房地产开发企业，土地增值税清算如此“筹划”要不得

最近一段时间，笔者遇到的土地增值税清算申报业务开始多了起来。土地增值税自行清算申报，一直是实务中的重点和难点。房地产开发项目通常具有时间跨度长、过程步骤多、涉及部门广等特点。纳税人往往在复杂的开发过程中进行所谓的“税务筹划”，以达到少缴税款的目的。充分认识土地增值税自行清算的复杂性，深入剖析土地增值税自行清算工作中的典型问题，有利于企业提升清算成效，规避税务风险。

常见违规操作

从笔者的实践经验上看，一些房地产开发企业由于对税收筹划的认识不深刻，对政策的理解不到位，存在一些违规操作。

借口资料残缺，申请核定征收。举例来说，房地产开发企业甲公司于2011年建造开发了一小区。由于开发当时土地成本较低，如果按查账征收方式进行清算，需要补税近1000万元。于是，甲公司故意隐瞒相关资料，以造成资料缺失的假象，从而采用核定征收方式进行清算，在清算申报环节无需补税。主管税务机关通过向相关行政主管部门函调等方式，获得了整个项目开发必备的核心资料后，要求甲公司按照查账征收方式进行清算。最终，该项目需补税近1000万元。

审核补税不罚款，自行清算钻空子。土地增值税清算审核，与一般的税务稽查和检查不同。根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）的规定，纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的审核税款，不加收滞纳金，截至目前也并无罚款规定。于是，部分房地产开发企业通过隐瞒销售收入，对同时间销售的、同地段同楼层单位，设计了不同的单位售价，虚列扩大开发成本，降低增值率，借机申报大额退税。但如此一来，企业后续可能需要补缴企业所得税并缴纳相应的滞纳金，风险隐患颇高。

自设隐蔽工程，无法自圆其说。房地产开发企业乙公司认为，自己所建造项目的地下桩基工程隐蔽，而高楼建成后，地下工程将无法查看核对，故账面虚列成本，忽视了事前对地下桩基的地形勘察和设计论证。可是，地下桩基工程施工不能随意，即使是提供了地形的勘察设计资料，还需要符合合同、发票、决算报告以及现金流四者一致等要求。税务机关在审核过程中下达通知书，要求企业在规定的时限内提供合同、决算报告、发票、现金流相一致的证明资料。最终，乙公司因无法提供相关明细资料，对应成本无法扣除。

混淆公共配套设施，计算出现偏差。在实践中，一些房地产开发企业将无产权车库车位、阁楼等设施，在未经认定的情况下，直接作为公共配套设施，在清算时直接全部扣除。部分房地产开发企业认为，拿地后进行了整体开发，因此不区分开发房产类型以计算不同的增值率，未分类型计算增值额，而是整体计算销售收入、土地出让金和契税、开发成本及税金附加，不符合《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）的有关要求。

怎样确保合规

对房地产开发企业来说，要确保开发项目税务处理合规，需要关注以下几点：

档案资料保管好。房地产开发项目往往涉及十余个行政主管部门，各项手续所需资料较多，加之开发项目往往跨年度、时间长，平常应付各类检查来回使用容易丢失。建议企业保管好相关档案资料，及时整理，最好电子扫描存档，以防丢失。

恶意筹划不可取。在遵从税法前提下，税法允许善意的合法合理节税。对房地产开发企业来说，应事前开展筹划，提前测算好增值率，注意对法定扣除要件的管理，特别是要注重索取合规票据，并采取正确的应对策略，预测土地增值税税负，而不能事后造假，无中生有，自造名目虚列成本，或随意人为扩大成本费用。否则，企业将自行承担违法违规的后果。

审核政策要了解。土地增值税自行清算申报的专业性很强，房地产开发企业财务人员要经常参加土地增值税清算涉税政策及实务操作层面培训，知晓并钻研土地增值税相关政策，把土地增值税清算的优惠政策用足用好。例如，增值率在20%以下的标准普通住宅，可享受土地增值税免税政策，企业在计算扣除开发费用时，要把该扣除的项目扣除到位。

造价定额可关注。一般来说，税务机关和当地住建部门，会按年份对不同类型的建筑结构测算出建安成本造价定额，以供审核时参考，企业可关注相关信息。即使当年没有预警值，审核人员也可通过互联网查询当地建筑行业期刊上公布的建安造价。提醒房地产开发企业，切忌盲目追求多列建安成本，以达到少缴税款目的。

分摊方法须准确。举例来说，无产权地下车库如果作为公共配套设施处理，在销售合同、规划许可证附件列明，且符合公共配套设施相关条件，并办理了移交手续的，才能在土地增值税清算审核时予以扣除。此外，分期开发的土地成本，或土地成本在同一期住宅与商业之间分摊，选用占地面积法还是建筑面积法，对计算结果会产生一定的影响，企业需根据立项和规划等相关资料，合理确认其分摊方法。

本文刊发于《中国税务报》2019年12月6日B3版

文章来源：亿海地产建筑财税