税务局回复：土地增值税的问题（上）

问：土地增值税清算可否扣除支付给拍卖公司的拍卖佣金、可否扣除支付给评估公司的土地评估费？

答复机构：河南省税务局  答复时间：2020-08-07

答复内容：

您好！您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下：

 一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例 》（国务院令第138号）第六条规定，计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;…… 

二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号) 规定,第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。……(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。”

三、根据 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定，第四条 土地增值税的扣除项目(一)房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。……

 因此，根据上述文件规定，您单位在取得土地使用权过程中为办理有关手续、按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费可以计入“取得土地使用权支付的金额”据实扣除;支付给中介机构的佣金应计入“管理费用”，按规定比例计算扣除。具体涉税事宜建议您联系主管税务机关确认。

    感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366纳税服务热线或主管税务机关。

问：房地产企业收购另一家房地产企业的在建工程后再进行开发，完工后土地增值税清算时，收购原先在建工程的价款是否可以加计扣除?

答：一、根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发〔2009〕91号)规定：第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;(三)直接转让土地使用权的。

二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第六条规定：计算增值额的扣除项目：(一)取得土地使用权所支付的金额;(二)开发土地的成本、费用;(三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;(四)与转让房地产有关的税金;(五)财政部规定的其他扣除项目。

三、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第七条规定：条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。......(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。......(四)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。(五)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。(六)根据条例第六条(五)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。

因此，根据上述文件规定，对房地产开发企业购买在建工程，继续建设再转让时，土地增值税清算的扣除项目中，仅允许对开发成本的增量部分(即继续建设投入部分)加计扣除。由于在整体转让时，计算转让方土地增值税时，对其扣除项目金额已按规定，该加计的已相应加计处理，因此不予重复加计扣除。

问：土地增值税普通标准住宅认定问题：某地级市建设局和税务2013年初联合下发通知，明确普通住宅认定标准，和各区域住房平均交易价格，作为普通住房和非普通住房判断依据。2020年初两部门再次发布通知更新住房平均交易价格。两个文件之间的期间没有更新过住房平均交易价格的文件。国家税务总局、财政部和建设部联合下发的国税发【2005】89号文第二条明确，住房综合平均价格每半年公布一次。请问，当地的房地产企业2019年的住房销售以该地区2013年下发文件中发布的住房平均交易价格判断是否属于普通标准住宅是否合理。如不合理，判断2019年度销售的住宅是否属于普通标准住宅，应以哪个时期的住房平均交易价格为基础。

答复时间：2020-06-09

您好！您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下：

一、根据《河南省地方税务局转发关于土地增值税清算有关问题的通知》（豫地税函〔2010〕202号）第四条规定，关于我省普通住房具体标准的问题。根据《河南省地方税务局、省财政厅、省建设厅转发国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》（豫地税函〔2010〕102号）文件的规定，我省普通住房原则上同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建造面积在120平方米以下（按照各省辖市人民政府批准的标准确定），实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下（按照各省辖市人民政府批准的标准确定）。 

二、根据《河南省地方税务局 省财政厅 省建设厅转发国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（豫地税函〔2005〕102号）第二条规定，我省普通住房的具体标准 普通住房原则上同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。省会郑州市经报建设部、财政部、税务总局备案，其享受优惠政策普通住房具体标准为：住宅小区建筑容积率在1.0以上：单套建筑面积为140平方米以下;销售价格(按建筑面积计价)不高于本市商品住宅销售平均价格在1.4倍，2005年以2004年平均价为基数，其中多层住宅销售价格在2708元/平方米以下，高层住宅销售价格在4924元/平方米以下。……

三、根据《河南省财政厅关于贯彻<国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知>的意见》（豫财办农税【2005】15号）规定，第一条 各市、县人民政府要及时公布普通住宅单套建筑面积标准，超过标准的，属非普通住宅。未公布标准的市、县，单套面积大于144平方米的，属非普通住宅。非普通住宅，按4%的税率征收契税。……附件：国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知

 四、根据《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）第二条规定，2005年5月31日以前，各地要根据国办发〔2005〕26号文件规定，公布本地区享受优惠政策的普通住房标准（以下简称普通住房）。其中，住房平均交易价格，是指报告期内同级别土地上住房交易的平均价格，经加权平均后形成的住房综合平均价格。由市、县房地产管理部门会同有关部门测算，报当地人民政府确定，每半年公布一次。各级别土地上住房平均交易价格的测算，依据房地产市场信息系统生成数据；没有建立房地产市场信息系统的，依据房地产交易登记管理系统生成数据。

五、《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）第五条规定，……享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。……

