土增税最新执行口径，别再做错账

01#、预征计税依据：两种算法终于统一了

旧口径（各地不一）

营改增后，关于预征土地增值税的计税依据怎么换算，各地一直有两种算法：

算法一：

计税依据 = 预收款 - 应预缴增值税税款

算法二：

计税依据 = 预收款 ÷（1 + 增值税适用税率或征收率）

新口径（全国统一）

预征土地增值税的计税依据 = 预收款 ÷（1 + 增值税适用税率或征收率）

现在全国统一用算法二，与增值税、企业所得税预收收入口径保持一致，减少了财税差异调整的工作量。

实操建议

立即检查

如果你所在地区之前用的是"预收款-预缴增值税"的算法，现在要切换过来

系统调整

尽快通知财务系统或软件供应商更新预征申报的换算公式

过渡期注意

2026年1月1日前已经按旧口径预征的，不需要回头调整；从新口径生效当期开始按新公式执行

02#、红线外支出：必须有合同约定才能扣

旧口径（模糊地带）

"红线外支出"是指在房地产开发项目规划范围（红线）之外发生的支出，常见情形包括：

为政府代建学校、道路

在项目用地外建设公园、变电站

帮政府配建人才公寓等

过去各地执行口径不一，口径混乱导致争议频发。

新口径（明确收紧）

纳税人与县级以上人民政府或其相关部门在土地出让合同或其补充协议中约定，在房地产开发项目规划范围外为政府建设公共设施的，实际发生的建造支出计入"取得土地使用权所支付的金额"扣除。

翻译成人话：只有白纸黑字写进土地出让合同（或补充协议）里的红线外支出，才能扣。没写进合同的、会议纪要约定的、口头答应的，统统不能扣。

案例对比

案例1：合同有约定，可以扣

某房企通过招标取得土地，在土地出让合同中明确约定："乙方（房企）在项目红线外代建一所小学，建成后移交区政府指定的单位。"实际发生代建支出2000万元。

→ 新口径下，这2000万元可以计入土地成本扣除。

案例2：合同没约定，不能扣

另一家房企拿地后，当地政府以"会议纪要"形式要求其在红线外建造一栋人才公寓，无偿移交。房企投入1800万元。

→ 新口径下，这1800万元不能扣除。会议纪要不等于合同约定。

实操建议

拿地阶段

在签订土地出让合同或补充协议时，对于可能发生的红线外配建义务，要主动要求写进合同条款

历史项目

检查你手上已经竣工的项目，有没有红线外支出但没写进合同的——这些支出在清算时大概率会被税局剔除

证据留痕

即使合同有约定，也要保留完整的支出凭证（合同、发票、付款记录、验收报告等）

03#、印花税和地方教育附加：终于可以扣了

旧口径（争议最大）

土地增值税的扣除项目中有一项是"与转让房地产有关的税金"，但过去对于印花税和地方教育附加能不能扣，各地口径完全不同：

有的省说：印花税可以扣，地方教育附加不行

有的省说：两者都不能扣

还有的省说：两者都可以扣

企业无所适从，税局也经常因此产生争议。

新口径（尘埃落定）

纳税人因转让房地产缴纳的印花税，按企业会计准则或企业会计制度规定应计入"税金及附加"科目，在申报土地增值税时计入"与转让房地产有关的税金"扣除。因转让房地产缴纳的地方教育附加，视同"与转让房地产有关的税金"予以扣除。

