税负“临界点”在地产税收成本管理中的应用

房地产涉及税种多样，且税制复杂，管理起来自然也不容易。在这里，必信天诚阿牛哥跟大家分享一个用税负“临界点”管理房地产税收成本的小技巧，再来抛砖引玉。

“临界点”定价技巧

我们知道，普通住宅在土地增值税清算时如果増值率未超过20%（含20%）的免征土地増值税，超过20%则增值部分全额征收土地增值税。因此就会出现多卖一元钱一个平方，反而利润减少几千万的情况。因此，我们在对普通住宅定价时，需要考虑两个销售单价的临界点。一个是增值率是20%的销售单价的临界点，另一个是在销售单价足够高时，多出来的利润刚好能弥补不能享受免税政策而多缴纳的土地增值税税额的销售临界点【鉴于实务过程中，在计算土地增值税时可扣除的税金及附加对增值率影响极小，下列计算临界值时不考虑税金及附加的影响】。

? 普通住宅的增值率为20%的销售价格临界点

我们假设销售不含税价格为M、土地成本为X，建安成本为Y。

则：

土地增值税应税收入=M+X*9%/(1+9%)

扣除项目=（X+Y）*130%

增值额= M+X*9%/(1+9%）-（X+Y）*130%

增值率=（M+X*9%/(1+9%）-（X+Y）*130%)/(（X+Y）*130%)=20%

则M=1.4619X+1.56Y

? 普通住宅增值率超20%，但利润等于增值率为20%时的利润销售价格临界点

同样，我们假设增值率为20%时不含税销售价格为M【M=1.4619X+1.56Y】、为平衡利润，需要提高售价N（不含税），土地成本为X，建安成本为Y。

则：

（M+X*9%/(1+9%）-（X+Y）*130%+N）*30% = N

【要覆盖增值率为20%对应增值额的土地增值税，收入需要增加的金额不会超过扣除金额的20%，此时临界值增值率不会超过50%，即适用税率仍是30%】

解方程得出：N=0.1114*（X+Y）

此时，不含税销售价格为M+N =（1.4619X+1.56Y）+0.1114*（X+Y）

= 1.5733X+1.6714Y

从上分析可以看出，普通住宅的销售价格在区间【1.4619X+1.56Y，1.5733X+1.6714Y】内，对项目的利润是及其不利的。

阿牛哥总结

对于普通住宅定价临界值的应用，阿牛哥需要特别提醒你：对于预售项目，项目的开发成本往往难以确定，在预售阶段根据成本倒推销售临界点往往会存在比较大的误差，因此，此方法并不太适用预售方式销售的房地产项目。它只适用那些拿地时约定“需要全部竣工后才能销售的”房地产项目或能对开发成本做出精确预算的项目。

“临界点”土地增值税清算方案设计技巧

相当多的房地产公司的财税人员，在设计土地增值税清算方案时，往往都是把可能存在的清算方案都通过详细的计算过程计算出来，再选择税负最低的清算方案。这样固然能选择出较优的方案，但选择方案的效率却是极低的，且不能保证一定是最优方案。而有些项目我们可以通过分析其税负最低的临界值，来确定土地增值税清算方案设计的方向以及判断所涉及的方案是否是最低税负方案。

A房地产公司开发的M项目，有住宅、底商、幼儿园和车库等开发产品，其中住宅全部为非普通住宅，100%实现对外销售，非住宅（商业、幼儿园和车库）实现对外销售46.81%。现因取得预售许可证满三年，主观税务机关要求A公司对M项目进行土地增值税清算。

从项目信息看出，M项目最明显的特点是没有普通住宅，且非普通住宅实现了100%销售，非住宅产品只销售了46.81%。从而我们可以分析出，M项目理论税负最低的情况是非普通住宅的增值率为0时。因为非普通住宅增值率为负数时，会导致开发成本浪费，没有得到充分的利用，而非普通住宅增值率为正数时，说明分摊至非住宅的成本过多，导致结转不充分（分摊至非住宅的成本只能结转46.81%）。

阿牛哥总结

基于此，我们在设计土地增值税清算方案时，应当以非普通住宅的增值率为0为目标和方向，非普通住宅的增值率越接近0，则该清算方案越优。

“临界点”签约技巧

在项目开发过程中，某项工程合同是选择“甲供材”还是“乙供材”，直接影响到增值税税负。

工程项目成本通常由两部分构成，材料和劳务。假设其中可以取得13%材料设备增值税专用发票的成本为A，可以取得3%建筑服务增值税专用发票的成本为B，甲供材模式下A+B=100%，包工包料模式下可以取得9%建筑服务增值税专用发票。

可以列出：

13%*A/(1+13%)+3%*B/(1+3%)=(A+B)/(1+9%)*9%   

解得：A/（A+B）=62.20%

Summary

阿牛哥总结

按照上述简易模型测算结果，是否采用甲供材模式是由成本结构中可以取得13%增值税专用发票的材料设备成本决定的，当成本构成中的13%税率材料设备成本达到62.20%以上时，选择甲供材模式对甲方是有利的，反之低于62.20%时，应该选择乙供模式。

以上是阿牛哥例举的三个“临界值”在地产税收成本管理的例子，而在实务中利用“临界值”来管理税收成本的事项远不止这些，如地产项目收并购的盈利临界点、拿地时企业所能承受的最高土地拍卖价款、自持物业商业运营模式的选择等。这需要大家在面对不同方案选择的时候，结合项目的具体情况，计算、分析出税负和利润临界点，最终选择最佳的税收成本或项目利润管理方案。

文章来源：税律风云