2020年房地产行业增值税实务操作疑难问题解析

1.合作建房拿地方式能否抵扣进项税额？

依据财税【2016】36号文，房地产企业营改增后，土地成本可以按国土部门提供的行政事业性收据(非税收入财政票据)，扣除9%，但前提条件是土地成本必须取得当地国土部门盖章的行政事业性收据(非税收入财政票据)，如果没有行政事业性收据(非税收入财政票据)，就不能抵扣。

对非房开公司出土地，房地产公司出资金的合作建房，非房地产公司视同销售，按照转让土地使用权计征9%的增值税，也就是说，非房地产公司与房地产公司合作建房，约定分房产或分利润，不论哪种方式，都视同销售缴纳增值税。

2. 股权收购拿地方式能否抵扣进项税额？

股权收购是指一个公司收购另一公司的股权，得到了被收购方的土地，如果被收购方的土地是通过招拍挂取得的，收购方按被收购方原来取得的国土部门出具的行政事业性收据(非税收入财政票据)，抵扣9%。如果被收购方的土地是通过转让所得得到的土地，被收购方原来对土地的入账价值，以原来被转让方视同销售开具的票据作价，如果被收购方是通过国家无偿划拨来的则不能抵扣进项税的。

3.不动产对外投资、分配等视同销售行为如何控制风险？

不动产对外投资、分配在税法中视同销售，营改增以后，要缴纳增值税。依据财税【2016】36号规定，如果转让2016年4月30日之前的不动产，选择5%的简易征收，如果不动产是5月1日以后取得的对外投资所分配的，视同销售是按9%缴税。因此，对不动产对外投资和分配，视同销售，就分为不动产是5月1日之前还是5月1日之后转让两种情形。

4.房屋代建模式财税如何操作?

房屋代建必须具备三个条件：（1）建设单位（发包方）自己拥有土地，应以建设方的名义去当地发改委立项报建审批和规划；（2）房屋代建的房地产公司不能垫款；（3）代建的房地产公司只能从中收取代理费营改增以后，房地产公司从事代建行为，按现代服务业6%缴纳增值税。

5.土地出让金、市政配套费、拆迁补偿费、排污费、异地人防建设费可否作为房地产企业的进项扣除？

依据财税【2016】36号文件规定，房地产公司从5月1日后，能扣除的成本只限于土地出让金，而土地出让金的扣除必须凭当地财政部门开具的行政事业收收据(财政票据)扣除。因此，市政配套费、拆迁补偿费、排污费、异地人防建设费不可以抵扣进项税。

如果拆迁补偿费不采用现金补偿，采用产权调换，即迁一还一，拆迁房按视同销售，9%缴税，建设拆迁房所发生的成本是可以抵扣进项税金的。比如说拆迁房所发生的材料费房开公司可抵扣13%，建安成本可抵扣9%、因此房开公司营改增后，应尽量选择产权调换模式更省税。

6.土地出让金返还模式及相应财税处理？

土地出让金返还，根据交易模式的不同而不同。第一种情况，如果土地出让金返还，和政府约定土地出让金用于拆迁补偿支出，在土地增税缴纳的情况下，应开具增值税红字发票，冲减土地成本。第二种情况，政府土地出让金返还，如果政府约定，专款专用，在财务上土地返还款作专款专用，没有任何税收的问题。第三种情况，如果政府和房开公司土地出让金合同约定，土地返还款是用于奖励，财务上记营业外收入，不缴增值税，只缴企业所得税。

7.支付的各类拆迁补偿费或拆一还一的成本如何抵扣？

5月1日后，房开公司所发生的新项目，支付的拆迁补偿费，如果是政策性拆迁补偿费，是不可以抵扣的，如果是商业性拆迁，被拆迁方视同不动产转让，应按9%征税，如果4月30日之前的房屋，则按5%简易征收，房开公司只能抵扣5%。成本按公允价进成本。

8.红线外附加工程所包含的进项税额能否抵扣？

红线外所发生的工程是不能进红线之内的成本的，因此，红线外附加工程所取得的进项税不能抵扣增值税进项税。

9.房开企业成片取得土地，分期开发,如何抵扣?

