城市更新拆迁过程中的十大常见税务问题

城市更新是一个城市持续发展的动力，城市更新实质是三旧改造（旧厂房、旧村庄、旧城镇）比较时尚的叫法，为了保护红线耕地，在没有新增土地用量的情况下，只有盘活存量土地，实施旧厂房、旧村庄、旧城镇的改造，让整个城市焕然一新。但城市更新过程中，拆迁、补偿面临巨大的法律、税务问题，不处理好原业主、租户、经营用户、产权人、使用权人等这多复杂的关系，城市更新举步维艰。下面就城市更新的拆迁十个常见税务问题进行权威回答。

问题一

问：房地产开发企业转让土地，该土地上建造了一些未成形的房屋，现在要将房屋拆除后再转让，计算土地增值税时是否可以扣除建造和拆除房屋时发生的成本费用？ 

答：根据《土地增值税暂行条例》及《实施细则》的规定，计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。因此，若房地产开发企业转让土地取得的收入中不包括该房产的价值，则不能扣除其建造和拆除时发生的成本费用。

问题二

问： 我是一家房地产公司，与村委会合作建房，以地换房，用于交换的房子是否要缴纳企业所得税？

答：根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）的规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。因此，您企业以开发产品用于换取村委会的土地使用权，应视同销售缴纳企业所得税。

问题三

问：企业因折迁取得的收入是否不计入企业当年的应纳税所得额?

答：根据《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函[2009]118号）的规定，对企业取得的政策性搬迁或处置收入，应按以下方式进行企业所得税处理：

(一)企业根据搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务，用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权(以下简称重置固定资产)，或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额。  

(二)企业没有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。

(三)企业利用政策性搬迁或处置收入购置或改良的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。

(四)企业从规划搬迁次年起的五年内，其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定处理。

问题四

问：房地产开发企业因拆迁房屋而以房产补偿给被拆迁人的，是否征收企业所得税？ 

答：2008年1月1日以前，根据《国家税务总局关于房地产开发企业以房屋抵顶地价计算缴纳企业所得税问题的批复》（国税函〔2002〕172号）、《财政部国家税务总局关于企业所得税几个具体问题的通知》（财税字〔1996〕79号）规定，房地产开发企业以房屋抵顶地价款赔偿给原住户的，在计算缴纳企业所得税时，对赔偿的房屋应视同对外销售，销售收入按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定。自2008年1月1日起，根据《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号），企业将资产移送他人的规定情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。其中，属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入。

问题五

问：房地产开发企业发生了“拆迁还房”业务。请问，企业应该如何计缴企业所得税？

答：《企业所得税法实施条例》第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。第十三条规定，企业所得税法所称企业以非货币形式取得的收入，应当按照公允价值确定收入额。前款所称公允价值，是指按照市场价格确定的价值。可见，由于房地产开发企业“拆迁还房”业务具有特殊性，根据上述政策规定，房地产开发企业属于以开发产品（房屋）抵偿应向被拆迁人支付的拆迁补偿款，在计算缴纳企业所得税时，对赔偿的房屋应视同销售，销售收入按照公允价值确定。

也就是说，房地产开发企业发生“拆迁还房”业务，在计算缴纳企业所得税时，等面积回迁部分既要确认收入，又要按规定归集开发成本。另外，房地产开发企业支付给回迁户的补差价款要计入开发成本中的拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减开发成本中的拆迁补偿费。

问题六

问：企业在2011年底因政府规划原因进行搬迁，目前还正在搬迁进行中，因搬迁需要所新购置的固定资产支出是否可以从搬迁补偿收入中扣除后再计算最终的搬迁所得？

答：根据《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2013年第11号）规定，凡在国家税务总局2012年第40号公告生效（即2012年10月1日）前已经签订搬迁协议且尚未完成搬迁清算的企业政策性搬迁项目，企业在重建或恢复生产过程中购置的各类资产，可以作为搬迁支出，从搬迁收入中扣除。但购置的各类资产，应剔除该搬迁补偿收入后，作为该资产的计税基础，并按规定计算折旧或费用摊销。凡在国家税务总局2012年第40号公告生效后签订搬迁协议的政策性搬迁项目，应按国家税务总局2012年第40号公告有关规定执行。

问题七

问：回迁安置房视同销售，销售额如何计算

答：2016年5月1日以后交付拆迁户的回迁安置房，因协议还建面积部分没有实际货币交易金额，按税法规定需按视同销售处理，经查询国税总局网站法规库，《国家税务总局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》（国家税务总局公告2014年第2号）依然为有效文件，但现在营业税已经取消，请问在计算增值税销售额时，可否参照2014年2号公告，按照财税2016年26号文件附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十四条第三款之规定“按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本×（1+成本利润率）”计算销售额。） 

问题八

问：房地产公司拆迁安置土地增值税如何计算？

答：根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）文件规定：（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

问题九

问：请问城中村改造过程中，房地产公司支付给原居民的拆迁补偿支出、安置支出、回迁支出、农作物补偿费、危房补偿费等费用，需要取得什么样的票据，才是符合规定，在计算土地增值税时可以扣除？ 

答：目前税务机关审核土地增值税清算中涉及的拆迁安置方面的结果时，主要参考的依据是《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号），该文件第二十二条规定：“审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注：……（三）拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。”

所以，在进行土地增值税清算涉及拆迁补偿快的扣除时，建议提供拆迁安置文件、拆迁安置合同、签收花名册、银行转账凭证等资料。

上述费用是不可以开具增值税专用发票的，因为按照现行增值税的规定，上述内容不属于增值税的征税范围，不予代开发票。

问题十

问： 房地产开发企业支出的拆迁回建房屋的建设成本是否能在土地增值税税前扣除？

答：根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定：“六、关于拆迁安置土地增值税计算问题

（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。” 

文章来源：智慧源地产财税