土地增值税尾盘销售（清算后销售或有偿转让）计算——以安徽为例

房地产开发企业开发项目完成土地增值税清算后销售或有偿转让房地产，该如何计算缴纳土地增值税？

以安徽为例，根据《安徽省土地增值税清算管理办法》 第四十九条规定，土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的（以下简称清算后转让的），纳税人应按月汇总进行土地增值税纳税申报。申报时，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用(不含与转让房地产有关的税金)乘以清算后转让的面积再加上清算后转让时缴纳的与转让房地产有关的税金计算。单位建筑面积成本费用(不含与转让房地产有关的税金)=房地产开发项目总扣除项目金额（不含与转让房地产有关的税金）÷房地产开发项目的总建筑面积

案例：甲房地产开发公司开发A项目的总建筑面积为45000㎡，截止2017年11月底销售面积为40500㎡，取得不含增值税收入40500万元；计算土地增值税时扣除项目金额合计29013.75万元(不含与转让房地产有关的税金)；尚余4500㎡房屋未销售。2017年11月主管税务机关要求房地产开发公司就A项目进行土地增值税清算。2018年2月底，公司将剩余4500㎡房屋打包销售，收取不含增值税收入4320万元。转让时缴纳的与转让房地产有关的税金为28万元。计算甲公司清算后销售业务应纳土地增值税。 

解：纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

1.打包销售的4500㎡房屋的单位建筑面积成本费用=29013.75÷45000＝0.64（万元）

2.公司打包销售的4500㎡房屋的土地增值税：

（1）扣除项目＝0.64×4500+28＝2908（万元）

（2）增值额＝4320－2908＝1412（万元）

（3）增值率＝1412÷2908×100%＝48.56% 

（4）应纳土地增值税＝1412×30%＝423.6（万元）

文章来源：小颖言税、在此致谢。