同样是房地产公司收到违约金，但增值税处理结果截然不同？

在房地产企业销售过程之中，购房者因为种种原因违约，有些是在签订购房合同之前违约，有些是在签订购房合同之后违约，因为违约时间不一样，有些需要缴纳增值税，有些不需要缴纳增值税。

（一）房地产企业收到购买者违约金的业务模式

在房地产销售商品房的过程中，房地产企业发生收到购房者违约金的业务模式有两种：

1、业务模式一：合同未履行而发生的收到购买者违约金的业务模式。

商品房销售合同已解除，购房者放弃购房意愿致使商品房销售合同未履行，购房者支付违约金给地产企业。

2、业务模式二：合同已经履行而发生的收到购房者违约金的业务模式

商品房销售合同已经履行，购房者违约根据销售合同的约定向地产企业支付违约金。

（二）收到购房者违约金的法务处理

1、违约金与定金不能同时使用

《中华人民共和国民法典》（中华热门共和国主席令地45号）第五百八十八条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。

2、定金法则

《中华人民共和国民法典》（中华热门共和国主席令地45号）第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。根据此条规定，收受定金一方违约，则双倍支付定金给付定金一方；给付定金一方违约，则没收定金。

3、违约金的最高限额

《中华人民共和国民法典》（中华热门共和国主席令地45号）第五百八十六条定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

（三）收到购房者违约金的财务处理

1、业务模式一的财务处理

房地产企业因合同未履行而发生的收到购买者违约金的业务模式的账务处理如下：

借：库存现金或银行存款

 贷：营业外收入

2、业务模式二的财务处理

房地产企业因合同已经履行而发生的收到购房者违约金的业务模式的财务处理如下：

借：库存现金或银行存款

贷：其他业务收入

      应交税费——应交增值税（销项税金）

（四）收到购房者违约金的税务处理

企业的税务处理必须与业务模式相匹配。收到购房者违约金的税务处理如下：

1、业务模式一的税务处理

房地产企业因合同未履行而发生的收到购买者违约金的业务模式的税务处理如下：

第一，在房地产与购房者的销售购买法律关系中，房地产企业收到购房者支付的违约金，不属于增值税的应税范畴或者说不属于增值税应税税目，不需要缴纳增值税。

第二，由于房地产企业收到购房者因合同解除未履行而支付的违约金是属于不缴纳增值税的非应税项目，因此，房地产企业不需要开具发票，直接向业主甲提供收款收据即可。

2、业务模式二的税务处理

购房合同已经履行而发生的收到购房者违约金的业务模式的税务处理如下：

第一，房地产企业收到的违约金属于增值税应税行为，应作为价外费用缴纳增值税。

（2）房地产企业收到违约金，应当正常开具发票，选择的开票编码应该同“销售不动产”选择的编码一致。如果业主为个人开具普通发票，如果业主为企业，也可以根据要求开具专票。也就是说违约金应该同销售房屋开具的发票保持一致，如果开具的是专用发票，那么购买方取得价外费用的专用发票正常可以抵扣进项。

如果房地产企业收到业主的违约金（购房合同履行）未计入价外费用，申报缴纳增值税的，则存在少缴增值税的风险，有罚款、补交税款和滞纳金的风险。 

文章来源：肖太寿财税工作室