3招房企建安成本核算方法
一般房地产项目具有开发周期较长，成本费用发生数额大，成本归集时间长等特点。为准确核算房地产企业的成本费用，将房地产企业开发成本项目设置六个二级科目核算，即土地征用及拆迁补偿费，前期工程费，建安工程费、基础设施费，公共配套设施费及开发间接费。
其中建安工程费部分涉及到各总分包单位的付款、开票、工程报量及竣工决算等方方面面，房地产企业财务在核算建安工程费用时往往出现设置思路不清晰、方法不正确等问题，造成房地产项目建安工程费核算混乱，无法准确及时提供相关管理用数据。
本文拟从建安工程费的发票开具、工程结算及进度付款三条线来厘清思路，指导房地产企业财务人员准确核算建安工程费，通过财务核算软件就能直接查询和统计相关的管理信息。
一、目前房地产开发企业在建安成本核算中存在的问题
有的房地产企业以支付施工单位的工程款为依据计入建安工程费，有的房地产企业以施工单位开具的发票为依据计入建安工程费，有的房地产企业以施工单位的工程量确认单为依据计入建安工程费。而支付工程款、开具发票及工程量确认单三者往往不一致，在财务人员统计建安工费用的相关信息时，不能及时准确从财务核算账套中取得实际发生的建安工程成本、已付款、应付款及所开发票的数据。
二、房地产企业建安工程费核算的建议
(一)建议建安工程费用按工程量确认单进行成本确认
根据收入准则施工单位应按完工百分比法确认收入与成本，在房地产项目开发过程中应以审核后的工程量确认单作为成本发生金额，既符合权责发生制原则，又能真实反映企业资产与负债情况，不至于成本已经发生，财务账面反应不出开发成本与应付账款情况。
工程量确认单反应工程项目实际完成量，便于工程项目在数据分析时与预算数据的对比，也为项目融资时提供相对准确的工程进度数据。
(二)建议房地产企业根据工程量确认单确认应付工程款金额，并要求施工单位按实际付款金额开具发票。
房地产企业开发过程中成本陆续发生，完工后结转至开发产品，按已售面积结转至主营业务成本。结转主营业务成本税前扣除时取得全部发票即可。
(三)房地产开发企业的建安工程费账务处理
1、根据工程量确认单进行成本入账处理
借：开发成本-建安工程费(工程量确认单金额)
贷：应付账款-xx单位(工程量确认单金额)
2、支付施工单位工程款时(施工单位开具等额发票)
借：开发成本-建安工程费(付款金额即发票金额)
贷：应付账款-xx单位(付款金额即发票金额)
同时，红字借贷
借：开发成本-建安工程费(付款金额即发票金额)
贷：应付账款-xx单位(付款金额即发票金额)
付款时
借：应付账款-xx单位(付款金额即发票金额)
贷：银行存款
施工单位根据实际收到款项向地产公司开具发票，由于前面已按工程量确认单金额确认过成本，若再次按发票金额计入开发成本会造成开发成本重复入账，所以应按发票金额计入开发成本同时红字做相同的分录，付款与开票分做两笔分录且同时通过应付账款科目核算，借方累计发生额反映实际发生的成本，开发成本红字金额为施工单位开票金额，统计开票时只对红字金额加总，方便快捷。工程付款时正常账务处理，借方累计数为支付工程款总金额，贷方累计数为已确认工程量应付工程款金额，这样就能及时反映应付施工单位实际应付款、已开开票情况及实际建安工程费情况。
3、工程结算时的处理
工程完工结算时，以审计后的结算金额确认为项目建安工程费总成本，减去之前已计入开发成本金额差额部分计入开发成本，同时由施工方补足发票即可。
借：开发成本-建安工程费(结算金额-累计工程量确认单金额)
贷：应付账款-xx单位(结算金额-累计工程量确认单金额)
开发票时
借：开发成本-建安工程费(结算金额-累计已付款金额)
贷：应付账款-xx单位(结算金额-累计已付款金额)
同时红字借贷
借：开发成本-建安工程费(结算金额-累计已付款项)
贷：应付账款-xx单位(结算金额-累计已付款项)
付款时，正常账务处理
借：应付账款-xx单位
贷：银行存款
三、注意事项
施工过程中双方过程对账处理。每年年度终了，房地产企业与施工方财务人员应将当年及累计工程量确认单、付款及发票开具情况进行核对，确认无误后双方财务签字并加盖财务专用章，以免平时不对账，项目结算时才对账，因时间跨度大，经办人员变动，造成工程结算时财务结算迟迟出不来，影响结算进度。如果遇年终或项目清算节点，不但财务结算较慢，还会影响税负。
四、举例说明
A施工单位给B房地产公司施工地产开发项目，2017年开工，2020年完工结算，工程结算造价5亿元，2017年完成1亿元工程量，付款5000万元，开具5000万元发票，2018年完成2.50亿元工程量，付款2亿元、开具2亿元发票，2019年完成工程量1亿元，付款1.5亿元，发票开具1.5亿元，2020年结算5亿元，付款7500万元，发票开具1亿元，2500万元作为质保金。(假设金额为不含税金额，应交税费核算暂不考虑)
B房地产企业账务处理
(一)2017年账务处理
1、施工单位报工程量确认单1亿元
借：开发成本-建安工程费 10000
贷：应付账款-A单位 10000
2、付款时开具发票 5000万元
借：开发成本-建安工程费 5000
贷：应付账款-A单位5 000
同时冲红，借：开发成本-建安工程费 -5000
贷：应付账款-A单位 -5000
付款5000万元，
借：应付账款-A单位 5000
贷：银行存款 5000
(二)2018年财务处理
1、施工单位报工程量确认25000万元
借：开发成本-建安工程费 25000
贷：应付账款-A单位 25000
2、付款时开具发票2亿元
借：开发成本-建安工程费 20000
贷：应付账款-A单位 20000
同时冲红，
借：开发成本-建安工程费 -20000
贷：应付账款-A单位 -20000
付款20000万元
借：应付账款-A单位 20000
贷：银行存款 20000
(三)2019年账务处理
1、施工单位报工程量确认1亿元
借：开发成本-建安工程费 10000
贷：应付账款-A单位 10000
2、付款时开具开票15000万元
借：开发成本-建安工程费 15000
贷：应付账款-A单位 15000
同时冲红，
借：开发成本-建安工程费 -15000
贷：应付账款-A单位 -15000
付款15000万元
借：应付账款-A单位 15000
贷：银行存款 15000
(四)2020年账务处理
1、2020年结算5亿元，已确认工程量1+2.5+1=4.5亿元，仅就差额确认成本
借：开发成本-建安工程费 5000
贷：应付账款-A单位 5000
2、开具发票1亿，
借：开发成本-建安工程费 10000
贷：应付账款-A单位 10000
同时冲红
借：开发成本-建安工程费 -10000
贷：应付账款-A单位 -10000
付款7500万
借：应付账款-A单位 7500
贷：银行存款 7500
累计确认成本5亿元，累计付款4.75亿元，欠款0.25亿元(质保金)，结算统计已开发票金额，只看红字金额，即：5000+20000+15000+10000=5亿元，开发成本借方累计发生额共5亿元，应付账款贷方累计发生额(应付款)5亿元，借方累计发生额(付款金额)4.75万元，贷方余额(欠款)2500万元为应付质保金。
文章来源：邹文芝 作者：财税聚焦
