房企无须就城市基础设施配套费申报缴纳契税
最近一段时间，笔者接连收到几家房地产企业的咨询：企业缴纳的城市基础设施配套费，是否需要计入契税的计税依据，申报缴纳契税？实务中，一些房地产企业会按照4%的税率，将城市基础设施配套费纳入契税的计税依据，申报缴纳契税，涉及金额从几十万元到几百万元不等，对企业来说是一笔不小的支出。其实，市政建设配套费和城市基础设施配套费不是一码事。建议房企首先厘清概念，准确申报缴纳契税。
根据契税暂行条例，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照规定缴纳契税。为了进一步明确与国有土地使用权出让相关的契税政策，推动公有住房上市的进程，财政部、国家税务总局2004年发布的《关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号，以下简称“134号文件”）规定，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。
134号文件明确，以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益；以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
注意，根据上述规定，无论是协议方式出让的土地，还是竞价方式出让的土地，其契税计税价格中均包含“市政建设配套费”，而非“城市基础设施配套费”。
这主要是因为，市政建设配套费是出让土地时必要的配套费用，指要完成地块内的道路、供水、供电、供气、排水、通信、围挡等基础设施建设并进行土地平整，满足必要的“通平”要求的市政公用基础建设项目资金，即“七通一平”的费用。实务中，市政建设配套费通常包含在土地价款中，并已申报缴纳了契税。
城市基础设施配套费，则指按城市总体规划要求，为筹集城市市政公用基础设施建设资金所收取的费用，按建设项目的建筑面积计征，专项用于城市道路、桥梁、公共交通、供水、燃气、污水处理、集中供热、园林、绿化、路灯和环境卫生等城市基础设施和城市公用设施的建设。也就是说，城市基础设施配套费是一种地方政府性基金，根据各地方发布的城市基础设施配套费相关管理办法，该费用的征收范围通常为新建、改建、扩建各类房屋建筑工程项目。不同的城市，城市基础设施配套费的收费标准不同。从性质与用途上看，城市基础设施配套费与土地受让前的成交价格并不存在必然关系。
由此，市政建设配套费与城市基础设施配套费两者性质不同，征收目的不同，征收依据不同，征收时点也有差异。市政建设配套费是在未开发的农地、荒地或城区内附有需拆迁的地上建筑物的土地进行出让时，政府征收的规费。目前，一般出让的土地都是完成“七通一平”后的土地，这些土地的出让环节一般也不需要缴纳市政建设配套费。而城市基础配套设施费的征收时点，是在取得土地使用权之后。
由此可见，尽管“市政建设配套费”与“城市基础设施配套费”名称相似，但本质上是两笔费用，不可混为一谈。房地产企业需要就市政建设配套费申报缴纳契税，无须就城市基础设施配套费申报缴纳契税。
（作者单位：国家税务总局石家庄市税务局第一税务分局）
原标题：市政建设配套费和城市基础设施配套费不是一码事厘清概念准确申报缴纳契税第一步
2018年1月份之前的解读
城市基础设施配套费是否作为契税计税依据？<易税>
A房地产公司目前正在接受税务检查。税务检查人员发现，该公司在取得土地后，办理规划手续时，又缴纳了城市基础设施配套费3000万元，但没有及时以此为计税依据申报补缴契税，遂要求补税并加收滞纳金。该公司会计小马感到很困惑，当初公司通过“招、拍、挂”拿地时已经按照土地成交价款全额交过契税了啊，应该不存在还要补税的问题。那么，城市基础设施配套费是否要作为契税计税依据呢？今天就来说说这个问题。
什么是城市基础设施配套费?
