精装修——房地产企业节税利器
长沙市近日印发了《关于印发<长沙市新建商品住宅全装修建设实施细则>的通知》（下简称实施细则）。
实施细则明确对保障性住房、刚需房源、中高档房源的装修价格实行分类调控。
所有商品住宅均应通过第三方造价咨询机构核算，并必须遵循造价核算规定，以保证价格和价值基本相符，同时，开发企业应根据不同消费层次和市场需求情况确定装修档次。
实施细则第五款同时明确，将全装修价格纳入合同总价，按房屋总价进网签备案。这意味着业主后续可以按房屋总价进行网签备案，毛坯与装修部分价格分列、明确标示。
我们研究国家和地方政策可以得知，未来全装修房、精装修房是房地产企业发展住宅商品房的必然趋势：
（1）1999年8月20日，国务院办公厅转发了建设部等部门《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》（国办发[1999]72号）。
政策要求，加快住宅建设从粗放型向集约型转变，加强对住宅装修的管理，积极推广一次性装修或菜单式装修模式，避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象。
（2）2002年7月18日，建设部颁布了《商品住宅装修一次到位实施细则》（建住房[2002]190号）。
文件提出，装修一次到位是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，简称全装修住宅。推行装修一次到位的根本目的在于：逐步取消毛坯房，直接向消费者提供全装修成品房。
（3）2008年7月，住房和城乡建设部再次发布《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》。
文件鼓励和推进一次性装修住宅，落实装修人、装修企业和物业服务企业等住宅管理单位的责任。
（4）2015年9月1日，山东省人民政府办公厅印发《山东省房地产业转型升级实施方案》（鲁政办字〔2015〕151号）。
文件要求：推进土建装修一体化。引导开发企业从委托设计入手，组织实施土建装修一体化，避免业主购房后二次装修造成的材料浪费、环境污染和安全隐患。研究制定地方强制性技术标准，2017年设区城市新建高层住宅实行全装修，2018年新建高层、小高层住宅淘汰毛坯房。
装修作为房地产企业开发的一个趋势，合理利用将成为房地产企业合法节税的一大利器；如何利用，且听分孙老师通过案例分析。
【案例分析】
假设九鼎财税集团开发有一地产项目，基本资料如下：土地成本及开发成本合计为6000元/平方米，期间费用为1500元/平方米。
九鼎财税集团旗下还有配套装修全资子公司，硬装装修成本为2000元/平方米。
（不考虑增值税和附加）
现在有几种方案可以考虑：
方案一、销售毛坯房，房屋销售单价为12000元/平方米；
方案二、销售装修房，假设装修成本为2000元，按2000元/平方米的价格向装修公司计算，房屋销售单价提高为14000元/平方米
方案三、销售装修房，假设装修成本为2000元，按2000元/平方米的价格向装修公司结算，但房屋销售单价为15000元/平方米
方案四、销售装修房，假设装修成本为2000元，按3000元/平方米的价格向装修公司结算，但房屋销售单价为15000元/平方米
【解析】
方案一：
1.计算土地增值税：
第一步，计算单位面积扣除项目金额
（1）项目单位面积建造成本=（土地成本+建安成本）=6000元
（2）开发费用
项目实际发生的期间费用为1500元/平方米，假定不能够提供金融机构证明，则按照建造成本的10%计算时，可以扣除的单位开发费用=6000元*10%=600元
（3）税金暂时不考虑
（4）加计扣除=（土地成本+建安成本）*20%=6000*20%=1200元
单位面积扣除项目合计=6000+600+1200=7800元
第二步，计算单位面积增值额
单位面积增值额=单位面积销售收入-单位面积扣除项目合计
=12000-7800=4200元
第三步，确定增值率
增值率=增值额/扣除项目*100%=4200/7800*100%=53.85%
增值率超过扣除项目50%，未超过100%，适用税率为40%
第四步，计算土地增值税税额
土地增值税税额=增值额*40%-扣除项目金额*5%
=4200*40%-7800*5%=1290元
2.计算税后净利润
（1）利润总额=销售收入-土地成本及开发成本-土地增值税-期间费用
=12000-6000-1290-1500=3210元
（2）企业所得税=利润总额*25%=3210*25%=802.5元
（3）净利润=利润总额-企业所得税=3210-802.5=2407.5元
（4）净利润率=净利润/销售收入=2407.5/12000=20.06%
此方案下，不涉及装修业务。
方案二：
假定装修成本为2000元/平方米，均为硬装修
第一步，计算单位面积扣除项目金额
（1）项目单位面积建造成本=（土地成本+建安成本）+硬装成本=6000+2000=8000元
（2）开发费用
项目实际发生的期间费用为1500元/平方米，假定不能够提供金融机构证明，则按照建造成本的10%计算时，可以扣除的单位开发费用=8000元*10%=800元
（3）税金暂时不考虑
（4）加计扣除=（土地成本+建安成本+硬装成本）*20%=8000*20%=1600元