六、根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》（财税〔2006〕141号）规定，“普通标准住宅”的认定，可在各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）制定的“普通住房标准”的范围内从严掌握。

问：我公司开发的一处房产，1-2层为商铺，3层以上为住宅。住宅有普通住宅和非普通住宅，请问：土地增值税清算时是二分法：普通住宅和非普通住宅（含商铺）；还是三分法：普通住宅；非普通住宅；商铺，分别计算增值额？

答：

您好！您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下：

一、根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十一条第五款规定：“纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用，采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。”

 二、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定：“一、土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。”

三、根据《财政部  国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)规定：“十三、关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题

    对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。” 

问：房地产企业自行清算土地增值税，资料已报送税局，截止汇算期结束时税局尚未对结论认定，请问：企业根据清算报告补提的土地增值税能否在当年所得税汇算前扣除

答：一、根据《全国人民代表大会常务委员会关于修改<中华人民共和国企业所得税法>的决定》（中华人民共和国主席令第64号）规定，第八条 企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。

二、根据《国家税务总局关于发布〈企业所得税税前扣除凭证管理办法〉的公告》（国家税务总局公告2018年第28号）规定，第五条企业发生支出，应取得税前扣除凭证，作为计算企业所得税应纳税所得额时扣除相关支出的依据。第六条  企业应在当年度企业所得税法规定的汇算清缴期结束前取得税前扣除凭证。……第十七条除发生本办法第十五条规定的情形外，企业以前年度应当取得而未取得发票、其他外部凭证，且相应支出在该年度没有税前扣除的，在以后年度取得符合规定的发票、其他外部凭证或者按照本办法第十四条的规定提供可以证实其支出真实性的相关资料，相应支出可以追补至该支出发生年度税前扣除，但追补年限不得超过五年。

 因此，您企业自行清算补提土地增值税并未取得税局结论认定，也未实际缴纳，不属于实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，不得在当年所得税汇算前扣除。

问：房地产企业预售阶段预缴土地增值税（一般计税方法），计税依据：（预收账款-预缴增值税）*税率，还是按照:预收账款/1.09*税率？

答：根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）规定，一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题 营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;……为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

 因此，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目适用增值税一般计税方法的，计算土地增值税预征计征依据为：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。

问：我公司是房地产公司，计算增值税时，土地价款抵减销售额计算销项税额，那么在计算土地增值税时，土地增值税收入是用不用考虑土地价款抵税，或者说扣除项目里的土地价款要减除抵税的金额？

答：一、根据《国家税务总局关于发布（房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法）的公告国家税务总局公告》（2016年第18号）第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

二、根据《财政部 税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号）规定，第一条 纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。……第六条 本通知自2018年5月1日起执行。

三、根据《财政部　国家税务总局　海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号）第一条规定，……原适用10%税率的，税率调整为9%。

四、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)规定，第二条  转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。……第五条  纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入……第六条规定 计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；五）财政部规定的其他扣除项目。

五、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号) 规定，第五条 条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益……第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。……

六、根据《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

七、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 》（国税发〔2006〕187号）第四条规定，土地增值税的扣除项目(一)房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

因此，根据上述文件规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。土地增值税计算增值额的扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额。如土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。建议您参考上述文件规定，具体事宜您可联系主管税务机关进一步确认。

问：我公司2014年由非公司制企业改制为公司制企业，新公司严格按《公司法》设立，并在工商部门注册登记，登记类型是：一人有限责任公司。改制后企业为国有全资，且占100%股权，国家作为投资主体未变。改制（变更）后的公司有限责任公司承接原企业全部资产、负债，并依法承担相关权利义务及有关法律责任。目前，新公司对老公司名下其中的一处土地缴纳了土地出让金，在办理不动产证时，遇到税收疑惑。我想咨询一下根据《财政部、税务局关于继续支持企业、事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税〔2018〕17号）文件，第一条企业改制，（企业按照《中华人民共和国公司法》有关规定整体改制，包括非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，原企业投资主体存续并在改制（变更）后的公司中所持股权（股份）比例超过75%，且改制（变更）后公司承继原企业权利、义务的，对改制（变更）后公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。）我公司的情况是否符合土地和房产均免征契税条件。

答：根据《财政部 税务总局关于继续支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税〔2018〕17 号）规定，一、企业改制 企业按照《中华人民共和国公司法》有关规定整体改制，包括非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，原企业投资主体存续并在改制(变更)后的公司中所持股权(股份)比例超过75%，且改制(变更)后公司承继原企业权利、义务的，对改制(变更)后公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。……十、有关用语含义  本通知所称企业、公司，是指依照我国有关法律法规设立并在中国境内注册的企业、公司。本通知所称投资主体存续，是指原企业、事业单位的出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动;投资主体相同，是指公司分立前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动。本通知自2018年1月1日起至2020年12月31日执行。本通知发布前，企业、事业单位改制重组过程中涉及的契税尚未处理的，符合本通知规定的可按本通知执行。