按国家税务2016年公告18号，当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

  当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

  房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

  支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。设计费等前期工程费如何抵扣进项税额？

财税2016 36号文件规定，设计费是按6%缴纳增值税。对于房开公司，是可以抵扣6%的进项税的。

10.境外设计费、策划费的如何抵扣处理？

财税【2016】 36号文件附件4规定，在境外发生的设计费，策划费是免税的，因此，房开公司与境外的设计企业发生的设计费、策划费，由于境外是免税的，因此不能抵扣。

11.营改增前后甲供材处理的变化对房地产业税负的影响在哪里？

营改增前甲供材分两种，营改增前甲供材料分两种，一种是甲供设备和装修材料，只要房开公司自己购买材料和装修材料，设备和装修材料是不需要交营业税的，除了甲供设备和装修材料之外，其他任何的甲供材，施工企业都要交建安税，房开公司必须取得建筑公司全额的建安发票，才能在土增税、所得税税前扣除。营改增以后，根据财税【2016】 36号文件规定，建筑企业的销售额是按照施工企业向房开公司收取的所有价款包括价外费用，比如说1000万的工程，600万的材料、400万的劳务，房开公司算增值税的计税依据是建安公司收取的400万。营改增后，施工企业一定选择简易计税，房开公司只能抵扣自己购买的材料部分。营改增后，房开公司选择甲供材或包工包料，要通过数据计算分析。房开公司与施工企业签定的合同1000万，其中材料600万，建安400万，如果施工企业给房开公司开1000万的票，则房开公司可抵扣1000*9%=90万元；如果房开选择甲供材料，自己购买600的材料，房开公司能抵扣的金额600*13%=78万；施工企业给房开公司开具的400万，选择简易征税给房开公司开具3%的专用发票，房开公司只能抵扣400*3%=12万，房开公司能抵扣114万，实际生活中，房开公司所购买的材料不一定能全部取得专用发票，因此，营改增以后包工包料有可能比全部甲供材料税负会更低。因此，应根据甲供材料购买的材料比重的高低来决定。

12.房地产开发企业甲供材如何抵扣进项税额及材料采购过程中运输和材料发票开具技巧？

材料可抵扣9%，购沙石料只能抵扣3%。

13.园林绿化工程营改增前后的涉税风险控制技巧在哪里？

园林绿化工程营改增前后的涉税风险控制技巧决定在合同签订环节，苗圃属于农产品系列，是免税的，房开公司直接和园林公司签合同买苗圃，凭园林公司开具的发票的销售价*13%抵扣；园林公司有两种，一种是有苗圃的园林公司，一种是没有苗圃的园林公司，当房开公司选择有苗圃的园林公司，如果签订包工包料，比如100万的苗圃，10万的植树劳务，园林公司开具9%的增值税专用发票，房开公司抵扣110万*9%=9.9万元；如果房开公司与园林公司签订100万的销售合同，请人10万的植树劳务合同，可以抵扣100*9%=9万元，如园林公司不签订包工包料合同，10万的劳务开具3%的专用发票，10*3%=0.3万元，则房开公司可以抵扣9.3万元；因此，选择第一种方案更划算。

14.在基建工地搭建的临时建筑能否抵扣增值税？最后被拆除，是否需要做进项税转出？

财税【2016 】36号不能适用分两年抵扣增值税，能否抵扣，法律上没有明确规定，待税总出台相应的补丁文件。

15.施工现场的水电费的博弈分析及处理方法。

如果业主是房开公司，房开公司应给施工企业开具水电发票，电费抵扣13%，水抵扣9%。

16.多项目施工能否采用汇总纳税方法进行进项税额抵扣？

国家税务总局2016年公告17号文件和财税【2016 】36号，建筑企业采用总公司直接管理项目部的情况，不同项目之间可以交叉抵扣增值税。采用一般计税方法的施工企业，是在工程施工所在地按2%预交增值税，按简易征收方法计税的施工企业，工程所在地按3%预交增值税，所以多项目施工，可以汇总不同项目的进项税在公司注册所在地抵扣进项税。

