房地产企业内部价售房给员工，如何税务处理？
案例回顾
2020年7月，A房地产公司商品房因疫情滞销，为缓解资金紧张局面，同时对员工进行激励，决定面向公司内部员工优惠一部分销售商品房。
对于有10年以上工龄且有重要贡献的公司员工以正常销售价格的60%为内部优惠价格，对于5年以上工龄的公司员工以正常销售价格的80%为内部优惠价格，对于其他符合条件的公司正式员工以正常销售价格的90%为内部优惠价格。
目前A公司正常的销售价格和市场上同地段同类商品房均为10000元/平方米，商品房的平均建造成本为8000元/平方米。
该内部销售方案出台后，A公司财务人员对于销售该商品房涉及到增值税、土地增值税、企业所得税以及因为该优惠的应纳税额存在疑惑，担心涉税风险。那么在此种情况下，应当如何计算应纳税额？
本文对此作出如下分析。
增值税应纳税额
《营业税改征增值税试点实施办法》(财税[2016]36号文)附件一第四十四条对此类情况作出的规定是：
纳税人发生应税行为价格明显偏低且不具有合理商业目的的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：
（一）按照纳税人最近时期销售同类不动产的平均价格确定。
（二）按照其他纳税人最近时期销售同类不动产的平均价格确定。
（三）按照组成计税价格确定。
《合同法》司法解释（二）第十九条对于“明显不合理的低价”的定义是：
转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。
由此可见，销售产品偏离正查价格时候税务机关可以按照正常价格来计算销售价格，本案中，A公司按照正常价格的60%出售给员工这部分明显低于正常价格，故对于该部分的房屋增值税计税价应当按照A公司近期的同类商品房屋销售价格10000元/平方米来计算。
土地增值税应纳税额
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条的规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：
1. 按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
2. 由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
由上述规定可知，本案中A公司将商品房低价出售给内部员工折让部分应当视同销售，计税价格应当按照A公司正常的销售价格10000元/平方米来确定。
企业所得税应纳税额
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发2009年31号文)第7条对于这种情况的规定如下：
企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：
（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。
根据上述规定，本案中A公司对内部职工进行的折让销售属于职工福利，其企业所得税的价格认定仍然市场价格来进行计算。
接受折让销售的员工的个人所得税
根据《财政部国家税务总局关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知》（财税〔2007〕13号）文件第二条的规定，单位按低于建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分应计算个人所得税，这部分当按照“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税。所称差价部分是指职工支付的购房价款低于该房屋的建造成本价格的差额。
其个人所得税的计算公式为：
应纳税额＝职工支付的购房价款低于该房屋建造成本价格的差额×适用税率－速算扣除数
根据上述规定，A企业低价出售商品房给内部员工，要看该折让价格价格是否低于房屋建造成本。
对于有10年以上工龄且有突出贡献的员工，以正常销售价格的60%的价格，即为10000×60%=6000元/平方米，低于建造成本8000元/平方米，因此需要缴纳个人所得税。假定每套房屋面积为100平方米，则销售价款为60万，考虑到成本为80万元，这样该部分职工实际支付的购房款低于该房屋的建造成本价格的差额为20万元，所以计税基础为20万元，然后用20万元除以12个月，按照月度税率表确定适用税率和速算扣除数计算纳税。
对于A公司其他的公司员工，以正常销售价格的80%或者90%为内部优惠价格。购房价为8000元/平方米或9000元/平方米，大于或等于房屋建造成本8000元/平方米，因此这部分员工不需要缴纳个人所得税。
通过本案例可以看出：
房地产企业将商品房低价出售给员工时候存在着税收风险，需要注意下问题：
1、税务机关对于房地产开发商明显低于市场价格出售房屋的可能会要求对增值税、土增税、企业所得税等按照市场价格或核定价格进行计税，企业尤其要注意认定明显偏离市场价格的“30%线”进行适当的税收筹划；
2、低于成本价出售个员工同样需要按照低于成本价的差额缴纳个人所得税。
文章来源：财合税
