土地增值税的成本分摊方法

第二步：利息单独列示

“开发成本---开发间接费”科目的“利息”支出单独列示。在计算土地增值税流程中，利息扣除分为两种，一是计算扣除，二是据实扣除。为了便于前期测算和后期清算，有必要单独列示。你懂的！

第三步：汇总销售面积

该销售面积包括三部分：

一是实际销售面积。该面积一定是实际销售的面积，与测绘面积、预售面积不一样的。修建的公配（会所），不属于可售面积，但属于建筑面积。如果企业实际销售了会所（姑且不论是否可以销售、是否违规），则会所属于“实际销售面积”。要注意概念的区分。

二是自用面积。企业出于以下几点原因有可能自用房产：捂盘惜售、滞销姑且自用、规划就是为了自用。自用面积转固定资产的时候，同样是存在成本的，因此，自用面积必须考虑。

三是出租面积。企业处于各种考虑，将开发产品作为投资性房地产获取收益，同样考虑该部分的建筑面积。

第四步：计算单位成本

在计算的时候注意区分，包含利息的单位成本与不包含利息的单位成本。

完成以上步骤之后，在进行土地增值税清算的时候就简单了，销售100平方米，扣除100平方米的成本，计算增值额，寻找税率，计算土地增值税税款。

土地增值税成本分摊方法之“直接成本法”

什么是直接成本法？

沿用国税发【2009】31文件第二十九条的解释：

直接成本法，指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。

企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计算与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。

综上，简单理解为可以直接归属于计税成本对象的，直接归集，不必采取建筑面积法、占地面积法等。

比如商住一体的建筑主体中：

1、商业外墙砌大理石墙砖（玻璃幕墙），住宅外墙粉刷涂料，因此大理石外墙（玻璃幕墙）成本直接归属于商业，住宅粉刷成本归属于住宅；

2、商城使用的是扶梯（电梯的一种）和直通商业部分的直梯（电梯的一种），住宅使用的是直梯。两部分的电梯成本可以清晰分开，因此，分别归属电梯成本；

3、地下车位部分内墙分刷防水漆，地上商业毛坯、住宅部分简装，因此，地下车位、地上商业、住宅的成本是不一样的，依据《工程结算单》可以直接归属影响的成本；

4、一个立项，建造一幢楼，商业银行专项贷款1000万元，年利率10%。由此产生的利息直接归属该项目，不用采取其他成本分摊方法。

土地增值税成本分摊方法之“预算造价法”

什么是预算造价法？

预算造价法指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。

预算造价法怎么用？我们通过一个简单的案例进行阐述。

金穗源房地产公司滚动开发三幢楼，2011年建造1#楼，预算造价1000万元；2012年建造2#楼，预算造价2000万元；2013年建造3#楼，预算造价3000万元；每幢楼的建设周期都是三年。在2011年初，金穗源地产公司通过商业银行借款600万元，年利率百分之10，年末付息期限三年，每年利息支出60万元（不考虑其他资金成本因素）。请计算1#楼各年利息成本。

第一年，可以理解为全部借款资金全部使用在1#楼，该楼归集利息成本60万元。

第二年，1#、2#同时建造，为了合理划分两幢楼的利息成本，按照预算造价法来分摊1#楼应归集的利息成本。

总预算造价3000万元（1#楼1000万元+2#楼2000万元），1#楼占到整个当年建楼盘预算造价的1/3（1000万元/3000万元），因此1#楼分摊利息成本20万元（60万元*1/3）。

计算公式：

1#楼利息成本=1#楼预算造价/（当年建设楼盘预算总造价）*当年利息总支出

第三年，分析同上，1#楼分摊归集的利息成本应该是10万元。

提示：预算造价法分摊利息成本时，注意时间节点。即利息资本化时间的起点和终点，要分段计算，登载明细账。

预算造价法还是有好多适用情况：将要支付还没有支付的拆迁补偿费；未建设或者未竣工决算的公配、基础设施等。

土地增值税成本分摊方法之“层高系数法”

什么是层高系数法？

层高系数法，就是利用层高系数来均衡分摊由于层高不一样而影响的建筑成本。

我们还是通过案例来解读：

案例

老王计划在老家的宅基地修建一座两层的门房，建筑面积是200平方米，其中第一层层高4.5米（假设为商业），第二层层高3米（假设为普通住宅），各层建筑面积均为100平方米，共花了75000元。请计算商业的工程造价？ 　

第一步：计算层高系数

将普通住宅的层高设为单位“1”，则商业的层高系数为：

商业的层高除以住宅的层高

=4.5米÷3米

=1.5

第二步：计算层高系数下的“层高系数面积”

第一层层高4.5米，可以虚拟认为商业建造了1.5层，于是商业建筑面积就不是真实的100平方米了，而是虚拟的150平方米。数据来源：

（1）商业建筑面积*层高细数

=100平方米×1.5

=150平方米

（2）住宅的层高系数面积

=真实的建筑面积*层高系数

=100平方米×1

=100平方米

于是，整座楼的建筑面积就不是200平方米了，而是考虑层高因素下的250平方米了。

数据来源：商业层高细数面积+住宅层高系数面积

=150平方米+100平方米

=250平方米

第三步：计算层高系数法下的单位成本

单位成本=总成本除以层高系数面积

=7.5万元÷250平方米

=300元每平方米

第四步：计算商业的总成本

=商业的层高系数面积×单位成本

=150平方米×300元每平方米

=4.5万元

好了，答案出炉了。我们对比建筑面积法下的商业成本：

在建筑面积法下，商业的总成本是：

=100平方米×7.5万元÷200平方米

=3.75万元

提示关注两点：

1、没有考虑横向成本，考虑纵向成本不足

层高系数法考虑纵向成本不足，没有考虑横向成本。因此采取层高细数法计算成本的时候，会受到一定的限制。

如《浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（浙江省地方税务局公告2014年第16号）规定：对多个清算单位或不同类型开发产品共同发生的建筑安装工程费，在按建筑面积法计算分摊时，对超标准层高可售房产应按以下方法计算：对层高高于4.5米（含4.5米）低于6米的，其可售建筑面积按1.5倍计算；对层高高于6米（含6米）的，其可售建筑面积按2倍计算。

《广州市地方税务局关于印发2013年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知》（穗地税函[2013]179号）文件规定：对兼有住宅和非住宅的综合开发项目在计算分配扣除项目金额时，应对剔除自用和出租后的可售非住宅（含剔除自用和出租后的已售和未售）面积整体乘以1.4系数进行分摊计算。

2、仅建安成本采取层高系数法

采取层高系数法进行成本分摊的时候，仅仅适用于“开发成本---建筑安装费”，公配、土地成本等不可以使用。

文章来源：房地产财税咨询