房地产开发企业所得税预缴的困惑

尽管2018版企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）已经做了较多的调整和完善，但还是难免存在有争议的地方。房地产开发企业销售未完工产品，在取得预售收入时，除了预缴企业所得税，还需要预缴增值税，继而城建税和教育附加，以及预缴土地增值税， 那么，对于房企取得房地产预售收入，按照预计毛利率进行企业所得税预缴时，能不能扣除其实际缴纳的未在会计上计入损益的税金及附加以及土地增值税呢？

对于这个问题，全国各地的税务机关有着不同的看法，有的认为可以扣，有的则认为不能扣除。

而按照最新的2017版企业所得税年度申报表（A类）中的A105010申报表（如图1）和填报说明中的说明，房地产企业销售未完工产品实际发生的税金及附加、土地增值税，且在会计核算中未计入当期损益的金额是可以扣除的。

于是问题就产生了，这是只从年度所得税汇算清缴的年报的角度来说的？还是说我们的预缴申报表也可以同样这么操作？

带着疑惑，笔者又去仔细看了一下2018版的企业所得税预缴申报表（A类），如下图（图2）：

可以发现，确实没能在表中找到能填扣除“房地产企业销售未完工产品实际发生的税金及附加、土地增值税，且在会计核算中未计入当期损益的金额”的项目。

换句话说，如果房企的财务人员只是按目前预缴申报表的现有格式和填报规则填列的话，那房企可能就会出现预缴企业所得税大于年度汇算清缴金额的情况，前期就会产生较多的税款资金沉淀，后期也会面临退税问题。很显然，这里和年报的填报口径就是不一致的。

于是我们有的房地产财务就想到了直接把预售收入当期预缴的税金及附加（城建税和教育费加）、土地增值税计入到当期损益中，而填年报A105010时第25栏就不再填写相关数据了。理由是城建教育附加、土地增值税的法定预缴的纳税义务已经发生，就应当确认为当期费用，计入利润总额中，这样的话，这部分预缴的税费虽然不能在预计毛利额中直接扣除，但是可以计入预缴申报表利润总额中扣除，也同样可以达到企业当期少交企业所得税的效果。

但笔者认为，这样操作可能真的只是出于当期能少交税的想法，如果和所得税汇算清缴以及年报结合起来综合考虑，似乎这种做法又背离了2017新版预缴所得税申报表（A类）设计的初衷，2017版年度申报表（A类）的总体设计思路是根据企业会计准则来的，按上面这种处理，可能也会违背收入成本配比原则，同时不对未完工产品和完工产品加以严格区分，也会严重降低会计信息核算的质量要求，税局也不一定会认可。

因此，这种做法可能在核算和税收方面都存在一定的风险。

当然实务中还有另外一种普遍的做法，再目前现有的预缴申报表版本下，认为预缴申报表（A类）中第4行特定业务计算的应纳税所得额应该按净额填列。有的地方的税务局也曾明确发文，预缴企业所得税时，特定业务计算的应纳税所得额，该行次填写的应纳税所得额为预售毛利额减除税金及附加后的金额。（如下图图1）

不难发现，这种观点其实也比较符合会计处理的原则，由于是预售，房企销售的是未完工开发产品，按新收入准则，由于房屋还没有交付，商品控制权也还没有发生转移，会计上就不会确认收入，同时按照收入成本配比原则，预缴的城建税和教育附加，以及预缴的土地增值税也就不能直接计入税金及附加计算当期损益，因此预缴的这部分实际发生的税金及附加和土地增值税也就自然不会出现在季报的利润总额中，所以第4行特定业务计算的应纳税所得额只能按净额填列。很显然，在这种观点和处理方式下，即统一了预缴报表和年报的填报口径，企业当期也可以少交企业所得税。

当然，这样操作也有个前提，那就是当地的税务机关明确可以在预缴报表中第4行可以按净额填列，出于谨慎考虑，如果当地没有税务机关还没有发布相关的规定，还是事先与当地税务机关和专管员做好沟通，如果可行，还应做好相应的预交税费的备查台账，以方便后期核对结转。

笔者相对也比较认同第二种处理方式，房企取得预售收入时，在对预缴的实际发生的税金及附加、土地增值税进行会计处理时，应先计入应交税费-预缴XX税，待未完工产品完工销售真正实现时，再按对应销售比例结转到税金及附加，最终再通过汇算清缴的年报去调整这部分的差异。

同时，以后的预缴申报表调整优化时，如果能直接统一这个扣除填报口径，或是明确在预交申报表中明确可以以扣除后的净额填报，或是直接在预缴申报表中第4行下方也直接添加一行“实际发生的税金及附加、土地增值税”，那就更完美了。

文章来源：房地产财税咨询