城市基础设施配套费是城市人民政府有关部门为筹集城市市政公用基础设施建设资金所强制征收的一种政府性基金，按建设项目的建筑面积计征，专项用于城市基础设施和城市共用设施建设，包括城市道路、桥梁、公共交通、供水、燃气、污水处理、集中供热、园林、绿化、路灯和环境卫生等设施的建设。
以开发住宅小区为例，项目红线内的配套工程，叫小配套，需要由房地产企业自己来委托设计和施工；项目红线外的配套工程，叫大配套，由政府有关部门统一施工建设，资金来源就是城市基础设施配套费，所以城市基础设施配套费又叫大配套费。
对城市基础设施配套费计征契税的相关政策规定
1、《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）第四条规定，国有土地使用权出让的契税计税依据为成交价格。这里的“成交价格”，《中华人民共和国契税暂行条例细则》（财法字〔1997〕52号）第九条进一步明确，是指土地权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。这是关于国有土地使用权出让契税计税依据的基本规定。
2、《财政部、国家税务总局关于土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。这里所说的市政建设配套费就是大配套费，即城市基础设施配套费。此文件明确了出让土地的契税计税依据，不能等同于土地出让金或者合同价款，还应包括承受人支付的与取得土地使用权直接相关的政府行政性收费和政府性基金。这也成了税务机关对城市基础设施配套费计征契税的主要政策依据。
3、《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》（国税函〔2009〕603号）再次明确，对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。这里依然强调，出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益，即土地成交总价。
还可参考一下企业所得税和会计成本核算的相关规定。《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十七条规定，开发产品计税成本支出中的土地征用费及拆迁补偿费，是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。这里的大市政配套费即大配套费，也就是现在的城市基础设施配套费。《财政部关于印发〈企业产品成本核算制度（试行）〉的通知》（财会〔2013〕17号）第二十六条关于房地产企业成本项目中土地征用及拆迁补偿费具体内容的规定与国税发〔2009〕31号文件如出一辙。这都表明城市基础设施配套费属于房地产企业为取得土地使用权所支付的各项费用之一。
企业缴纳城市基础设施配套费为什么容易出现漏报契税的问题
在实务中，城市基础设施配套费的缴纳环节大多数是在房地产企业取得土地权属证明之后，在办理规划手续时取得《建设工程规划许可证》之前缴纳，未缴纳的，国土规划部门不予核发《建筑工程规划许可证》。由于此前国有土地使用权出让契税，已经在国土规划部门的协助下，通过“先税后证”的方式进行控管，纳税人会按照《国有建设用地使用权出让合同》中的土地成交价款为计税依据申报缴纳契税。这使得部分企业财务人员误认为国有土地使用权出让契税已经足额缴纳，加之对相关政策规定和城市基础设施配套费的性质不了解，所以难免没有意识到要补缴契税或者忘记补缴契税。
应特别注意不需补缴契税的几种情况
以上指出对城市基础设施配套费要计征契税，那是不是凡缴纳城市基础设施配套费，一律要补缴契税呢？这又陷入了另一个误区！通过仔细梳理相关政策规定，下面列举几种缴纳城市基础设施配套费但不需要补缴契税的情况，在实务中需特别加以注意：
一是取得国有划拨土地使用权后缴纳城市基础设施配套费，不需要补缴契税。以划拨方式承受国有土地使用权，不属于契税征税范围，不征收契税，随后缴纳的城市基础设施配套费，自然也不需要补缴契税。
二是承受转让土地使用权后缴纳城市基础设施配套费，不需要补缴契税。以上关于对城市基础设施配套费计征契税的政策规定均针对国有土地使用权出让行为，属于土地一级市场；而在土地二级市场，土地使用权转让的契税计税依据，仍应确定为成交价格，即土地转让合同确定的价格。
三是对改、扩建项目缴纳城市基础设施配套费，不需要补缴契税。改、扩建项目土地权属并没有实际发生转移，不属于契税征税范围，不征收契税。
另类声音
必须指出的是，在税收实践中，是否将城市基础设施配套费纳入契税计税依据，一直就存在着正反两方观点，不仅征纳双方存在一定争议，就连各地税务机关的政策执行口径也不尽一致。这些反方观点主要包括：
1、目前政府出让土地只能采取“净地出让”的模式。在这种模式下，土地出让的全部价格都体现在了最终竞拍价格或合同价格上，土地受让人只需向政府支付“一口价”，无需再在土地成交价款之外额外支付其他费用，该土地成交价款就是土地受让人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益，只能以此作为计税依据计征契税。
2、土地成交价款与城市基础设施配套费的性质截然不同。土地成交价款是政府以土地所有者身份取得的非税收入，是土地使用者为取得土地使用权而支付的费用，是政府土地所有权在经济上的体现。而城市基础设施配套费是土地受让人在取得土地使用权后，为了后续的项目开发而向政府缴纳的政府性基金，并非土地成交价款的组成部分，与土地出让价格无关。因此，城市基础设施配套费不能作为契税的计税依据。
3、财税〔2004〕134号文件中“为取得该土地使用权而支付的全部经济利益”仍应遵循《中华人民共和国契税暂行条例细则》第九条的解释，理解为“合同确定的价格”，企业在合同约定的范围与事项之外所支付的费用，不应作为计税依据缴纳契税。
当然，上述争议亟待政策制定部门的权威解释，财税〔2004〕134号文件也急需加以修订和完善，方能彻底消除企业财务人员，甚至基层税务机关的困惑和疑虑。
城市基础设施配套费是否计入契税各地地方口径:
黑龙江税务
与配套费有关的增值税及契税问题 留言时间：2020-09-08
1、房地产企业缴纳的城市基础设施配套费，能否计算抵减销项税额，贵局的答复口径为“企业缴纳的市政配套设施费不属于向政府部门支付的土地价款”。如果认定配套费不属于向政府部门支付的土地价款，那么配套费是不是就可以不作为土地价款的一部分计算缴纳契税。
2、契税条例规定，土地出让合同的契税计税依据为成交价格。条例细则规定，成交价格为土地、房屋权属转移合同确定的价格。取得土地使用权之后，按规划建筑面积向政府部门缴纳的城市基础设施配套费如果被要求缴纳契税，是否违反契税暂行条例及实施细则的规定。
黑龙江省税务局12366呼叫中心答复：
您好！
1. 增值税方面企业缴纳的市政配套设施费不属于“向政府部门支付的土地价款”，不可以在计算销售额时扣除。增值税与契税分属不同税种，计税方式、计税依据按相关税种规定区别处理。
