一、基础课税规则|土地增值税的纳税义务人（全国口径+新疆口径）

1、土地增值税的纳税义务人（全国口径+新疆口径）

【实物导读】

土地增值税纳税人判定核心，不在于企业、个人的主体身份，关键看是否发生有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得经济收益。强调继承、符合条件的公益性赠与、直系亲属赠与才不属于征税范围，不产生纳税义务；新疆单独明确兵团区域、外资及外籍个人同样属于土增纳税义务人。

【全国政策原文】

转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。

政策依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第二条，一九九四年一月一日起施行

【实施细则原文】

条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

条例第二条所称的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。

条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。

条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。

条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。

条例第二条所称个人，包括个体经营者。政策依据：依次为《暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第二条、第三条、第四条第一款、第四条第二款、第五条、第六条第一款、第六条第二款

【财税公告原文】

细则所称的“赠与”是指如下情况：

(一)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。

(二)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。

政策依据：财税字[1995]48号第四条

【国税函原文】

土地增值税的纳税义务人是有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的单位和个人。包括各类企业单位、事业单位、机关、社会团体、个体工商业户以及其他单位和个人。根据《国务院关于外商投资企业和外国企业适用增值税、消费税、营业税等税收暂行条例的有关问题的通知》的规定，土地增值税也同样适用于涉外企业、单位和个人。因此，外商投资企业、外国企业。外国驻华机构、外国公民、华侨、以及港澳台同胞等，只要转让房地产并取得收入，就是土地增值税的纳税义务人，均应按《条例》的规定照章纳税。

政策依据：国税函发[1995]110号第七条

【新疆地方政策原文】

兵团管辖范围内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人亦属于土地增值税的纳税义务人。

　外商投资企业、单位和外籍个人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的属于土地增值税的纳税义务人。

政策依据：新地税三[1997]27号第八条、第九条

【实务解读】

1、纳税义务核心判定逻辑

两个条件必须同时具备：①发生国有土地、地上建筑物权属转让；②取得价款或者其他形式经济收益。

只要属于有偿转让，无论有限公司、个体户、事业单位、个人，均负有土增纳税义务，不存在主体身份豁免。

2、无偿转让免税边界

细则写的“赠与不征税”不是全部赠与都免税，仅限财税字〔1995〕48号48号文列明两类情形：

①赠与直系亲属、直接赡养义务人；

②通过指定公益机构捐赠用于公益事业。

实务误区：直接无偿赠与朋友、旁系亲属、无关第三方，不属于政策列明免税赠与，应当缴纳土地增值税。

继承属于直接列明不征税行为，不需要参照赠与条件。

3、涉外主体口径统一

暂行条例初始条文未单独提及涉外主体，国税函发〔1995〕110号予以明确：外商企业、外籍个人、港澳台主体，转让房产取得收入同样负有纳税义务，不存在外资特殊免税政策。新疆本地文件再次重申该口径，保持执行标准一致。

4、新疆特有补充规定

因区域管理特殊性，单独明确兵团辖区内发生房地产转让，同样适用土地增值税规定，不因属地属于兵团而豁免纳税义务。

5、实务提示

第一步确认权属是否发生转移；第二步判断转让是否存在经济对价；第三步甄别是否属于继承、合规免税赠与；排除免税情形后，直接认定为土地增值税纳税义务人。

文章来源：务实新税