抵债拍卖房产，税收成本到底有多高？

某工厂为生产经营需要，2016年向某城市商业银行借款2,000万元，因市场及公司经营管理等因素，该公司连续亏损，无法按期归还到期债务。现银行将该工厂告上法庭，法院判决该工厂定期履行偿还义务，于2018年6月拍卖工厂的不动产厂房以偿付债务，该厂房系2008年6月购得，当时的价格为400万元（含契税），购房发票齐全。现拍卖价2,000万元；在此案例中，我们将分析以不动产抵偿债务如何缴税？

根据我国现行税法相关规定，拍卖抵债资产应视同销售处理，缴纳的税种有增值税及附加、印花税、土地增值税及企业所得税。

增值税及附加：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及现行增值税有关规定：

1、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

2、管理方面的要求：纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。这里凭证是指税务部门监制的发票，法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书，国家税务总局规定的其他凭证。

该工厂应缴纳的增值税：（2,000-400）/1.05*5%=76.19万元；

附加税费：76.19*（7%+3%+2%）=9.14万元；

增值税金及附加=76.19+9.14=85.33万元。

印花税：按拍卖价格的万分之五计征：2,000*0.05%=1万元。

土地增值税：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。将不动产拍卖，属于转让地上建筑物及其附着物的行为，应按规定缴纳土地增值税。

另根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第七条相关规定，关于新建房与旧房的界定问题新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）相关规定，纳税人转让旧房及建筑物，能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。土地增值税计算如下：

①计算扣除项目金额合计＝原购房发票金额（1＋5%N）＋转让环节缴纳的有关税金，其中N代表原购房发票所载日期至售房发票开具之日止的年数：400*（1+5%*10）+85.33+1=686.33万元；

②增值额＝旧房及建筑物转让价款－扣除项目金额=2,000/1.05-686.33=1,218.43万元；

③增值率＝（土地增值额÷扣除项目金额）×100%=1,218.43/686.33*100%=178%；

④土地增值税适用税率：50%；

⑤计算应纳土地增值税＝1,218.43*50%-686.33*15%=506.27万元；

企业所得税：按销售收入减去相关的成本、费用、税金及损失等，计算应纳税所得额，按25%的适用税率计算应缴纳的企业所得税。计算如下：（2,000/1.05-400-9.14-1-506.27）*25%=247.34万元。

以上税负合计：9.14+1+506.27+247.34=763.75万元,占拍卖价格的比例为：763.75/（2000/1.05)*100%=36.37%。

文章来源：智慧源地产财税