2.根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其实施细则，国有土地使用权出让契税的计税依据为成交价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。同时，《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号）进一步明确，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
因此，城市基础设施配套费应作为契税计税依据。
陕西税务
房地产企业报建时缴纳的配套费是否需要补缴契税？ 留言时间：2020-08-06
房地产开发企业通过“招、拍、挂”程序取得国有土地使用权后按成交价款缴纳契税后，在办理施工许可证环节缴纳的城市基础设施配套费是否缴纳契税？
陕西省12366纳税服务中心答复：
尊敬的纳税人（扣缴义务人、缴费人）您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：
根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其实施细则，国有土地使用权出让契税的计税依据为成交价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。同时，《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号）进一步明确，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
因此，城市基础设施配套费应作为契税计税依据。
四川税务
尊敬的领导，您好！我司从事房地产开发业务，在开发建设过程中（一般为取得工程规划许可证前），按照当地的《城市基础设施配套费管理办法》缴纳了市政建设配套费，请问，该费用需要缴纳契税吗？个人观点：《契税条例》规定国有土地使用权出让，契税的计税依据为成交价格；《契税条例细则》规定：条例所称成交价格，是指土地权属转移合同确定的价格；我司在开发建设过程中缴纳的市政配套费不属于与取得土地相关的经济利益，也不属于合同价款一部分，不应该缴纳契税。该政策在省内各市州执行口径不一，请领导予以明确？
提交时间：2020-07-13
答复：
张灵同志：
来信收悉，您反映的问题，我局已责成省局有关处室调查处理，现回复如下：
按照《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税[2004]134号）规定：“出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益”，并且进一步明确不管是协议出让还是竞价方式出让，“市政建设配套费”均应包含在计税价格之内。但在政策具体执行中，存在争议，我们已经向税务总局汇报，待政策执行口径明确后，妥善解决上述问题。
感谢您对税收工作的理解和支持
国家税务总局四川省税务局
2020年7月22日
河北税务
城市基础设施配套费是否应该缴纳契税 留言时间：2020-07-09
《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)规定：“一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。二、以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。”(国税函〔2009〕603号)规定，对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税。
城市基础设施配套费是在取得土地使用权后，办理建筑工程规划许可证和建筑工程施工许可证之前，依据规划设计的建筑面积计算缴纳。
问题：城市基础设施配套费是否是土地出让价格的组成部分？并作为契税计算依据缴纳契税？
河北省税务局
您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：
根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其实施细则，国有土地使用权出让契税的计税依据为成交价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。同时，《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)进一步明确，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
因此，城市基础设施配套费应作为契税计税依据。
安徽税务
房地产开发企业缴纳的城市基础设施配套费需要缴纳契税吗 留言时间：2020-06-15
尊敬的安徽省税务局：
我公司是安徽的一家房地产开发企业，在报建过程中，缴纳了相应的城市基础设施配套费，请问针对这部分配套费还需要缴纳相应的契税吗？
国家税务总局安徽省税务局12366纳税服务中心答复：
您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：
1.根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其实施细则，国有土地使用权出让契税的计税依据为成交价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。
2.根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)规定：“一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。
（一）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：
1.评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。
2.土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。
（二）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
二、先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。
三、已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税。”
山东税务
城市基础配套费契税问题 留言时间：2020-05-16
取得土地后期开发时缴纳的城市基础配套费是否需要缴纳契税？
山东省税务局
