土地增值税案例：房企以不动产作价投资计税价格不以协议价格为准

江苏大山房地产开发有限公司与江苏省宿迁地方税务局稽查局二审行政判决书

江苏省高级人民法院

（2015）苏行终字第00508号

一、基本案情

上诉人（原审原告）：江苏大山房地产开发有限公司

被上诉人（原审被告）：江苏省宿迁地方税务局稽查局

大山公司于2007年4月成立后，以出让方式取得泗洪县青阳镇国有建设用地50.99亩，开发“泗洪第一街”房地产项目。泗洪第一街项目建成后，大山公司以其中42415.75㎡房屋对外投资入股，房屋协议作价155941715元。宿迁地税稽查局在清算时认为大山公司将该部分房屋对外投资应视同销售，并且聘请价格认证机构对该房屋进行了评估，以评估价格165998286元确认大山公司收入，并作出《税务处理决定书》，要求大山公司补缴土地增值税19282778.61元。

大山公司不服，向宿迁市地方税务局申请复议。2014年12月1日宿迁市地方税务局作出行政复议决定，维持了宿迁地税稽查局作出的土地增值税清算处理决定。大山公司不服复议决定，向江苏省宿迁市中级人民法院提起行政诉讼，一审判决驳回大山公司的诉讼请求。大山公司仍不服，向江苏省高级人民法院提起上诉。

二、本案争议焦点及各方观点

（一）本案争议焦点：

以不动产对外投资计税价格如何确认？

（二）企业认为：

大山公司以不动产对外投资，双方对房屋价值已达成协议并履行，且协议价格不属于价格明显偏低，宿迁地税稽查局不应以评估价进行清算。

（三）宿迁地税稽查局认为：

企业以非货币资产对外进行投资，发生所有权转移时应当视同销售房地产，其收入应当按照本企业同类房地产的平均价格或者由税务机关参照当地同类房地产市场价格或评估价值确定。宿迁地税稽查局用评估的方法来确认投资价格正确。

三、法院观点

根据《中华人民共和国公司法》第二十七条的规定，“股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定。”上诉人大山公司以不动产对外投资，应当评估作价。根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发（2006）187号）第三条的规定，“非直接销售和自用房地产的收入确定：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1．按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2．由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。”上诉人大山公司在同一地区、同一年度无同类房地产销售平均价格，当地当年也无同类房地产的市场价格，因此被上诉人宿迁地税稽查局按照上述规定的方法和顺序，评估价值确定收入正确。且根据《税收征管法》第三十六条：“企业或者外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用；不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的收入或者所得额的，税务机关有权进行合理调整。”和《征管法实施条例》第五十四条：“纳税人与其关联企业之间的业务往来有下列情形之一的，税务机关可以调整其应纳税额：……（四）转让财产、提供财产使用权等业务往来，未按照独立企业之间业务往来作价或者收取、支付费用”的规定，被上诉人宿迁地税稽查局针对上诉人大山公司将不动产投资给自己的关联企业，依法进行合理调整也是合法、适当的。

四、二审判决：

驳回上诉，维持原判。

本案中，大山公司以建成项目2415.75㎡房屋作价155941715元向关联企业投资入股，被税务机关以评估价格165998286元对协议价格进行调增，双方对以不动产对外投资计税价格的确认发生争议。

江苏省高院二审认为，大山公司以不动产对外投资，负有公司法上的评估作价义务，且不得高估或者低估作价。从土地增值税清算规定来看，企业将开发产品用于对外投资，应当视同销售房地产，其收入应当严格按照规定的方法和顺序确认。从税收征管的角度来看，大山公司向关联企业作价投资入股不符合独立交易原则，存在减少应纳税收入的情形，税务机关有权进行纳税调整。宿迁地税稽查局以评估价格对协议作价进行调整合法、适当。

目前，单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资享有《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2021年第21号）规定的暂不征收土地增值税优惠，不过这一规定不适用于任意一方为房地产开发企业的情形。因此，房开企业以开发的房地产对外投资应当缴纳土地增值税。并且，即使双方约定了投资作价，在企业在当地当年既无无同类房地产销售平均价格，也无同类房地产的市场价格时，企业按协议价格计税存在税务机关按照评估价格对企业收入进行纳税调整的风险。