17.资质共享与增值税抵扣办法的冲突

资质共享指建筑企业通过总公司的资质中标工程拿给公司旗下各不同子公司施工，营改增后，增值税纳税地点回到公司注册所在地，可以在项目地通过子公司或者项目部名义建账，所有收支通过子公司或者项目部来交税开票，总公司不交税。

18.清包工建筑工程和甲供工程在销售额的确定上营改增前后有何重大变化？对建筑和房地产公司有何影响？

营改后，清包工和甲供材料工程有一些变化，甲供材的销售额的确定是按建筑企业向业主收取的货款来计算，按差额来计算；比如说建筑工程1000万，甲供材200万，施工企业的销售额为1000-200=800万；以800万作为销售额，清包工也是按分包额从总包收取的价款作为销售额的计税依据。

19.境外设计费、策划费的如何抵扣处理？

根据财税【2016】 36号附件4境外设计费、策划费是免税的，因此不能抵扣。

20.园林绿化工程中购买的苗木、草皮如何抵扣？是以增值税专用发票抵扣还是开具农产品收购发票？

苗圃公司免增值税，凭苗圃公司的发票，按买价*9%抵扣。比如是农民自己的草皮苗木没有发票，只能去税务局代开发票才能抵扣。

21.施工临时用水、用电的如何抵扣处理及发票开具技巧？

让房开公司给施工企业开具13%的电费发票和9%的水费发票抵扣。如果施工企业是做道路施工的，由施工企业和电力公司签订合同开发票。

22.售楼处、样板间如果最后拆除，其所包含的进项税是否转出？

售楼处、样板间进房地产公司的销售费用，所含的进项税能抵扣。当售楼处、样板间拆除后，表明售楼部、样板间已经使用完毕，不需要做转出。

23.回迁安置房是否要视同销售征收增值税？

视同销售缴增值税。

24.清包和甲供材的建安劳务增值税处理方法的分析。

依据财税【2016 】36号文件，甲供材料的情况，增值税可以选择一般计税方法和简易计税方法，选择计税方法，取决于甲供材在合同中的比重。

25.出租的不动产免租期内如何确认销售额?

出租的不动产如果是4月30日之前的，按简易征收增值税，如果是4月30日以后，则按一般计税11%交增值税。免租不符合增值税的增收条件，因此，免租期不征收增值税。

26.楼体广告、电梯间广告、车辆广告行为如何适用增值税税目？

【2016】 36号文件，楼梯广告、电梯间广告按租赁不动产租税，按9%征收增值税。车辆广告按13%征收增值税。

27.随房赠送物业管理费如何确认销售额?

买房送物业管理费视同销售，按市场公允价，确定销售额征税。

28.营改增前后“买一赠一”行为如何纳税以及风险如何控制？

营改增前后都一样，营改增前，买房送的冰箱洗衣机，不能土增前扣除，营改增后，要视同销售交增值税，因为买一赠一不能像工业企业一样捆绑销售，因此，打折销售比赠送划算。

29.营改增前后首付款与按揭款该如何纳税？

首付款和按揭款到账时间即为增值税纳税义务时间。

30.营改增前后自持物业经营或出租是否有利？

5月1日之前，自持物业应按5%简易征收来征税，5月1日后按6%征税。

31.日光盘的营改增风险？

按预收账款3%预交增值税，完工后再进行抵扣，因为是预交，对营改增来讲没有什么风险影响。

32.房屋定价的困惑和销售筹划

目前在缴纳土地增值税，房屋定价应考虑增值税、企业所得税、土地增值税几个问题综合来考虑。

33.营改增前后售后返租涉及的税收风险有哪些？该如何控制？

营改增前和营改增后，都应该由物业公司或资产管理公司来代替业主进行出租，资产管理公司收取管理费按6%现代服务业征收增值税。物业公司或资产管理公司收取代理费，给出租人省一道房产税。因此，营改增后，应通过资产管理公司或物业公司代租更省税。