您好！您提交的问题已收悉。 根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其实施细则，国有土地使用权出让契税的计税依据为成交价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。同时，《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)进一步明确，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
因此，城市基础设施配套费应作为契税计税依据。
湖南税务
招拍挂的熟地出让的城市基础配套费需要缴纳契税吗？ 留言时间：2020-03-27
请问税务局要求按财税〔2004〕134号文要求缴纳城市基础配套费的契税，对于现在的招拍挂的土地后期拿施工许可证请问税务局要求按财税〔2004〕134号文要求缴纳城市基础配套费的契税，对于现在的招拍挂的土地后期拿施工许可证缴纳的城市基础配套费不应该是财税〔2004〕134号文件中的市政配套费，依据如下：
1、国税函【2009】603号是对熟地出让模式下通过“招拍挂”取得土地契税计税价格的规定，财税〔2004〕134号第一条第二项包括了生地出让的情形，两个文件分别对不同地类的出让计税价格进行了规定。出台国税函【2009】603号时，已经到了2009年，根据2007年的《土地储备管理办法》规定，土地使用权出让前应当对土地进行收储，由生地变为熟地，因此，在2009年的法规环境下，土地出让金从内容到形式已经很规范，以成交总价款即出让金作为计税依据符合《契税暂行条例》规定，但考虑到土地一级开发模式复杂多样，有可能分别支付，为此，特意强调“其中的土地前期开发成本不得扣除”，但也仅是说“土地前期开发成本”不得扣除，并没有涉及后期的城市配套的事，即强调如果市政建设配套费、各种补偿是出让金的成本，那么不得扣除。
2、至于财税【2004】134号，有其出台的政策背景，2012年前有部分土地是生地出让，在土地出让前没有进行一级开发，除了地上有未拆迁的建筑物外，未进行必要的“N通一平”，导致受让人取得土地后还不能进行相应开发，因此，需要额外支付费用以达到开发条件，这部分费用计入取得土地使用权所支付的费用，有一定理由。按照2012年国土地资源部53号令《闲置土地处置办法》第二十一条规定，生地禁止出让，只有达到一定出让条件的土地才可出让。从2012年开始，土地出让形式出现了概念上的变化，政府收
湖南省税务局12366呼叫中心答复：
尊敬的纳税人朋友：
您好，您所提交的问题已收悉。
根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)第一条第二款规定：
出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。（二）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
河南税务
请省局明确，城市基础设施配套费是否为契税计税基数？留言时间：2020-09-15
房地产企业招拍挂取得的土地，土地出让合同约定土地成交价款25000万元，在办理建设工程许可证时缴纳城市基础设施配套费2000万元，契税的缴纳基数是25000万元的土地成交价，还是需要包括2000万元的城市基础设施配套费？请省局明确，城市基础设施配套费是否为契税计税基数？
河南省税务局：
您好！您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下：
一、根据《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号)第四条规定, 契税的计税依据：(一)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格;……
二、根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》（财法字〔1997〕52号）第九条规定，条例所称成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。
三、根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)规定，第一条 出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。……（二）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。……
四、根据《河南省财政厅、河南省地方税务局关于明确土地使用权出让等契税计税依据的通知》（豫财税政〔2012〕24号）规定，第二条 采取竞价方式出让土地的计税依据一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
因此，根据上述文件规定及您的描述，以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。所以，城市基础设施配套费应作为契税计税依据。建议您参考上述规定契税计税依据，具体事宜您可联系主管税务机关进一步确认。
房地产企业按170元/平方米缴纳的城市基础设施配套费是否计入契税计税依据？留言时间：2020-09-15
房地产企业按170元/平方米缴纳的城市基础设施配套费是取得土地后为筹集城市市政公用基础设施建设资金收取的费用，而不是在七通一平时发生的市政建设配套费，城市基础设施配套费是否计入契税计税依据？
河南省税务局：
您好！您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下：
一、根据《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号)第四条规定, 契税的计税依据：(一)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格;……
二、根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》（财法字〔1997〕52号）第九条规定，条例所称成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。
三、根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)规定，第一条 出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。（一）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：1.评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。2.土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。（二）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。第二条 先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。第三条 已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税。