因此，如您公司符合《中华人民共和国公司法》规定由非公司制改制为公司制企业，您单位可按照上述规定享受免征契税及土地增值税优惠。如您难以界定公司性质，您可联系主管税务机关进一步确认。

问：洛阳市土增税税收政策仍然实行2012年的74号文，房地产发展近几年突飞猛进，此文早已不符合市场需求，要求出台新政策

答： 根据您留言中提及的2012年的74号文件，核实后未查询到该文件号的土地增值税相关政策文件。由于您的咨询未涉及土地增值税具体问题，现将目前与房地产企业相关的、常用的土地增值税政策文件提供如下：

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》国务院令第138号（全文有效）；

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》财法字〔1995〕6号（全文有效）；

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发〔2006〕187号（全文有效）；

《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》财税〔2006〕21号（部分失效）；

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》国税函〔2010〕220号（全文有效）；

《河南省地方税务局关于调整土地增值税预征率、核定征收率的公告》河南省地方税局公告2017年第3号（全文有效）；

《河南省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告》河南省地方税务局公告 2011年第10号（部分失效）等。

问：房地产企业，在收到预收房款后，需要按3%预交增值税，以及按预交率预交土地增值税，但在疫情期间，因公司资金困难，是否能够办理预交税款的延期申报和延期缴纳手续。

因为在正常的延期申报和延期缴纳的手续中，申报的税款中不包含预交部分，所以怎样办理，企业及主管税务机关均不清楚，请河南省税务局给予解答。

答：根据《中华人民共和国税收征收管理法》（中华人民共和国主席令第49号）规定：“第二十七条 纳税人、扣缴义务人不能按期办理纳税申报或者报送代扣代缴、代收代缴税款报告表的，经税务机关核准，可以延期申报。

经核准延期办理前款规定的申报、报送事项的，应当在纳税期内按照上期实际缴纳的税额或者税务机关核定的税额预缴税款，并在核准的延期内办理税款结算。

第三十一条 纳税人、扣缴义务人按照法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规的规定确定的期限，缴纳或者解缴税款。

 纳税人因有特殊困难，不能按期缴纳税款的，经省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局批准，可以延期缴纳税款，但是最长不得超过三个月。”

二、国家税务总局关于进一步延长2020年2月份纳税申报期限有关事项的通知（税总函〔2020〕27号）：“二、受疫情影响到2月28日仍无法办理纳税申报或延期申报的纳税人，可在及时向税务机关书面说明正当理由后，补办延期申报手续并同时办理纳税申报。税务机关依法对其不加收税款滞纳金、不给予行政处罚、不调整纳税信用评价、不认定为非正常户。纳税人应对其书面说明的正当理由的真实性负责。

各省税务机关结合实际情况，进一步明确补办延期申报手续的时限，优化办理流程。执行中遇到的问题，请及时向税务总局（征管科技司）报告。”

三、根据《国家税务总局河南省税务局 关于认真落实税收支持政策助力打赢疫情防控阻击战的通知》（豫税发〔2020〕13号） “六、维护纳税人合法权益

落实税务总局关于延长2月份纳税申报期限的决定，……对受疫情影响的纳税人、扣缴义务人，在申报期延长后办理纳税申报仍有困难的，还可依法申请进一步延期申报。对确有特殊困难而不能按期缴纳税款的纳税人，由纳税人申请，依照有关规定办理延期缴纳税款。……”

四、根据《国家税务总局河南省税务局关于支持企业复工复产有关征管事项的通知》（豫税函〔2020〕17号）“一、关于依法延长纳税申报期限。对按月申报的纳税人，纳税申报期限进一步延至2月28日（星期五）。对受疫情影响无法按期办理纳税申报的，可于2月28日前通过电子税务局向税务机关提出延期纳税申报申请，主管税务机关要在2月28日前向纳税人回复核准结果。    

    受疫情影响到2月28日仍无法办理纳税申报或延期申报的纳税人，可于受疫情影响结束后及时向主管税务机关书面说明正当理由，补办延期申报手续并同时办理纳税申报。税务机关依法对其不加收税款滞纳金、不给予行政处罚、不调整纳税信用评价、不认定为非正常户。纳税人应对其书面说明的正当理由的真实性负责。

