房地产开发企业重组涉及不动产交易的，是否需要预缴土地增值税？
房地产开发企业重组涉及不动产交易时，是否需要预缴土地增值税，取决于重组所涉不动产的类型（增量房或存量房），结合土地增值税预缴政策的前提及地方征管口径，具体逻辑及实务要点厘清如下。
房地产开发企业重组涉及的不动产，并非均为自行开发未完工的增量房，也可能包含企业已自用、已投入使用的存量房。其中，若重组涉及的是存量房，需单独计算缴纳土地增值税，因存量房不涉及项目竣工结算前的预收款环节，不存在土地增值税预缴的问题；若重组涉及的是属于土地增值税清算范围的增量房（自行开发未完工或未完成清算的项目），则需进一步结合预缴政策前提，判断是否需要预缴。
要明确增量房重组的预缴判断逻辑，需先梳理土地增值税预缴的核心政策依据，相关政策历经调整优化，形成了明确的征管标准。《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第十六条明确，纳税人在项目竣工结算前转让房地产取得的收入，可预征土地增值税，清算时多退少补，这是土地增值税预缴的基础性规定。
《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）第二条曾明确地区差异化预征率下限，其中东部省份不低于2%、中部和东北地区不低于1.5%、西部地区不低于1%，保障性住房除外。2024年，国家税务总局公告2024年第10号发布，将土地增值税预征率下限统一下调0.5个百分点，调整后自2024年12月1日起施行，东部地区降至1.5%、中部和东北地区降至1%、西部地区降至0.5%，同时废止国税发〔2010〕53号第二条第二款相关规定。针对预缴计征依据，《国家税务总局关于土地增值税若干征管口径的公告》（国家税务总局公告2026年第3号）第二条进一步明确，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，预征土地增值税的计征依据=预收款÷(1+增值税适用税率或征收率)。该规定与增值税、企业所得税计税方法保持一致，规范了预缴计征依据的计算方式，自2026年1月1日起施行，此前尚未出具清算受理通知书的项目按本公告执行，已出具清算受理通知书的项目仍按原规定执行。
结合上述预缴政策的要求可以看出，土地增值税预缴的关键前提是纳税人取得房地产转让预收款，且该预收款发生在项目竣工结算前。而企业重组的常见形式，如吸收合并、分立等，其核心是不动产产权的转移与重组主体的变更，并未给重组企业带来实际的现金流，不具备“取得预收款”这一预缴的前提条件。因此，即便重组涉及的增量房属于土地增值税清算范畴，企业也可争取暂不预缴土地增值税，待完成土地增值税清算、得出清算结论后，按清算结论直接缴纳相关税款。
国家税务总局湖北省税务局的相关政策口径，为重组涉及不动产转移无需预缴土地增值税提供了明确的实务参考思路。国家税务总局湖北省税务局财产和行为税处关于印发《土地增值税征管工作指引（试行）》的通知（鄂税财行便函〔2021〕9号）第九条明确，房地产开发项目土地增值税征收采取“先预征、后清算、多退少补”的方式，纳税人转让房地产取得的收入需先按预征率足额缴纳税款，待达到土地增值税清算条件并完成清算后，多退少补。
该指引进一步明确，若在一个预缴申报周期内，因开发产品全部销售而符合土地增值税应清算条件的，纳税人可直接进行清算申报，无需预缴。据此，若某房地产开发企业因被吸收合并，其全部开发产品视同销售，即符合土地增值税应清算条件，可直接向主管税务机关申请土地增值税清算，主管税务机关应当依法受理，相应无需预缴重组环节的土地增值税。
不过实务中仍存在一定争议，核心分歧源于土地增值税预缴申报表的填报范围。该申报表已将视同销售情形纳入预缴申报范围，因此部分观点认为，房地产开发企业重组涉及的不动产转移若属于视同销售，即便未取得预收款、不产生现金流，也应当按视同销售金额预缴土地增值税，这与前述“无现金流可暂不预缴”的思路形成分歧，给实务征管和企业申报带来困惑。
上表源于《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》（税总函〔2016〕309号）之附件《土地增值税纳税申报表（修订版）》。
其填表说明中指出，表第5栏“视同销售收入”，纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入不含增值税。
文章来源：苍生观税团队