四、根据《河南省财政厅、河南省地方税务局关于明确土地使用权出让等契税计税依据的通知》（豫财税政〔2012〕24号）规定，第一条 采取协议出让土地的计税依据为成交价格。成交价格应包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等土地承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。……第二条 采取竞价方式出让土地的计税依据一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
因此，根据上述文件规定，市政建设配套费应计入契税计税依据计算契税。建议您参考上述规定契税计税依据，具体事宜您可联系主管税务机关进一步确认。
房地产开发企业在开发过程中缴纳城市建设配套费，但对应契税缴纳时间晚了1个月，是否需要缴纳契税滞纳金？留言时间：2020-03-05
房地产开发企业在开发过程中缴纳城市建设配套费，但对应契税缴纳时间晚了1个月，是否需要缴纳契税滞纳金？
河南省税务局：
您好！您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下：
一、根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)第一条规定，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。（一）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。……（二）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。……
二、根据《河南省财政厅、河南省地方税务局关于明确土地使用权出让等契税计税依据的通知》（豫财税政〔2012〕24号）规定，一、采取协议出让土地的计税依据为成交价格。成交价格应包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等土地承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。……二、采取竞价方式出让土地的计税依据一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
三、根据《河南省契税实施办法》（河南省人民政府令第50号）规定，第十条 契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同效力的契税、协议、合约、单据、确认书等凭证的当天。第十一条 纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在征收机关核定的期限内缴纳税款。……
四、根据《河南省地方税务局关于调整契税纳税期限的公告》（河南省地方税务局公告〔2013〕5号）规定，自2014年1月1日起，我省契税纳税期限调整为纳税人依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续之日前。
五、根据《河南省财政厅关于如何确定契税滞纳金计征时间的批复》（豫财办农税【2005】23号）规定，根据《中华人民共和国税收征管法》及《中华人民共和国契税暂行条例》等有关规定，契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。因此，纳税人在办理完按揭、抵押贷款手续，签署取得具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天，即为土地、房屋杈属转移合同的生效日期，已经发生了纳税义务，纳税人应在10日内向征收机关办理纳税申报。如纳税义务发生30日内，纳税人未到征收机关办理纳税申报，且未缴纳契税的，征收机关在纳税义务发生30日后，按日加收应纳税额万分之五的滞纳金。
六、根据《河南省税务局税收业务规范》规定，1.3.11契税申报【四、附报资料】1《契税纳税申报表》2份；2有效身份证明资料原件；3有效身份证明资料复印件；4房屋、土地权属转移合同及合同性质凭证原件（具有合同效力的契约、协议、合约、单据、确认书、法院裁判文书等）；5房屋、土地权属转移合同及合同性质凭证复印件（具有合同效力的契约、协议、合约、单据、确认书、法院裁判文书等）……
因此，根据上述文件规定，市政建设配套费应计入契税计税依据计算缴纳契税。
契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同效力的契税、协议、合约、单据、确认书等凭证的当天。自2014年1月1日起，河南省契税纳税期限调整为纳税人依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续之日前。如您单位相关业务纳税义务发生在2013年12月31日前的，应在10日内向征收机关办理纳税申报，如纳税义务发生30日内，未到征收机关办理纳税申报，且未缴纳契税的，征收机关在纳税义务发生30日后，按日加收应纳税额万分之五的滞纳金。如纳税义务发生在2013年12月31日后的，则纳税期限为纳税人办理土地权属登记之前，且无滞纳金。建议您结合本单位实际情况界定是否涉及滞纳金，并及时办理契税申报业务。有关办理流程问题，您可以登陆国家税务总局河南省税务局网站 (http://henan.chinatax.gov.cn)，在“首页”-“办税指南”中查看具体业务办理流程。具体事宜您也可联系主管税务机关进一步确认。
关于房地产企业是否需要交纳城市基础设施配套费契税的问题 留言时间：2019-11-29
您好，我们公司是注册于开封市的一家房地产公司，请问下城市基础设施配套费的契税是否需要交纳？具体参考文件是哪个条文？谢谢！
河南省税务局
您好！您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下：
一、根据《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）第四条规定，契税的计税依据：(一)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格;……
二、根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》(财法字〔1997〕52号) 第九条规定，条例所称成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。
