应契合多样化的市场需求。

为突破对大户型商品住宅规划建设的限制,或者为了实现商改住等,房地产企业在户型设计时往往会预留空间,并在开发过程中或者规划验收后对该部分空间进行改造,形成所谓的“赠送面积”。随着集中供地的开展,这种改造的合规风险越来越大,可能面临高额处罚、无法通过规划/竣工验收、无法办证等颠覆性合规风险。

1. 高额处罚风险。若改造部位未在《建设工程规划许可证》批准建设的范围内,根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条之规定,这些违法建筑将面临停止建设、被拆除的行政风险,同时建设单位还将面临建设工程造价百分之十以下的高额罚款。举例来说,1个亿工程造价的建筑因违规改造就可能面临1千万元的处罚,风险不小。

2. 建设规划主管部门不予办理规划验收和竣工验收备案的风险。如果上述改造发生在项目规划验收或竣工验收之前,则由于实体建筑与报批施工图不一致,在规划验收环节和竣工验收备案环节可能会出现问题。由此导致政府主管部门不予验收合格或不予备案,从而影响项目交付条件的成就。同时,在民事上,这也会导致开发商作为出卖人无法按约交房,须承担逾期交房责任。

3. 房屋权属登记机关不予办理产权初始登记的风险。根据《房屋登记办法》第三十条规定,在办理房屋初始登记时,“建设工程符合规划的证明”是必备材料。该办法第十九条还规定,在办理房屋初始登记时,房屋登记机构还应进行实地查看。所以当存在上述改造行为时,由于建设项目无法从规划部门获得“建设工程符合规划的证明”或被相关投诉,且无法通过房屋登记机构的实地查看,项目存在无法办理初始登记的风险。该行政风险触发后引起的民事风险是开发商无法按约向购房人交付房屋初始登记证书,后续引发无法办证、落户、入学等连锁反应,不但会是法律事件,极端情况下也会演变成社会事件。

8.舆情管控的合规风险

房地产企业从拿地、立项、规划设计、招标定标、建筑施工、营销到后期的物业管理,时间长、跨度大、关联方多,整个运作过程出现舆情的概率相当之高;另外现在社会透明度增加,新媒体越来越发达,公众客户维权意识渐强,维权手段和方式多样。

本次集中供地,部分地方要求竞买人承诺在开发、建设、销售等过程中,如果出现群诉群访,要主动接受有关部门处罚;情节严重的,公司及股东/联合体各方,一年内不参与土地招拍挂活动。这需要房地产企业更加高度重视舆情管控,避免触发追责条款。

9.监管履约的合规风险

为促进土地资源的节约集约高效利用,本次集中供地,部分地块明确要求签署相关的监管协议,保证实现土地开发利用目标。如,青岛要求13号地块须引进符合国家发改委2017年第一号公告《战略性新兴产业重点产品和服务指导目录》中的新一代信息技术产业。对LS0801-017宗地竞得人须与崂山区工业和信息化局签订《产业项目履约监管协议》。

土地成交后,政府部门将会对履约监管协议的执行情况定期开展检查,对土地使用权人违反履约监管协议的,将按协议约定严格追究违约责任。房地产企业应加强监管协议履约管理,避免承担高额的违约责任。

10.逾期竣工的合规风险

根据相关调查数据显示,近年来建设用地按时开竣工比例普遍偏低,合同履约及开发建设情况不理想。土地集中出让就意味着各房地产企业均在同一时间拿地,各房地产企业的建设施工、销售、交付等环节的时间节点也基本一致。房地产企业要特别关注逾期开竣工的问题,避免出现因集中开发导致施工进度统筹混乱,造成延期开竣工问题。

《出让合同》中一般在开工时间、竣工时间方面具有严格的规定,违反该规定,将会按照相关规定及《出让合同》的约定承担相应的责任(包括缴纳违约金、滞纳金、土地闲置费,严重情况下还可能被无偿收回)。

集中供地下,房地产企业运营管理能力的差异将体现的更加明显,运营的优劣直接影响项目的开发进度。房地产企业要完善供应商管理制度,拟定完善规范的合同条款,对供应商形成有效的制约管理,避免对项目开发进度造成影响。

住宅用地集中上市,造成的宣传影响效果较大,公众更易获取信息,利于稳定预期。在集中供应的地块中,个别单价较高的地块比较显眼,形成了“明星地块”,对公众心理可能产生负面影响。下一步,政府部门将会对住宅用地“两集中”同步出让的实施情况进行督导,适时组织专项检查,建议广大房地产开发企业对照上述十大合规风险,开展针对性的自查,提前做好预案,避免违规。

文章来源:房地产财税咨询

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