土地增值税热点问题解答(2024汇总)
问：房地产开发企业何时进行土地增值税清算？
答：根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)第九条、第十条规定：
①纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
3、直接转让土地使用权的。
②对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
2、取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；
3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
4、省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。
成都11月22-23日：土地增值税清算合规实务暨风险防控
问：纳税人建造普通标准住宅出售，可以享受什么土地增值税优惠？
答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第八条第一款规定：
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
问：房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的幼儿园，是否可以在土地增值税清算时扣除？
答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条第三款规定：
房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、场馆、学校、幼儿园医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
1、建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
2、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
3、建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
问：纳税人转让旧房及建筑物，如何计征土地增值税？
答：根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)规定：
转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。
根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)规定：
纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
问：转让旧房作为保障性住房房源，有什么土地增值税优惠吗？
答：根据《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于保障性住房有关税费政策的公告》(财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2023年第70号)规定：
企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为保障性住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
享受税费优惠政策的保障性住房项目，按照城市人民政府认定的范围确定。
公告自2023年10月1日起执行。
问：被拆迁企业土地使用权收归国有，是否缴纳土地增值税？
答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第八条规定：
因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第十一条规定：
条例第八条所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。
问：单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，是否征收土地增值税？
答：《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》(财政部 税务总局公告2023年第51号)规定：
单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征收土地增值税。
上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。
公告执行至2027年12月31日。
问：企业改制重组后再转让国有土地使用权，如何申报缴纳土地增值税？
答：根据《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第51号）规定：
六、改制重组后再转让房地产并申报缴纳土地增值税时，对“取得土地使用权所支付的金额”，按照改制重组前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用确定；经批准以国有土地使用权作价出资入股的，为作价入股时县级及以上自然资源部门批准的评估价格。按购房发票确定扣除项目金额的，按照改制重组前购房发票所载金额并从购买年度起至本次转让年度止每年加计5%计算扣除项目金额，购买年度是指购房发票所载日期的当年。郑州10月25-26日：房地产业重要环节关键业务税收筹划与应对策略
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九、本公告执行至2027年12月31日。
问：企业改制，改制前的企业将房地产转移、变更到改制后的企业，是否征收土地增值税？
答：根据《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第51号）规定：
一、企业按照《中华人民共和国公司法》有关规定整体改制，包括非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征收土地增值税。
本公告所称整体改制是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。
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五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。
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九、本公告执行至2027年12月31日。
问：企业分立，原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，是否征收土地增值税？
答：根据《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第51号）规定：
三、按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征收土地增值税。
……
五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。
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九、本公告执行至2027年12月31日。
问：企业合并，原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，是否征收土地增值税？
答：根据《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第51号）规定：
二、按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征收土地增值税。
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五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。
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八、本公告所称不改变原企业投资主体、投资主体相同，是指企业改制重组前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动；投资主体存续，是指原企业出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动。
九、本公告执行至2027年12月31日。
问：村民委员会、村民小组将土地、房屋权属等转移到农村集体经济组织名下需要交土地增值税吗？
答：根据《财政部 税务总局关于农村集体产权制度改革土地增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2024年第3号）规定：
村民委员会、村民小组按照农村集体产权制度改革要求，将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物转移、变更到农村集体经济组织名下的，暂不征收土地增值税。
本公告所称的农村集体经济组织，应按规定在农业农村部门办理注册登记，被赋予以字母“N”开头的统一社会信用代码，并取得《农村集体经济组织登记证》。
本公告自2024年1月1日起执行。
问：第九届亚洲冬季运动会组委会赛后出让资产是否免征土地增值税？
答：根据《财政部 海关总署 税务总局关于哈尔滨2025年第九届亚洲冬季运动会税收政策的通知》（财税〔2024〕24号）规定：
六、对组委会赛后出让资产取得的收入，免征增值税和土地增值税。
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十一、上述税收政策自2024年1月1日起执行。
文章来源：李龙地产财税服务