两个争议终于画上句号：印花税可以扣，地方教育附加也可以扣。

案例计算

某项目清算时，转让房地产收入10亿元，相关税金计算如下：

假设城建税税率7%，教育费附加3%，地方教育附加2%，印花税税率0.05%

合计可多扣除税金约215万元，按30%税率可少缴土增税约64.5万元。

实操建议

重新审视已清算项目

如果你的项目在2026年1月1日前已清算且税务机关已出具审核结论，按新公告"不追溯调整"原则，不用回头去找税局要退税

新项目注意

2026年起清算的项目，记得把印花税和地方教育附加都算进去，不要遗漏

会计核算

确保印花税和地方教育附加计入"税金及附加"科目，否则税局可能不认

04#、清算时间节点：截止日终于说清楚了

旧口径（模糊地带）

过去，关于清算时收入和面积的截止时间，各地理解不同：

有的税局说：以项目全部竣工为准

有的税局说：以企业提交清算报告为准

还有的说：以税务机关受理为准

新口径（三个时间节点）

1. 预征截止时间

纳税人自税务机关受理清算申报时的前一预征税款所属期终了之日起，停止申报预缴土地增值税。

2. 清算收入/面积截止时间

确认销售收入、销售面积的截止时间 = 税务机关受理清算申报时的前一预征税款所属期终了之日。

3. 尾盘申报起始时间

预征申报税款所属期终了之日后至出具清算审核结论期间转让房地产所取得的收入，在税务机关出具清算审核结论后的首个纳税申报期内统一申报。之后按季度申报。

案例说清楚

某项目按月预缴土地增值税，2026年发生以下事项：

4月15日

企业提交清算申报资料

4月20日

税务机关受理（4月预征税款所属期为4月1日-30日）

5月31日

税务机关出具清算审核结论

时间节点计算：

实操建议

提交资料要快

企业提交资料早于税局受理的，以税局受理日往前推一个月作为截止日

数据要截止到点

清算申报的收入、成本、面积数据，必须截止到规定日期

尾盘别忘了申报

清算审核结论出具后，记得在7月征期内统一申报清算期间产生的尾盘收入

05#、预征率下调：企业现金流减压了

新政策（2024年12月1日起）

2024年11月，国家税务总局发布2024年第10号公告，将土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点：

注意：这是"下限"，各地实际执行的预征率可以高于下限，但不能低于下限。

对企业的影响：

预征率下调，意味着企业在开发过程中预缴的税款减少了，现金流压力减轻。

举例：某东部地区项目预收款10亿元（不含税）

500万的现金流，在当前房地产行业环境下，价值不言而喻。

实操建议

关注本省落地

预征率下限调整后，各省会陆续发文明确本省实际执行的预征率，及时关注本省税务局网站

别指望追溯

已经按旧预征率预缴的税款，不会因为预征率下调而退回来

清算时多退少补

预征只是"定金"，最终以清算结果为准

06#、常见做错的账：五个典型错误

? 错误一：预征计税依据还用旧公式

表现：部分地区还在用"预收款 - 预缴增值税"算计税依据，导致与税局新口径不一致。
后果：申报数据与税局系统不匹配，可能被要求更正申报。
正确做法：立即切换为"预收款 ÷（1+税率/征收率）"。

? 错误二：红线外支出没合同就扣了

表现：把政府会议纪要约定的红线外代建支出、奖励返还等直接计入土地成本扣除。
后果：清算审核时被税局剔除，调增增值额，补税+滞纳金。
正确做法：只有土地出让合同或补充协议明确约定的红线外支出才能扣除；会议纪要、口头约定、承诺函都不算数。

? 错误三：印花税和地方教育附加漏扣

表现：2026年之前的项目清算时，企业没有把印花税和地方教育附加计入扣除项目。
后果：多缴税了但追不回来（新口径"不追溯调整"）。
正确做法：2026年起清算的项目，把这两项税金都算进去。

? 错误四：尾盘收入归集错误

表现：把清算审核结论出具后才发生的尾盘销售，算进了清算申报的收入里；或者把清算受理后到结论出具前的销售漏报了。
后果：收入确认不准确，税局要求更正申报。

正确做法：

受理前一个预征期截止日前的收入 → 清算收入

受理后到结论出具前的收入 → 清算审核结论后首个征期统一申报

结论出具后的收入 → 正常尾盘季度申报

? 错误五：车位处理配比错误

表现：车位（无产权）转让使用权时，有的企业确认了收入但没扣成本，有的企业扣了成本但没确认收入，导致收入与成本不配比。

正确做法（主流规则）：

07#、总结：新口径核心要点记牢

2026年土增税征管新口径，用五句话总结：

?? 核心要点

1. 预征依据统一了：预收款 ÷（1+税率）全国一个算法

2. 红线外支出收紧了：没写进土地出让合同的，一律不能扣

3. 税金扣除扩容了：印花税和地方教育附加都可以扣

4. 时间节点明确了：清算截止日=税局受理前一个预征期末

5. 预征率下调了：东部1.5%、中部1%、西部0.5%

最重要的一句话：2026年1月1日起，尚未出具清算受理通知书的项目，全部按新口径执行。已经出具受理书的，按原口径不变。

如果你手上有正在预售或即将竣工的项目，现在就要开始对照新口径自查：

预征申报数据是否换算正确？

红线外支出有没有合同依据？

税金台账里有没有把印花税和地方教育附加单独统计？

车位收入和成本处理方式对不对？

土增税是房地产企业的"利润税"，增值额差一点，税率跳一档，税负可能差出几百万。执行口径变了，别再做错账了。

文章来源：财码笔记