34.房地产企业支付的贷款利息能否抵扣进项税？融资顾问费呢？融资相关的手续费、咨询费等是否可以抵扣进项？

财税【2016】 36号文件，附件2的规定，企业购买的贷款利息、跟贷款相关的手续费、咨询费，顾问费都不能抵扣增值税。

35.统借统贷行为增值税时代的业务处理分析。

财税【2016】36号文件，附件3的规定，只要集团企业向下属公司收取的利息跟归还银行的利息一致的情况下，贷款利息不征收增值税，如果高于银行收取的利息，则全额征收增值税。

36.公共配套无偿赠送是否要视同销售征收增值税？

公共配套如果是无偿赠送的情况，要视同销售缴纳增值税。

37.买房送电器是否要视同销售缴纳增值税呢？如何进行税务处理最划算？

从理论上讲捆绑销售，但房产属于特殊商品，业主一定要全额开具发票，电器计入营销费用视同销售，因此，买房送电器不划算，还不如售价打折划算。

财税【2016】 36号规定，融资性售后回租视同为贷款服务，获取的增值税专用发票不能抵扣进项税。

38.房地产企业的售后回租（非融资性）行为在增值税框架下如何进行处理？

售后回租认定为贷款服务，不能抵扣进项税。

39.不同类型车库、车位在增值税时代的涉税处理分析。

车库、车位分为能办产权的和不能办产权的，如果没有产权的车位车库，卖房送车库，赠送的是长期使用权，根据财税【2016】36号，没有产权的车库要视同销售缴纳增值税，有产权的车库也要交增值税，车位，房开公司地上停车位，收的停车费按11%缴纳增值税。

40.房地产代收费用是否属于增值税的价外费用要一并征收增值税？

财税【2016】 36，房地产公司代收的住房维修基金免收增值税，除此之外的所有代收费用作为价外费用缴纳增值税。

41.房地产的定金、订金、诚意金、意向金是否属于预收款性质？

不是，都是房地产公司未开盘前收取的行为，财务上作其他就收款，不作为预收款，没有产生增值税纳税义务。

42.没收的定金和违约金是否应当缴纳增值税及开具发票技巧？

没收的定金和违约金，如果在建委备案了，应作为价外费用开具发票，缴纳增值税，如果没有备案，是不需要缴纳增值税。

43.商业地产的停车收费项目如何缴纳增值税？

商业地产的停车收费，根据财税2016 36号，停车收费按9%缴纳增值税。

44.企业发生的餐饮消费行为是否可以抵扣增值税呢？

财税【2016 】36号附件2规定，企业发生餐服务，不可以抵扣增值税，但住宿费可以抵扣6%，会议时，增加住宿费减少餐饮费。

45.企业接受的物业服务能否抵扣增值税？

物业服务费按现代服务业，可以抵扣6%，如果物业公司是小规模纳税人，则不可以抵扣。

46.地下车位永久租赁行为增值税税目如何适用？

合同法规定，租赁合同超过20年无效，永久租赁，根据财税2016 年36号，视同销售，缴9%增值税。

47.买房送家电，房开企业购家电可以抵扣进项，售房按销售不动产缴纳增值税吗？

营改增后，房地产购买的家电只要获得专用发票就可以抵扣进项税。

48.房地产项目公司注销时的财税风险及留抵税额如何处理？

根据财税2006 165号文件，公司注销清算之前，账上的留抵税额不能退税，因此房产公司注销前的留抵税不可以抵扣。建议房开公司在注销前加强发票管理，及时抵扣进项税金。

49.设计费等前期工程费如何抵扣进项税？

根据财税【2016】36号文件的规定，设计费按6%缴纳增值税，因此，房地产公司可以抵扣6%的前期工程费进项税金。

文章来源：税剑法盾