三、根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)第一条规定，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。（一）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。…… （二）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。……
四、根据《河南省契税实施办法》（河南省人民政府令第50号）第六条规定，契税的计税依据：（一）国有土地使用权出让，为用地单位或个人为取得土地使用权所支付的一切费用；……本办法所称成交价格是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者支付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。
因此，请您参考上述文件规定执行，具体涉税事宜建议联系主管税务机关进一步确认。
感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366纳税服务热线或主管税务机关。
江西税务
市政配套费是否作为契税缴纳的基数 留言时间：2019-12-11
遵照江西省税务文件，土地出让合同契税税率为4%，房地产企业在承受土地之后办理不动产证之前就必须缴纳契税。办理不动产证之后再办理相关规划许可，市政配套费在办理不动产证之后规划许可证之前缴纳，请问市政配套费是否要作为契税缴纳的基数，如果作为契税缴纳基数，不动产办理前已申报完成契税缴纳工作，后续申报缴纳该如何操作？
国家税务总局江西省12366纳税服务中心答复：
尊敬的纳税人（扣缴义务人、缴费人）您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：
1.根据《中华人民共和国契税暂行条例及其实施细则，国有土地使用权出让契税的计税依据为成交价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。同时，《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)进一步明确，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
因此，城市基础设施配套费应作为契税计税依据；
2.后续契税缴纳流程请咨询主管税务机关。
上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366热线或您的主管税务机关咨询。
福建税务
泉州地区城市基础配套费缴纳契税问题 留言时间：2019-11-13
请问房地产公司办工规证缴交的城市基础设施配套费是否需要按3%缴纳契税？
国家税务总局福建省12366纳税服务中心答复：尊敬的纳税人您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：
契税的计税依据包括缴纳的城市基础设施配套费。
文件依据：
根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)规定：“一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。
(一)以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：
1.评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。
2.土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。
(二)以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。”
上述回复仅供参考，具体以国家相关政策规定为准！感谢您的咨询，顺祝生活愉快！
成都地税
财行便函[2017]14号 成都市地方税务局财产与行为税处关于城市基础设施配套费暂缓计入契税计税依据的通知
各区（市）县地方税务局市局第三直属税务分局：
针对成都市建委按建筑面积收取的特大城市市政基础设施配套费是否计入契税计税依据的问题我处请示了省局，省局根据国家税务总局口头答复，回复了我处。现将相关问题通知如下：
总局和省局均认为，房地产开发商在取得土地使用权后按开发的房产建筑面积向建委缴纳的城市基础设施配套费（一般计入开发成本）是在取得土地使用权之后环节发生的费用，该费用不是为取得土地使用权而支付的，应暂缓征收契税。
据此我市从20017年4月1日起，暂缓将成都市建委收取的特大城市市政基础设施配套费纳入契税计税依据。对于2017年4月1日前，已在税收日常检查，执法监督、税务稽查中被发现的，未将特大城市市政础设施配套费纳入契税计税依据的纳税人，均暂缓补征或追征其该部分契税，对于已将特大城市市政基础设施配套费纳入契税计税依据并已将契税缴纳入库的纳税人，在上级部门明确以前，不予退税。
成都市地方税务局财产与行为税处
2017年4月17日
山西地税
关于"关于城市基础设施配套费作为契税计税依据的"的回复 留言时间：2017-08-18
咨询内容：
根据成都市地方税务局财产与行为税处发布的 财行便函[2017]14号关于城市基础设施配套费暂缓计入契税计税依据的通知，内容显示：根据国家税务总局口头答复，该费用是根据房地产建面向建委缴纳的城市基础设施配套费，不是为取得土地使用权而支付的，暂缓征收契税。 那是否也在山西适用呢？向省局分管领导咨询，请不要提供财税〔2004〕134号文作为答案
回复内容：
您好：已和纳税人沟通联系，了解并解决其实际问题。根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)规定：“一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。
（一）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。 没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定： 1.评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。 2.土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。
（二）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。”
山西地税12366呼叫中心：本次咨询仅供参考，具体以法律法规及相关规定为准。
安徽地税
关于城市配套费征收契税 发布日期：2014-06-24 来源：网站留言
