购入土地使用权是否交契税

问：我公司拟以出让方式取得一宗土地，该宗土地为政策性搬迁项目，由政府收储公司原土地后购置，请问是否需要缴纳契税，税率是多少（河南企业）。

"您好！您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下：

一、根据《河南省契税实施办法》（河南省人民政府令第50号）规定，第二条 在本省行政区域内承受转移土地、房屋权属的单位和个人为契税的纳税人，均应依照本办法的规定缴纳契税。第三条 本办法所称土地、房屋权属是指土地使用权、房屋所有权。本办法所称土地、房屋权属转移是指下列行为：……第三条 本办法所称土地、房屋权属是指土地使用权、房屋所有权。本办法所称土地、房屋权属转移是指下列行为：

（一）国有土地使用权出让。即土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让予土地使用者的行为。……第五条 契税税率为4％。第六条 契税的计税依据：（一）国有土地使用权出让，为用地单位或个人为取得土地使用权所支付的一切费用；……

第九条 符合下列条 件之一的，经县级以上契税征收机关批准，减征或者免征契税：……（三）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，纳税人重新承受土地、房屋权属的，其土地、房屋面积不超过被征用、占用土地、房屋面积1.3倍的，免征契税；…… 

二、根据《河南省财政厅、河南省地方税务局关于明确土地使用权出让等契税计税依据的通知》（豫财税政〔2012〕24号）规定，

一、采取协议出让土地的计税依据为成交价格。成交价格应包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等土地承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。没有成交价格或者成交价格明显偏低的，可依次按政府批准设立的房地产评估机构综合评定并经当地税务机关确认的价格、县以上人民政府公示的基准地价计税。

二、采取竞价方式出让土地的计税依据一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。……

四、先以划拨的方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的契税计税依据为取得土地使用权补缴的土地出让金和其他的出让费用。

三、根据《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》(国税函〔2009〕603号)规定，根据《财政部、国家税务总局关于土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定，出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。

四、根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)规定，

一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

（一）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。……

（二）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

二、先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。…… 

五、根据《河南省财政厅关于核定土地使用权出让、转让范围和契税计税价格的通知》（豫财农税字【1998】1号）第一条规定，下列用地，属于土地使用权划拨范围，可免征契税。

1. 国家机关用地和军事用地；

2. 事业单位、社会团体办公用地；

3. 城市基础设施和公益事业用地；

4. 国家重点扶持的能源、交通、水利项目直接用地；

5. 法律、行政法规规定的其他用地。

除上列单位外，其他单位和个人承受土地使用权均属土地使用权出让或转让，应照章交纳契税。……

因此，根据上述文件规定，承受转移土地、房屋权属的单位和个人为契税的纳税人，均应依照规定缴纳契税。其中，转移土地包括国有土地使用权出让。土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，纳税人重新承受土地、房屋权属的，其土地、房屋面积不超过被征用、占用土地、房屋面积1.3倍的，免征契税。对属于上述土地使用权划拨范围，也可免征契税。

除上述免征契税情形外，其他单位和个人承受土地使用权均属土地使用权出让或转让，应照章交纳契税。暂不清楚您单位以何种出让方式取得土地使用权，建议您参考上述文件规定，并结合实际业务情况界定是否缴纳契税，河南省契税税率为4%。

文章来源：九鼎财税说