话说\"竣工时间\"推迟了几天，意外地省了几百万

我们在了解地产项目过程中，发现很多项目的竣工备案和交房时间发生在12月份，毫无疑问，这是企业项目计划未考虑税务筹划因素导致的行为。因此为您分析这种做法的来龙去脉，希望对您有所帮助。

相关税法规定

（一）产品完工条件的规定

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号第三条规定，企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着 物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
　　1、 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
　　2、 开发产品已开始投入使用。
　　3、 开发产品已取得了初始产权证明。

（二）房地产企业收入确认的规定

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。

（三）未完工产品和完工产品企业所得税处理方面的规定

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

（四）未完工产品计税毛利率的规定

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号第八条规定，企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：
   （一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。
    （二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%.
  （三）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。
    （四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。

税收政策解读

通过税法相关规定不难看出，房地产企业销售未完工产品是按照预计毛利率（不低于3%-不低于15%）计算企业所得税，销售完工产品则按照计税成本计算企业所得税，并在完工年度将预计毛利调整为实际毛利。营业成本的调整方法为用计税成本计算的累计营业成本减去累计结转的营业成本。

递延纳税机会分析

1、在实际毛利大于预计毛利时，合理推迟“完工时间”通常会产生递延纳税效应。

例如文中开头提到的现象，即竣备时间或交房时间为12月份的话，如能合理推迟到次年一月份，虽然竣备时间推迟了一个月甚至几天，但将预计毛利调整为实际毛利的递延纳税期会推迟一年。

2、递延纳税效果分析

假如某项目所在地预计毛利率为10%，在完工年度按照计税成本计算的实际毛利率为40%，截止完工年度累计销售收入为10亿元人民币，则在完工年度因为将预计毛利调增为实际毛利而增加的企业所得税金额为7500万元：（10亿×（40%-10%）×25%）。

这就意味着，如果能将“完工时间”合理推迟一个月甚至只需推迟几天，至少7500万元的企业所得税会推迟1年缴纳。这对于融资成本比较高的房地产企业来讲，把7500万元的税款推迟一年纳税而节约的利息也是一笔不小的收益，保守地按照年息10%计算也有750万元之多（现在大部分地产企业的融资成本在10%以上）。

结语

递延纳税虽不能减少应纳税额，但纳税期的推迟可以使纳税人无偿使用这笔款项而不需支付利息，对纳税人来说等于是降低了税收负担。

文章来源：智慧源地产财税