转让土地使用权如何缴纳增值税？
对于这个问题，首先要区分转让方是一般纳税人还是小规模纳税人；其次要分析土地使用权取得的时间，是营改增之前取得的，还是营改增之后取得的？
下面我们用一张表格简述四种情况下的计税方式：
具体分析如下：
财税[2016]47号《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》 第三条第二款规定：“纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。”
此处的纳税人并未区分一般纳税人或小规模纳税人。因此只要是转让营改增之前取得的土地使用权均可选用差额按5%计税的方式。
如果不选用这种方式呢？那就要分情况了。
根据 财税〔2016〕36号《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》的规定，小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税；增值税征收率为3%，财政部和国家税务总局另有规定的除外。也就是说如果小规模纳税人不选用差额按5%计税，那就用全额按3%计税。
但是对于一般纳税人，是否也可以选择全额按3%计税呢？还是回到财税〔2016〕36号文中，对于一般纳税人可以选择简易计税的方式进行了列举，但并未列举转让土地使用权可以采用简易计税方式，只有在财税[2016]47号文中才明确规定，因此一般纳税人如果不选用财税[2016]47号文的规定，那么就需要采用一般计税方式。
如果小规模纳税人因转让土地使用权，年销售额超过500万元，需要转为一般纳税人吗？根据国家税务总局令第43号《增值税一般纳税人登记管理办法》第二条的规定：“纳税人偶然发生的销售无形资产、转让不动产的销售额，不计入应税行为年应税销售额。”因此对于偶尔发生转让土地使用权的纳税人，不用担心销售额因此突破500万元。
文章来源： 智慧源地产财税
