项目全部交楼后补交土地出让金的税务处理

企业竣工后实际建筑面积超出了原土地使用权转让合同中约定的建筑面积，国土资源局会要求企业补缴相应的土地出让金。如果补缴土地出让金时，开发项目如果正在出售，那么可以按照增值税政策规定计算抵减销售额；但是，如果补缴土地出让金时，开发项目各类房产已经全部销售完毕并实现交付，没有相应的销售额来抵减，那么问题来了，这部分补缴的土地出让金增值税怎么处理？

企业竣工后实际建筑面积超出了原土地使用权转让合同中约定的建筑面积，国土资源局会要求企业补缴相应的土地出让金。如果补缴土地出让金时，开发项目如果正在出售，那么可以按照增值税政策规定计算抵减销售额；但是，如果补缴土地出让金时，开发项目各类房产已经全部销售完毕并实现交付，没有相应的销售额来抵减，那么问题来了，这部分补缴的土地出让金增值税怎么处理？

一、 我们先来看看现有的政策对土地出让金抵减销售额的规定

1、根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

2、《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）第五条规定 “当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。

二、具体涉税处理

1、增值税的涉税处理

假若房产已经全部销售完毕并交付，那么当期已经不存在销售房地产项目的建筑面积了，如何计算抵扣增值税呢？笔者认为，假若企业发生了这类情况，按照现行政策规定，补缴的土地出让金应该可以确定是允许抵减增值税的。但如何申报填列却存在较大争议。如果房地产企业在支付土地出让金当期一次性申报抵减，由于已没有销项收入，意味着这部分可抵减增值税的金额白白损失了。如果房地产企业调整以前各期增值税申报数据，将补缴的土地出让金按计算公式分摊到以前各期增值税销售收入，那么将造成以前各期应纳增值税税额大于调整后的应纳税额，可以申请退税。显然后者对纳税人更为有利，但是能否进行上述申报调整的处理，建议大家遇到向主管税局沟通确认。

2、土地增值税的处理

假若房产已经全部销售完毕并交付，企业已经到了清算阶段，根据《广州市地方税务局关于印发2016年土地增值税清算工作有关问题处理指引的通知》（穂地税函[2016]188号）第一条第（一）款第二项中提到：“纳税人按规定允许以本项目土地价款扣减销售额而減少的销项税金, 应调增土地增值税清算收入。” 因此，如果房地产企业补缴的土地出让金已抵减了增值税销项收入，那么土地增值税清算时需要对清算收入进行调增处理。

3、涉税风险提醒

实务中，笔者也遇到一种情况。就是企业在补缴土地出让金时，地上建筑例如普通住宅、非普通住宅、商铺均已销售完毕并且交付，但此时才补缴地下部分的土地出让金。企业在申报增值税时，打算将补缴的土地出让金直接在地下车位增值税销售收入中抵减，这样处理是否可行呢？笔者认为这样操作存在风险。《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）第五条已明确规定： “当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。因此，如果大家遇到上述情况，笔者也建议咨询主管税局是否调整以前增值税纳税申报。

文章来源：正坤财税杨婕