承担税源管理职责的县级和县级以上税务机关应明确专人接收纳税人通过电子税务局提出的延期纳税申报申请，依法依规做好延期纳税申报核准工作。对核准延期纳税申报的，各地税务机关应根据当地政府复工复产要求和疫情防控实际情况核准延期纳税申报的期限、合理确定预缴税款核定标准，并及时通知纳税人在核准的延期内办理税款结算。”

因此，延期申报及延期缴纳是否包括预缴部分，从现有政策规定来看，没有明确规定，需与相关部门沟通。沟通完毕后，会与您进行电话沟通，请保持电话畅通。

问：房开企业“预售阶段”交纳的税金及附加会计核算有两种模式：①月末计提税金及附加，次月交纳，申报企业所得税时参与扣除；②月末不计提税金及附加，实际交纳时计入“应交税费-附加税/土增税/印花税等科目借方”，季度交纳时不参与扣除，年度汇算时填报报表105010表，第25行，调减当年应纳税所得额。现在不清楚到底哪种方法是对的？方法一，季度交的少，汇算完可能要补交；方法二，平时预交时按：毛利率*25%（其实就是核定了税率）预交，年度汇算清缴，可能不用补交。

答： 根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第十二条规定：“企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。”

因此对于您的会计账务处理问题，要按照所适用的会计准则或者会计制度的规定进行处理，对于能否在企业所得税前扣除可以应适用国税发〔2009〕31号第十二条规定的处理。

因此，请您参考上述文件规定执行。具体办理事宜建议您联系主管税务机关确认。

问：目前房地产开发企业对于随房地产项目开发的车位、储藏室均采取以租代售方式进行销售，即与购房者签订长达20年的车位、储藏室的租赁协议，并要求租赁款一次付清，租赁期满后，房地产开发商免费赠送车位使用权至《商品房买卖协议》签订的所购房屋的土地使用年限届满，从此合同实质形式上看，完全属于以租代售方式（国家法律最长租赁期限为20年），属于房地产开发项目的收入一部分，尤其是部分房地产开发商的车位、储藏室合同签订日期在购房合同签订日期之前或者同一天，车位、储藏室租赁款项也早于或等于购房款缴纳日期，此部分以租代售方式车位、储藏室收入是否应与房地产开发项目收入一并合并计算，并以合并收入扣除各项房地产开发成本及车位、储藏室开发成本以后，以合并利润为基数缴纳土地增值税？

答：一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）规定：“第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人）。

第三条 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。

第四条 纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。

第五条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

二、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定，……非直接销售和自用房地产的收入确定……（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

因此，根据上述文件规定，对车位及储藏室仅出租，不发生权属变更的，不是土地增值税的纳税人，不需要缴纳土地增值税。如车位的使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让了土地并取得了相应的经济利益，不论是否办理产权证，均应按规定征收土地增值税。鉴于您实质情况特殊，建议您联系主管税务机关进一步界定。

问：自然人取得土地使用权后，投入了一些资金比如搞土地平整、围挡之类的前期工程。之后把土地转让出去，该自然人在进行土地增值税清算时，除了扣除取得土地支付金额、实际发生的开发成本、与转让有关的税金以外，究竟是扣除房地产开发费用（取得土地使用权支付金额和开发成本之和的10%），还是按《国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知》(国税函发[1995]110号)第六条第二款扣除开发成本的20%（注：不是财政部规定的取得土地支付金额和开发成本之和加计20%）？还是两者叠加扣除？

答：一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条规定，计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。

二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。……（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。（六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。

三、根据《国家税务总局关于印发<土地增值税宣传提纲>的通知》（国税函发〔1995〕110号）规定，第五条……（六）加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除。第六条……（二）对取得土地使用权后投入资金，将“生地”变为“熟地”转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。……

需要提醒的是，房地产开发费用是针对房地产开发企业的，如果仅仅是把“生地”变成“熟地”的过程，则不涉及开发费用的扣除问题。

问：请问A公司原工业土地因当地城市规划变为住宅用地。现A公司工业土地被政府收储，重新拍卖。政府给A公司的返还。交土地增值税吗？

答：一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第八条规定， 有下列情形之一的，免征土地增值税：

（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的； 

（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。（根据《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》（中华人民共和国国务院令第588号）规定，自2011年01月08日起将《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条中的“征用”修改为“征收”）

二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第十一条规定，……条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征收、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。……

 因此，根据上述文件规定，因城市实施规划的需要而被政府批准征收、收回的土地使用权免征土地增值税。若您单位符合上述免税规定，须向房地产所在税务机关进行减免税的备案。  

文章来源：李龙地产财税服务