咨询内容：
1.城市市政公用基础设施配套费（以下简称配套费）是指为城市道路、桥梁等城市市政公用基础设施配套建设而筹集的地方财政性资金。
2.国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知国办发〔2006〕100号中规定：
从2007年1月1日起，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理。收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”。在地方国库中设立专账，专门核算土地出让收入和支出情况。
分析：这里要分两种情况：一是土地竞拍出让时，国土部门在测算土地价格时就将配套费测算进土地出让价格中，土地出让合同价即为土地出让的全部收益；另一种是土地出让时，将土地出让价格拆分成土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等分别收取，一般是以协议转让的方式，主要是在安置房、保障房、公共建设等项目会有，市场上更多的是竞拍方式。土地出让收益由财政部门负责管理，国土部门征收。取得土地使用权的约定，只能是体现在一个协议或合同中，其他部门以通知单等名义收取配套费是取得土地使用权行为的另外一种政府收费行为。
3.有些税务机关误读文件规定：财税【2004】134号中，（二）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
分析：税务机关认为，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。但此规定当初主要是指有的地方出让价含配套费，或将出让价拆分成土地出让金、配套费等行为。假设开发企业竞拍净地，取得土地后不开发，由于不办规划等证件，则市政建设配套费不用交，然后再原价转让土地，受让方此时的土地契税肯定是不含市政建设配套费。另外需要说明的是在土地出让是毛地时（现在竞拍都是净地），需要企业另支付土地拆迁补偿，等拆迁完成后才能办理土地过户手续时，这说明在未拆迁完成办好过户手续前，土地使用权并未真正在企业名下，企业并未真正取得土地使用权，此支付的土地拆迁补偿理应含在契税计税依据内。
4.国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复国税函[2009]603号规定：契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税。另根据契税条例规定，国有土地使用权的出让 、土地使用权出售、房屋买卖，应以成交价格作为契税的计税依据。契税条例细则第九条规定，条例所称成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。不应片面理解税收规定，一刀切地将市政配套建设费纳入契税计税依据过于牵强。从法律的效力层次来讲，条例细则的效力要大于文件规定，文件只应在细则范围内进行规定。
分析：取得土地使用权的标志即为签订土地出让合同办好土地证（有时土地证会滞后，但事实占用也算标志已取得土地使用权），在此阶段，与土地相关的全部经济利益只能是土地出让合同价格，不可能是取得土地证后在办理规划证或施工许可证时再收取的配套费，不能误读财税【2004】134号。办理规划证或施工许可证时再收取的配套费在会计核算上应列在“开发成本--前期费用—规费”科目，而不应在“开发成本--土地费用”科目下核算。将出让价拆分成土地出让金、配套费等行为的，配套费在“开发成本--土地费用”科目下核算浙江2012年前对以出让方式取得土地使用权的建设项目，不得收取城市市政基础设施配套费（浙价费[2008]295号）。从2012年又恢复，以出让方式取得土地使用权的建设项目参照浙价房[1997]209号中规定的非出让方式取得土地使用权的征收范围和缴纳标准执行（浙财综[2012]4号）。这里通过规划或建设部门收取的配套费应作为规费处理。江苏部分城市通过规划或建设部门收取的配套费也应作为规费处理。
另根据财税〔2012〕82号第四条，企业承受土地使用权用于房地产开发，并在该土地上代政府建设保障性住房的，计税价格为取全部土地使用权的成交价格。这一条规定虽然针对的是企业取得土地使用权且用于代建保障房建设的，要求将只要是取得土地使用权用于开发建设的，不管是代建还是自建，都必须按取得全部土地使用权的成交价格计算契税。企业招拍挂也是取得土地使用权，那计税价格也应是取得全部土地使用权的成交价格，取得全部土地使用权，一般就是以办理好土地使用权证为主要标志，而现在招拍挂土地办理土地使用权证，一般也就是依据土地出让合同，不存在办理土地使用权时要先缴纳配套费。请问可否这么理解？
回复内容：
国家税务总局有明确答复，凡是财税【2004】134号中列明的项目，包括市政建设配套费，不论在办土地使用权证之前还是之后缴纳，都要纳入契税计税价格，征收契税。
部门：耕契处 答复时间：2014-06-24 08:55
漯河地税
城市基础设施配套费 开始纳入我市契税征收管理 日期：2013-11-15 来源：漯河名城网
今年10月1日起，我市城市配套费开始纳入契税征收管理政策，土地承受方缴纳契税时将会增加城市配套费产生的相应契税。
近日，不少热心读者拨打本报电话咨询具体的相关政策，记者随后连线了市地税局契税分局的相关负责人。据了解，城市配套费纳入契税征收管理早有政策依据，漯河执行此项政策时间相对较晚。财政部、国家税务总局《关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税【2004】134号）和河南省财政厅、河南省地方税务局《关于明确土地使用权出让等契税计税依据的通知》（豫财税政【2012】24号）中规定：
（一）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
（二）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
（三）先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。
（四）改变土地用途契税的计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金和补缴的政府其他费用。
对于我市城市配套费的执行标准，《漯河市人民政府关于印发漯河市城市基础设施配套费征收管理办法的通知》（漯政[2008]10号）规定：市政府委托市规划管理局负责市区（包括源汇区、郾城区、召陵区、经济开发区）范围内的城市配套费的征收。各县人民政府开征城市配套费，应向市人民政府提出申请，经批准后执行。城市基础设施配套费的征收标准按建设项目的建筑面积计征，市区（包括源汇区、郾城区、召陵区、经济开发区）范围内工业项目为30元/平方米，其它建设项目为90元/平方米，两县按当地政府规定标准执行。
