地下车位合理节税案例详解

老刘是某市一家房地产企业老板，由于房地产这几年的火爆，挣了不少，挣钱了自然少不了税收，因为国家是永恒和无形的股东。这不刚刚结束的企业所得税汇算清缴，老刘的公司补税近6000万。于是老刘请公司会计来到办公室，详细询问了原因，公司会计回答道：主要原因还是公司楼盘卖的火爆，利润翻倍；其次是公司许多地下车位未售，预留了很大一块成本未结转扣除。老刘听了会计的汇报，也是合情合理。

一天，老刘前去参加行业协会会议，正巧碰到一起干地产的老张，于是两人互聊中聊到税款问题。老刘说，我今年企业所得税补缴了近6000万，老张听完觉得诧异，咋这么多，我公司会计在今年的企业所得税汇缴才补缴了2000多万。老刘觉得老张的盘跟自己开发的业态类似，卖价方面也接近，怎么缴税这么大差距呢？于是赶紧请教老张原因。老张说，我公司未售的地下车位虽然没销售，但已全部作为公共配套设施，将成本分摊到其他成本对象，按已售面积结转扣除了。老刘听完诧异了，为什么没销售的地下车位还能提前扣除成本了。

看着一脸诧异的老刘，老张自豪的说，这是有税收文件依据的。国税发[2009]31号第33条规定，利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。那公共配套设施如何处理？

国税发[2009]31号文件开发成本包括6项成本，分别为土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费和开发间接费。公共配套设施是成本对象的其中一项成本。根据国税发[2009]31号第三十条“企业下列成本应按以下方法进行分配”第（二）项规定：单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。

也就说，公共配套设施开发成本作为过渡性成本核算对象先归集成本，最后按建筑面积法将成本分摊到成本对象。

老刘听到此处，仍一脸迷糊的追问老张，我公司车位虽然属于地下设施形成的，但是不属于人防工程，而且还能销售，我这种的车位没有销售，也能按第33条规定作为公共配套设施处理吗？

老张解释到，你问的这个问题是目前疑问较多的地方，比如是否有产权的问题、是否属于人防、是否可销售等。

其实，第33规定出台的背景考虑到如下几个原因：

1、地下车位本为商业配套设施，当年总局起草此文件时，组织各地税局对地下车位的成本核算方法进行了调研和讨论，因南北以及城市原因，车位销售价格区别较大，北方三四线城市多数形成成本收入倒挂现象，要求考虑降低车位成本核算，而发达南方城市，以及一线城市，车位卖的比住宅还贵，则要求如何提供车位成本核算。因此对车位的成本核算未形成统一的无任何异议的核算方法，总局为简化税制，统一差异，故直接规定将地下车位“作为公共配套设施进行处理”。

2、因地下车位存在去化较慢现象，从鼓励开发商建配套造地下车位，完善小区配套的角度考虑，将地下车位直接规定为“作为公共配套设施进行处理”，有利于开发商提前消除沉淀成本，盘活资金鼓励开发商。

基于以上2点考虑，国税发[2009]31号文件第33条非常简洁的作出规定，利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。33条并未用定语比如人防、非产权去定义车位性质。故，将第33条规定的地下基础设施形成的停车场所理解为人防车位、或者是无产权的车位，均属于对条文收缩性解释和理解。总局如此制定文件就是由于基于上述两点考虑，制定的背景已完全不是咱们所理解的成本收入配比原则，站的高度是解决车位成本如何统一税前扣除问题。

另，国家税务总局在2011年3月21日对纳税人提出如下问题的解答如下：

问：房地产企业利用地下设施修建了地下车库，并将该车库转让取得收入。根据财税〔2009〕31号文件第三十三条规定，利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。请问，文件中所称“作为公共配套设施进行处理”是否指该车库无论是否对外销售，均一次性计入开发成本，待停车场出售时，一次性确认收入而不能结转成本？

答：根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第三十三条规定，利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。同时，该文件第二十七条规定，公共配套设施费包括在开发产品计税成本支出中。因此，利用地下基础设施形成的停车场所应计入开发成本，待停车场所出售时，一次性确认收入，同时不能再结转成本。

综上，利用地下基础设施形成的车位，在企业所得税应作为公共配套设施进行处理。

问题1：我司的人防车位不能办理产权证，目前用来出租，在计算土增税的时候，如何税务处理？

答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）：“（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用”规定，产权未发生转移的物业在税款清算时不列收入，同时相关的成本费用亦不予扣除。

如为广东省房地产企业开发项目，具体不予扣除成本费用可参考《国家税务总局广东省税务局关于发布<国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程>的公告》（国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号）第三十一条第（四）款规定：（四）利用地下人防设施建造的车位，是否按照以下方式处理：......不能办理权属转移登记手续的人防车位，其建筑面积按照人防设施竣工验收备案文件确定，其不予扣除的成本按照建筑面积比例在不含室内（外）装修费用的建筑安装工程费中计算“。

问题2：作为公共配套的人防车位，即无偿移交给政府的人防车位，在土地增值税清算中应如何将成本分摊到地上各建筑业态？

答：则根据以下政策：

1.《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）：“（五）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额”

2.《国家税务总局关于印发<土地增值都清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）：“纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用”

3. 《国家税务总局广东省税务局关于发布<国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程>的公告》（国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号）：“同一清算单位内发生的成本、费用，能按照受益对象直接归集的，按照直接成本法计入相应房地产类型扣除；不能按照受益对象直接归集的成本、费用，原则上按照不同类型房地产可售建筑面积比例计算分摊”

如贵司人防车位符合相关税法条件，属于需要共同分摊的成本费用，可采取以下两种情况分摊：

1.该人防车位属于某个清算单位，则应按清算单位内各类型房产建筑面积比例分摊；

2.该人防车位属于多个清算单位，则应按各清算单位可售建筑面积比例分摊。

问题3：是否按计容与否对车位分摊土地成本？

答：企业所得税和土地增值税需分别处理：

1.企业所得税未有明确是否按计容与否分摊土地成本，根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》国税发[2009]31号:“第十七条  企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：

(一)属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

(二)属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

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第三十三条 企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理”规定，如地下车位属于营利性的，或产权归业主所有，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。因此企业所得税不区分计容与否而是根据该车位用途或性质来区分是否应分摊成本。

2.土地增值税，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）“属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额”规定，可知国家法规政策不按计容与否区分是否应分配共同成本（包含土地成本），而是按可售与否标准来区分。

而针对地下车位的成本分配，各地执行口径有所差异，例如厦门市和广东省，详见以下政策。

1）《厦门市地方税务局关于土地增值税征收管理有关事项的公告》（厦门市地方税务局公告〔2011〕5号）：“　房地产开发企业办理土地增值税清算时, 可以将取得土地使用权所支付的金额全部分摊至计入容积率部分的可售建筑面积中，对于不计容积率的地下车位、人防工程、架空层、转换层等不再计算分摊取得土地使用权所支付的金额。”

2）《国家税务总局广东省税务局关于发布<国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程>的公告》（国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号）：“土地出让金是否按照以下方式分摊：国有土地使用权出让合同或其补充协议注明，地下部分不缴纳土地出让金或者地上部分与地下部分分别缴纳土地出让金的，土地出让金应直接归集到对应的受益对象（地上部分或地下部分）。”

即部分地区例如厦门市，是根据计容与否来判断是否应分摊土地成本，而部分地区例如广东省则是根据土地出让合同是否明确地下出让金，来判断是否应分摊土地成本。因此，各地实际执行口径有所差异，建议以项目所在地税务机关执行口径为准。

文章来源：房地产财税咨询