建筑物拆迁补偿增值税相关规定

房地产企业旧城改造或城市更新过程中，经常涉及拆迁安置业务。不仅房地产企业头疼，对于安置用房价格如何确认莫衷一是。连搬迁户也头疼，收到的补偿款项，分不清楚哪些征税、哪些免税、哪些又该交税。

一、税法规定

《营业税税目注释（试行稿）》（国税发[1993]149号）的规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[2008]277号）规定，纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府正式文件，按照国税发[1993]149号规定，不征收营业税。

对于土地及地上附着物，有专门的补充规定，《国家税务总局关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税的批复》（国税函[2007]969号）：对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权，并按照《中华人民共和国土地管理法》规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物（包括不动产）的补偿费不征收营业税。

营改增后，根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36号文件印发）第一条第（三十七）项规定，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，免征增值税。

需要注意的是，土地使用权归还给土地所有者，营业税是不征税，而增值税是免税，免税不同于不征税，不征税是指项目不在征税范围内，而免税本身属于应税范围，但税法规定给予某些项目取得收入免予缴纳增值税的税收优惠，例如2019年9月26日，国家税务总局安徽省税务局发布了“土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税优惠”备案流程，见附件一。

那对于企业的取得的建筑物、构筑物和机器设备的补偿收入，是否征收增值税，有的地方通过答疑的方式，进行了明确，整体上说有的地方征收，也有的地方不征收。

二、征收增值税的区域

（一）湖北最早明确的应是湖北了，原湖北国税发布《湖北省营改增问题集》在第四部分“房地产业”章节明确了地上建筑物和机器设备需要征收增值税，并给出了详细的处理方法，内容节选如下：

“24.纳税人将国有土地使用权交由土地收购储备中心收储，取得的补偿收入能否免征增值税？

纳税人将国有土地使用权交由土地收购储备中心收储，取得的建筑物、构筑物和机器设备的补偿收入征收增值税，取得的其他补偿收入免征增值税。

25.一般纳税人的国有土地使用权被政府收回时，其取得的建筑物、构筑物和机器设备的补偿收入如何征收增值税？

（1）根据《全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）和《<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>》（公告2016年第14号），一般纳税人的国有土地使用权被政府收回时，其取得的建筑物、构筑物的补偿收入，属于转让不动产的应税行为，应按照以下规定缴纳增值税：

①一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

②一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

③一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（含自建）的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。

④一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。

根据《湖北省关于明确营改增后若干业务问题的通知》（鄂地税发〔2016〕117号）的规定：“由于随土地收回的建筑物、构筑物不需要办理过户手续，因此，该类不动产的转让由国税部门负责征收。”

（2）根据《关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》（财税〔2008〕170号）、《关于一般纳税人销售自己使用过的固定资产增值税有关问题的公告》（公告2012年第1号）和《关于营业税改征增值税试点期间有关增值税问题的公告》(总局公告2015年第90号)等，一般纳税人的国有土地使用权被政府收回时，因不可搬走的机器设备取得的补偿收入，属于销售货物的应税行为，应按照以下规定缴纳增值税：

①一般纳税人销售其按照规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产可以选择简易计税办法依3%征收率减按2%征收增值税，同时不得开具增值税专用发票。

②纳税人销售自己使用过的固定资产，适用简易计税办法依照3%征收率减按2%征收增值税政策的，可以放弃减税，按照简易计税办法依照3%征收率缴纳增值税，并可以开具增值税专用发票。

③纳税人销售其按照规定可以抵扣进项税额的固定资产，应按照一般计税方法缴纳增值税。

26.单位（个人）房屋被征收（拆迁），征收人与被征收人签订的《征收补偿协议》中未区分房屋补偿和土地补偿的，如何区分征税收入与免税收入？

征收人与被征收人签订《征收补偿协议》时，应分别对土地、房屋价值单独评估。未单独评估或房屋评估价值低于房屋、土地价值总额20%的，按20%确定房屋计税依据”。

并且，在2019年9月28日，湖北税务局回复纳税人提问时，再次重申了观点。纳税人提问时，很有策略的列举了翔实的营业税的政策，依照严密的逻辑推理得出“地上房屋、建筑物、构筑物等不动产征收增值税，可以沿用以前营业税条款不征收增值税才是合理的”结论。具体如下：

纳税人提问：“当地政府因城市建设整体规划的需要，要求我公司整体搬迁异地重建并为我司出具专项政策性搬迁文件，由当地开发区政府和房屋拆迁办对公司所有不动产整体补偿接收，由当地政府财政资金支付该补偿款。所以我司应是符合政策性搬迁条件，所以按财税（2016） 36号文件规定：对土地使用者将土地使用权归还土地所有者免征增值税也进行了备案。  但是同时对政府收回不能搬迁的地上房屋、建筑物等增值税问题没有明确，对此我司有以下疑问：按国税函[2007]969号文件《关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税的批复》以及国税函（2008）277号，均明确规定纳税人将土地使用权（包括地上其他不动产）归还土地所有者不征收营业税。虽然营改增后国家税务总局没有明确文件规定地上房屋、建筑物、构筑物等不动产是否征收增值税，我们理解在营业税是不征收的，营改增后没有明确规定地上房屋、建筑物、构筑物等不动产征收增值税，说明是可以沿用以前营业税条款不征收增值税才是合理的。以上理解是否正确请给予回复以便我司进行税务处理为谢！”

而湖北税务12366纳税服务热线回答的也简明扼要、不容置疑，“您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：

根据相关规定，关于拆迁补偿收入征收增值税问题。纳税人将国有土地使用权交由土地收购储备中心收储，取得的建筑物、构筑物和机器设备的补偿收入征收增值税，取得的其他补偿收入免征增值税”。

