因税务对车位面积计算不当，高院要求撤销土增税清算结论

主管税务机关在明知以专有面积计算增值额扣除项目不当且会对纳税人造成重大不利影响的情况下，应当给予纳税人补充相关材料、商请有权机关进一步认定车位面积的机会。其径行以案涉地下车位的专有面积计算增值额扣减项目，将地下车位公用建筑部分的成本计入公共配套设施，对某房开公司案涉土地增值税的增值额和适用税率产生重大不利影响，因此，税务通知书、复议决定书予以撤销。

基本案情

某房地产开发有限责任公司（以下简称某房开公司）于2015年6月16日取得国有土地使用证后开始建设案涉房地产开发项目，该项目已全部竣工验收并交付使用。2023年3月24日，国家税务总局安龙县税务局第二税务分局（以下简称安龙县税务局第二分局）对某房开公司报送的清算资料进行审核后，向某房开公司作出安税二分通〔2023〕100号《税务事项通知书》，事由为土地增值税清算审核意见交换通知。某房开公司收到后对涉税事项向安龙县税务局第二分局进行了陈述，安龙县税务局第二分局对某房开公司的陈述报告进行了答复。2023年4月10日，安龙县税务局第二分局向某房开公司作出安税二分通〔2023〕117号《税务事项通知书》（以下简称117号税务事项通知），核定某房开公司应补缴土地增值税2185.65万元。某房开公司不服，向国家税务总局安龙县税务局（以下简称安龙县税务局）申请行政复议，安龙县税务局作出安税复决字〔2023〕2号《行政复议决定书》（以下简称2号复议决定）维持117号税务事项通知。某房开公司不服，认为117号税务事项通知以案涉房开项目地下车位专有面积计算车位建筑面积错误，遂向法院起诉，请求：1.撤销117号税务事项通知；2.撤销2号复议决定。

裁判结果 

贵州省兴仁市人民法院于2024年1月23日作出（2023）黔2322行初20号行政判决：驳回某房开公司的诉讼请求。宣判后，某房开公司不服，提起上诉。贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院于2024年6月5日作出（2024）黔23行终26号行政判决：驳回上诉，维持原判。某房开公司仍不服，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于2025年3月24日作出（2024）黔行申721号行政裁定：提审本案。

贵州省高级人民法院2025年6月25日作出（2025）黔行再6号行政判决：

一、撤销贵州省兴仁市人民法院（2023）黔2322行初20号行政判决；

二、撤销贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院（2024）黔23行终26号行政判决；

三、撤销国家税务总局安龙县税务局第二税务分局于2023年4月10日作出的安税二分通〔2023〕117号《税务事项通知书》；

四、撤销国家税务总局安龙县税务局于2023年7月11日作出的安税复决字〔2023〕2号《行政复议决定书》；

五、责令国家税务总局安龙县税务局第二税务分局在本判决生效之日起六个月内重新作出税务处理。

裁判理由

法院生效裁判认为，本案的争议焦点为117号税务事项通知及2号复议决定中有关土地增值税的处理内容是否合法。

土地增值税是国家为规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节增值收益，维护国家权益而开征的税种。依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（2011年修订）第三条、第四条、第六条之规定，土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和该条例第六条规定的税率计算征收；纳税人转让房地产所取得的收入减除该条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额；计算增值额的扣除项目为：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。因此，房地产增值额=转让房地产收入-（土地使用权金额＋房地产开发成本＋房地产开发费用＋房地产转让相关税金＋其他项目）。依照《贵州省土地增值税清算管理办法》第五条、第五十四条第（二）项之规定，房地产开发企业在房地产开发项目中既建造普通标准住宅，又建造其他类型房地产的，在土地增值税清算时，应当按“普通标准住宅”和“其他类型房地产”分别计算增值额、增值率以缴纳土地增值税;房地产开发企业同一项目中建造不同类型房地产的，属于同一清算单位的共同成本费用，原则上按不同类型房地产可售建筑面积占总可售建筑面积的比例计算分摊。因此，地下车位开发成本费用=房地产开发总成本费用×地下车位可售建筑面积÷总可售建筑面积。从上述公式可知，本案地下车位可售面积的认定直接影响某房开公司增值额扣除项目的计算，且由于土地增值税采取超额累进税率计税，地下车位可售面积的认定会进一步影响某房开公司土地增值税的适用税率。本案中，税务主管机关与某房开公司对“建筑面积=专有面积＋公摊面积”不持异议，但某房开公司提交的报税资料中没有明确每个车位应当分摊的公用建筑面积（公摊面积），安龙县税务局第二分局遂依据报税资料中的车位产权面积（未含公摊）认定可售面积。根据某房开公司的再审理由和安龙县税务局第二分局、安龙县税务局的答辩意见，结合相关的证据和事实，本案应重点审查税务机关在根据现有的报送材料做出的处理可能对纳税人有重大不利影响的情况下，能否径行作出处理决定。

本案中，某房开公司提供的贵州某科技有限公司出具的《房屋面积测绘报告》和商品房买卖合同等材料能够证明案涉地下车位的公用建筑面积总数。安龙县税务局在复议过程中通过审查发现上述可售建筑面积的认定问题，并发函给安龙县自然资源局询问车位面积登记办理等情况，系积极履行审查职责，应予正面评价；但诚信政府和正当程序原则核心在于保证执法结果实体上的正确，而非仅仅完善执法程序。诚信政府原则不仅要求行政机关依法行政，更要求在程序透明、政策稳定、利益平衡等方面体现善意和公正；正当程序原则不仅要求行政机关依程序执法，更要求即将受到行政决定不利影响的当事人充分、有效地参与行政决定的制作过程，从而对决定的结果发挥积极作用。

建筑面积包含专有面积和公摊面积系《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第五条的明确规定，也是房地产交易领域的普遍共识。且从全省实践看，部分地区亦将产权车位的公摊面积一并计入可售建筑面积，税务执法实践不统一必然不利于建立规范有序的税收法治营商环境，亦违反“同样情况同样对待，不同情况不同对待”的公正执法原则。本案中，即便案涉报税材料没有明确单个地下车位的公摊面积，安龙县税务局第二分局、安龙县税务局负责案涉土地增值税的清算审核，在明知以专有面积计算增值额扣除项目不当且会对纳税人造成重大不利影响的情况下，应当给予纳税人补充相关材料、商请有权机关进一步认定车位面积的机会。其径行以案涉地下车位的专有面积计算增值额扣减项目，将地下车位公用建筑部分的成本计入公共配套设施，对某房开公司案涉土地增值税的增值额和适用税率产生重大不利影响，安龙县税务局第二分局作出的117号税务事项通知、安龙县税务局作出的2号复议决定明显不当，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第六项之规定应予撤销。 

文章来源：贵州高院公众号 线索：中南律税公众号