单位面积扣除项目合计=8000+800+1600=10400元
第二步，计算单位面积增值额
单位面积增值额=单位面积销售收入-单位面积扣除项目合计
=14000-10400=3600元
第三步，确定增值率
增值率=增值额/扣除项目*100%=3600/10400*100%=34.62%
增值率大于0，未超过扣除项目50%，适用税率为30%
第四步，计算土地增值税税额
土地增值税税额=增值额*40%-扣除项目金额*5%
=3600*30%-10400*0=1080元
2.计算税后净利润
（1）利润总额=销售收入-土地成本及开发成本-装修成本-土地增值税-期间费用
=14000-8000-1080-1500=3420元
（2）企业所得税=利润总额*25%=3420*25%=855元
（3）净利润=利润总额-企业所得税=3420-855=2565元
（4）净利润率=净利润/销售收入=2565/14000=18.32%
该方案下，装修公司按照2000元/平方米向项目公司收装修费，收入等于成本，所以没有利润。
方案三：
假定装修成本为2000元/平方米，均为硬装修
第一步，计算单位面积扣除项目金额
（1）项目单位面积建造成本=（土地成本+建安成本）+硬装成本=6000+2000=8000元
（2）开发费用
项目实际发生的期间费用为1500元/平方米，假定不能够提供金融机构证明，则按照建造成本的10%计算时，可以扣除的单位开发费用=8000元*10%=800元
（3）税金暂时不考虑
（4）加计扣除=（土地成本+建安成本+硬装成本）*20%=8000*20%=1600元
单位面积扣除项目合计=8000+800+1600=10400元
第二步，计算单位面积增值额
单位面积增值额=单位面积销售收入-单位面积扣除项目合计
=15000-10400=4600元
第三步，确定增值率
增值率=增值额/扣除项目*100%=4600/10400*100%=44.23%
增值率大于0，未超过扣除项目50%，适用税率为30%
第四步，计算土地增值税税额
土地增值税税额=增值额*40%-扣除项目金额*5%
=4600*30%-10400*0=1380元
2.计算税后净利润
（1）利润总额=销售收入-土地成本及开发成本-装修成本-土地增值税-期间费用
=15000-8000-1380-1500=4120元
（2）企业所得税=利润总额*25%=4120*25%=1030元
（3）净利润=利润总额-企业所得税=4120-1030=3090元
（4）净利润率=净利润/销售收入=3090/15000=20.60%
该方案下，装修公司按照2000元/平方米向项目公司收装修费，收入等于成本，所以没有利润。
方案四：
装修成本为3000元/平方米，假定均为硬装修
第一步，计算单位面积扣除项目金额
（1）项目单位面积建造成本=（土地成本+建安成本）+硬装成本=6000+3000=9000元
（2）开发费用
项目实际发生的期间费用为1500元/平方米，假定不能够提供金融机构证明，则按照建造成本的10%计算时，可以扣除的单位开发费用=9000元*10%=900元
（3）税金暂时不考虑
（4）加计扣除=（土地成本+建安成本+硬装成本）*20%=9000*20%=1800元
单位面积扣除项目合计=9000+900+1800=11700元
第二步，计算单位面积增值额
单位面积增值额=单位面积销售收入-单位面积扣除项目合计
=15000-11700=3300元
第三步，确定增值率
增值率=增值额/扣除项目*100%=3300/11700*100%=28.21%
增值率大于0，未超过扣除项目50%，适用税率为30%
第四步，计算土地增值税税额
土地增值税税额=增值额*40%-扣除项目金额*5%
=3300*30%-11700*0=990元
2.计算税后净利润
（1）利润总额=销售收入-土地成本及开发成本-装修成本-土地增值税-期间费用
=15000-9000-990-1500=3510元
（2）企业所得税=利润总额*25%=3510*25%=877.5元
（3）净利润=利润总额-企业所得税=3510-877.5=2632.5元
（4）净利润率=净利润/销售收入=2632.5/15000=17.55%
该方案下，装修公司按市场价3000元/平方米向项目公司收装修费，
（1）利润总额=销售收入-装修成本=3000-2000=1000元
（2）企业所得税=利润总额*25%=1000*25%=250元
（3）净利润=利润总额-企业所得税=1000-250=750元
（4）净利润率=净利润/销售收入=750/3000=25%
方案对比
（1）不考虑装修公司利益的前提下，对比以上三个方案，方案三中单位面积创造的净利润最为丰厚。但是需要注意的是，如果装修公司安装成本价装修，价格不公允，则易被税务机关纳税调整，因此，需要让装修公司实现利润。
（2）在装修公司实现部分利润或者按照市场价格结算的前提下，采用方案四（利润在装修公司实现）时，集团公司利润最为丰厚，且没有涉税风险。
综上我们可以看出，如果房地产企业对于装修装饰关联方合理利用，将能够合法有效的降低开发企业税负，增加集团的利润。
尤其是长沙的实施细则第五款明确规定，将全装修价格纳入合同总价，按房屋总价进网签备案。这样打消了业主买房时的后顾之忧，房地产企业将掀起一股装修潮。
文章来源于：九鼎财税说
