房地产税收热点问题解答

答复：根据财税[2016]36号财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知固定电话、有线电视、宽带、水、电、燃气、暖气等经营者向用户收取的安装费、初装费、开户费、扩容费以及类似收费，按照安装服务缴纳增值税。具体到房地产开发企业，应根据房地产公司和客户的住房销售合同判断，如果住房销售合同里包含初装费的，按照房款一并计算税款；如果初装费为单独计算收取的，房地产公司应按照安装服务缴税。

问题2：房地产企业进项分摊问题。房地产企业5月1日前集中取得一块土地分4期开发，3期正在开发，符合老项目规定，按简易计税方法纳税。第4期将按一般计税方法纳税。其中，政府要求建设的公共配套的小学校，跨3期和4期之间，小学校的土地款如何扣除？

答复：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局2016年第18号公告）规定：房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

因此，配套建设的小学校的土地价款不再单独考虑计算扣除。

问题3：代缴车船税问题。在保险公司办理车辆保险时，保险公司仅就保险收入开具发票，代缴的车船税在备注栏中进行注明，这解决了保险公司的开票问题，但受票方在票据入账时，因票面总金额中不包含备注栏的车船税金额，账务处理较为不便。

答复：根据《国家税务总局关于保险机构代收车船费开具增值税发票问题的公告》（国家税务总局2016年第51号公告）规定：保险机构作为车船税扣缴义务人，在代收车船税并开具增值税发票时，应在增值税发票备注栏中注明代收车船税税款信息。具体包括：保险单号、税款所属期（详细至月）、代收车船税金额、滞纳金金额、金额合计等。该增值税发票可作为纳税人缴纳车船税及滞纳金的会计核算原始凭证。

问题4：垃圾清运服务的税率如何确定？

答复：纳税人提供生活垃圾清运服务，按照“其他生活服务”征收增值税，适用税率6%。纳税人提供生活垃圾以外的垃圾清运服务，按照“其他现代服务”征收增值税，适用税率6%。

问题5：房地产开发企业销售房地产项目纳税义务发生时间如何掌握？

答复：房地产企业销售房地产项目纳税义务发生时间为交付房地产项目并取得索取销售款项凭据的当天。

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为房地产项目产权属变更的当天。

文章来源：河南税务