对于城市配套费应纳契税的计算，市地税局发布的相关文件也有明确标注，应纳契税=土地成交价格×4%（契税税率）。土地成交价格=土地出让金+城市配套费+各种补偿补助费等。城市配套费=合同占地面积×容积率×该项目城市配套费标准。
城市配套费应纳契税的缴纳时间，政策规定城市配套费与土地出让金等作为契税计税价格一并列入土地成交价格。因此，该项应纳契税不单独征收，在办理土地出让契税时合并计算，一次征收。
大连地税
大地税函〔2009〕145号 大连市地方税务局关于调整土地权属转移契税申报缴纳相关事宜的通知 发布日期： 2009.09.23 生效日期： 2009.09.23
备注：本篇法规被《大连市地方税务局关于调整土地权属转移契税缴税期限的公告》（2013年8月1日发布；2013年9月1日实施）部分废止，本法第一条被废止。
为进一步加强契税征收管理，结合大连市房地产市场发展情况，根据《中华人民共和国契税暂行条例》第九条和《辽宁省地方税务局关于明确契税有关问题的通知》（辽地税发〔2008〕83号）第一条规定，市局决定自2009年11月1日起，调整土地权属转移契税申报及缴税期限，现就相关事宜明确如下：
一、自2009年11月1日起，凡通过招标、拍卖、挂牌、协议等方式取得土地使用权的单位和个人，应当自签订土地权属转移合同或取得具有土地权属转移合同性质的契约、协议、合约、单据、确认书等凭证之日起10日内，到主管契税征收的地税机关办理纳税申报，缴税期限为纳税义务发生90日后的次月前15日内。——本条已被废止
二、按现行征管体制，在大连市中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区行政区划内取得土地使用权的纳税人，由大连市地方税务局直属局负责办理契税纳税申报及缴税事宜；在大连市其他行政区划内取得土地使用权的纳税人，由当地地方税务局负责办理契税纳税申报及缴税事宜。
三、纳税人按规定时间申报和缴纳契税后，又陆续发生的拆迁补偿费、城市基础设施配套费等按政策应计入契税计税依据的各项费用，按上述规定的申报及缴税期限，继续在主管契税征收的地税机关办理申报及缴税事宜。
四、对2009年11月1日前通过招标、拍卖、挂牌、协议等方式取得土地使用权的单位和个人，自《大连市地方税务局关于土地权属转移契税申报缴纳相关事宜的通告》发布之日起，至2009年11月10日前，由各主管契税征收的地税机关集中办理纳税申报，具体缴税期限由主管征收机关根据实际情况确定，最长不得超过3个月。
五、纳税人未按照上述规定时间办理契税纳税申报并缴纳税款的，严格按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关规定予以处罚。
六、此前关于土地权属转移契税申报及缴税期限的有关规定，与本通知相抵触的，自本通知发布之日起停止执行。
二〇〇九年九月二十三日
青岛地税
青岛市地方税务局公告2015年第2号 青岛市地方税务局关于土地增值税和契税若干具体政策的公告 发布日期：2015.05.05
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国契税暂行条例》及其实施细则、《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）等规定，为进一步规范我市房地产开发项目土地增值税和国有土地使用权出让契税的征收管理，现将有关政策明确如下：
一、关于土地成本与其他房地产开发成本的归集分摊
开发项目中既包括普通住宅又包括非普通住宅的，应当分别计算土地增值税增值额和增值率，主要成本按照下列原则和方法计算分摊：
（一）土地成本
土地成本，即《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（一）项“取得土地使用权所支付的金额”和第 （二）项房地产开发成本中的“土地征用及拆迁补偿费”。
土地成本按照普通住宅与非普通住宅可售建筑面积比例计算分摊。如果开发项目中同时包含别墅和其他多层、高层建筑的，应先按照别墅区的占地面积占开发项目总占地面积的比例，计算别墅区应分摊的土地成本；对剩余的土地成本，按照剩余普通住宅与非普通住宅可售建筑面积比例计算分摊。
开发项目中既包含多层、高层建筑又包含的联排别墅、合院式别墅、单体商业服务建筑等独立占地建筑，土地成本可比照别墅，按照前款规定处理。
（二）其他房地产开发成本
其他房地产开发成本，即《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（二）项房地产开发成本中除“土地征用及拆迁补偿费”以外的成本。凡受益对象单一、会计核算准确且能够提供独立合同、独立结算资料的成本，应直接计入普通住宅和非普通住宅扣除项目中；否则，按照可售建筑面积的比例，在普通住宅与非普通住宅之间计算分摊。
园林、绿化等共同成本应按照可售建筑面积的比例，在普通住宅与非普通住宅之间计算分摊。
二、关于国有土地使用权出让契税计税依据的组成
国有土地使用权出让契税计税依据，为取得该土地使用权而应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益，包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、城市基础设施配套费（市政建设配套费）等。减免的各项费用不得抵减契税的计税依据。
城市基础设施配套费，是指按照政府部门规定的征收标准和规划部门批准的建筑面积计算出的应缴费金额。规划部门批准的建筑面积发生变化的，应重新计算应缴费金额。
三、关于相关拆迁补偿和工程支出的处理
纳税人为取得国有土地使用权，凡按照区（市）级以上政府部门要求，在项目建设用地边界线外建设公共服务设施、安置房项目发生的拆迁补偿和工程支出，应计入取得国有土地使用权的契税计税依据，在计算土地增值税时应计入土地成本。
四、关于签订土地出让补充协议的契税纳税义务发生时间与税款缴纳期限
国有土地使用权承受人签订补充协议，需要补缴土地出让金、城市基础设施配套费等费用的，契税纳税义务发生时间为原出让合同签订的当天，税款缴纳期限为签订补充协议之日起90日内。
五、关于工业、物流地产等项目土地增值税的预征率
纳税人取得工业、物流仓储用地用途的国有土地使用权后，开发建设工业厂房、物流仓储建筑、科技园区等并对外销售的，取得新房预售收入按2%的预征率预缴土地增值税。但对于匡算税负率明显偏高的项目，可参照匡算结果确定预征率。待符合清算申报条件时，比照房地产开发项目计算缴纳土地增值税。
六、本公告自2015年6月5日起施行，有效期至2019年12月31日
税务机关受理纳税人土地增值税清算申报时间在2015年6月5日以后的，按本公告执行。已进入清算审核程序但尚未发出清算书面审核结论的清算项目，可适用本公告。公告实施之前已出具清算书面审核结论的，不再追溯调整。
预售收入取得时间在2015年6月5日以后的土地增值税预征申报，按本公告第五条执行。
特此公告。
青岛市地方税务局
2015年5月5日
文章来源：中国税务报 作者：魏民
