房地产企业收入确认与企业所得税差异协调

房地产公司会计收入确认时间。房地产公司的收入确认时间一般以商品房结算，交付客户为时点确认收入。但往往因成本不能可靠计量原因，而无法确认收入与成本费用，一般处理：要么继续挂预收款，不确认收入；要么确认收入，成本按照毛利率预结转成本。
        在企业所得税上，房地产企业销售开发产品，除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一） 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二） 开发产品已开始投入使用。（三） 开发产品已取得了初始产权证明。对于房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。
        由此可见，企业会计收入的确认时点与企业所得税存在很大差异，由此存在一定的税收风险。在企业所得税上，房地产企业开发产品虽然达到了企业所得税规定的收入确认完工条件，但由于工程未结算或未取得相关合法凭据，造成企业成本不能可靠计量，从而无法准确确定计税成本。针对这一情况，企业所得税规定：(一)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
        实务中，出包工程由于未足额取得全额发票，可以先行预提，于年度企业所得税汇算清缴时，在10%以内的，允许先行税前扣除，但对超过部分在汇算清缴期仍未取得发票的部分应当进行相应的纳税调整。当然，如果在5年内取得了发票，再予以追索调整。

文章来源：中汇武汉税务师事务所十堰所