手把手教你如何计算房企所得税的退税额

 目前房地产市场行情下行的背景下，地产开发项目频频出现亏损，土增税清算前项目缴纳所得税多，交付结转后又往往出现税前亏损，按现行税法政策房企只能结转以后年度补亏，无法申请退税。但《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第81号）颁布，解决了因土增税清算的原因导致的亏损可以退税这个问题。先看如下政策：

举例：甲房地产公司开发住宅项目，2015年底拿地后开发，2016年4月开始预售，2019年6月项目全部竣工并交付且达到土增税清算条件，12月完成整个项目土增税清算，清算结论：应交土增税2500万，已交土增税2000万，需补缴土增税500万，已在12月补缴入库。清算前2016年-2019年每年预缴土增税分别为300万、800万、700万、200万。

2016年-2019年项目预售收入分别为15000万元、40000万元、35000万元、10000万元，缴纳的企业所得税分别为113万元、300万元、263万元、0万元（2019年所得税预缴金额0，2019年所得税汇算清缴出现亏损，应纳税所得额为-100万）。那如何计算所得税的退税额，下面手把手教你：

结论：公司甲在2019年所得税汇算时向主管税局申请退税25万，需要提供书面资料说明应退所得税款的计算过程。

【问】：若房地产开发项目的土增税清算结论是退税，而非补税，那是否适用2016年81号公告？
【答】：不适用。

【问】：若房地产开发项目的土增税清算后当年所得税汇算清缴未采用2016年81号公告的方式处理，次年还能申请吗？
【答】：不可以。根据公告二、企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的，可以按照以下方法，计算出该项目由于土地增值税原因导致的项目开发各年度多缴企业所得税税款，并申请退税。说明是清算完毕且补交土增税税款后的当年汇算清缴出现亏损的情形才有资格申请。

注意事项：
1.不一定每年都退税。按照81号公告的处理方法进行土地增值税分摊调整后，导致相应年度应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税。如上例中的2019年调整后需要补交所得税。
2.该公告规定的退税适用前提是存在土增税补税的情况。

文章来源： 颜婕 图表学税法