（二）福建及厦门

2018年5月11日，厦门税务局也对纳税人咨询的“拆迁补偿要不要交增值税”问题进行了答复。

纳税人咨询：“企业因政府建设需要，从政府部门取得房屋拆迁补偿款要不要交增值税？补偿合同中列示的补偿项目有：1、房屋补偿；2、装修补偿；3、设备搬迁补偿；4、地上附着物补偿；5、水电移机补偿；6、临时安置补偿；7、选择货币补偿奖励；8、按期签约搬迁奖励。因根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。请问以上各项补偿是否需要交增值税？”

厦门税务局答复内容节选如下：“根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件三规定：“一、下列项目免征增值税……（三十七）土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。”因此，若你司取得的政府拆迁补偿金属于上述情形的收入性质，可以免征增值税。不属于归还土地使用权性质的补偿，目前政策并未明确属于不征税收入，另外从财税[2016]36号文有关征税范围的界定看，该种行为也不属于“非经营活动”；于是，如果经营单位需要开具增值税发票则按照开具的发票金额征收税款。”

2018年9月27日，福建省税务局纳税服务处也回复了类似问题。

纳税人咨询，“我公司贺喜科技(福建)有限公司被政府征迁签订了《土地使用权(含房产)收回补偿协议书》,收到的收回补偿款中包括地面建筑物补偿款,请问收到的地面建筑物补偿款是否要缴纳增值税？”

福建省税务局纳税服务处答复如下“您好，对于按照城市规划、公共利益等的需要，政府按规定发布征收决定征收土地给予的房屋拆迁补偿，目的主要是收回土地使用权，被征收单位收取的各类拆迁补偿(房屋补偿、奖励、补助、青苗补偿等等）都属于销售土地使用权而收取的各项费用，属于价外费用，并入销售额一并征收增值税，如果符合36号文附件3规定的，可以享受增值税免税优惠，开具增值税普通发票”，答复依据见本文附件二。

（三）北京

2020年2月26日，纳税人向北京市税务局咨询“单位取得拆迁补偿是否缴纳增值税，若需缴纳，适用什么增值税税目？政策依据是什么？”

12366北京中心答复节选：“企业厂房因拆迁取得的拆迁补偿款，对于建筑物补偿按照销售不动产缴纳增值税，对于生产机器补偿按照销售货物缴纳增值税，而人工补偿、停产停业补偿、青苗补偿不属于增值税征收范围。对于上述各类补偿款的具体款项应在拆迁协议中予以明确，且被拆迁单位在财务处理上应分别核算。”

有案例为证，2018年11月28日京威股份（002662.SZ）在《京威股份关于深圳证券交易所对公司2018年半年报问询函的回复公告》中披露，公司北京生产厂区土地及地上建筑物由政府回购、收到对价12亿元（含税），扣除账面净值（4.1亿元）、发生税费（1.05亿元，其中增值税及附加税费0.63亿元、土地增值税0.42亿元）、搬迁费用（4.2亿元）、安置费用（2.9亿元）后，产生搬迁亏损0.25亿元。

并且强调了搬迁的背景。公司本次北京基地搬迁并非单纯的土地及地上建筑物出售，而是公司为了响应政府号召，适应新时期北京工业调整，疏解非核心首都功能，同时满足公司全国基地布局的发展规划需要进行的搬迁，且搬迁后需要在异地新建生产基地。

2018年6月5日，公司召开第四届董事会第二十九次会议审议通过了《关于公司北京生产基地搬迁后的土地及地上建筑物政府回购的议案》，“根据北京当地政府要求，北京生产厂区土地及地上建筑物由政府回购”。

三、不征税的区域

纳税人于2020年3月16日向山东税务局提问， “您好，我公司有一处生产工业园区（2001年所建），因政府规划要求搬迁，公司收到的土地补偿款、房屋及附属设施补偿款，是否需要缴纳增值税、印花税，对此事项涉及的相关税收政策依据？”

山东省税务局回复：“根据《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院第191次常务会议通过）第一条，在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务(以下简称劳务)，销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。

企业收到的土地补偿款、房屋及附属设施补偿款不属于增值税的征税范围，不需要缴纳增值税”。

对山东此次特立独行的答复，点赞！

综上，对于征税的地方，没有什么好说的，完税后搬迁户没有什么风险。对于答复中免税或不征税的，需要提示大家，答疑只是答疑，不是税收规范性文件，所以答疑最后均以“上述回复仅供参考”结尾，如果国家或者地方发布了文件，应以文件规定为准。

在正式文件发布前，随着时间的推移，答复很有可能某天会被删掉或者链接失效（如厦门），所以建议搬迁企业先按照有利原则取得免税发票，同时做好证据保全，通过电脑对页面进行截图保存，以备日后税务检查。

（整理不易，请在页面底端“在看”处让我“好看”）

附件一、国家税务总局安徽省税务局增值税优惠办理流程

附件二：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》规定：第一条 在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。

单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。

个人，是指个体工商户和其他个人。

第九条 应税行为的具体范围，按照本办法所附的《销售服务、无形资产、不动产注释》执行。

……

第三十七条 销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。”

2.根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3 营业税改征增值税试点过渡政策的规定：

一、下列项目免征增值税

（三十七）土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。

六、上述增值税优惠政策除已规定期限的项目和第五条政策外，其他均在营改增试点期间执行。如果试点纳税人在纳入营改增试点之日前已经按照有关政策规定享受了营业税税收优惠，在剩余税收优惠政策期限内，按照本规定享受有关增值税优惠。

         文章来源：九鼎财税说