新收入准则下房地产开发企业销售佣金的财税处理

新收入准则下，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，支付的销售佣金如何进行账务处理？税法如何规定？   

会计政策

《关于修订印发<企业会计准则第14号—收入>的通知》（财会〔2017〕22号）第二十八条，企业为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，应当作为合同取得成本确认为一项资产。

增量成本，是指企业不取得合同就不会发生的成本，如销售佣金等。为简化实务操作，该资产摊销期限不超过一年的，可以在发生时计入当期损益。

备注：《企业会计准则第14号—收入》（财会[2017]22号，以下简称新收入准则），要求在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业，自2018年1月1日起施行；其他境内上市企业，自2020年1月1日起施行；执行企业会计准则的非上市企业，自2021年1月1日起施行。

税收政策

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》规定：“第九条 企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用;不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。”

《财政部国家税务总局关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知》（财税〔2009〕29号）规定，对于非金融企业：按与具有合法经营资格中介服务机构或个人（不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等）所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额。同时企业已计入固定资产、无形资产等相关资产的手续费及佣金支出，应当通过折旧、摊销等方式分期扣除，不得在发生当期直接扣除。

《国家税务总局关于修订企业所得税年度纳税申报表有关问题的公告》（2019年第41号公告）对《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A类）》（A100000）填报说明规定，纳税人在计算企业所得税应纳税所得额及应纳税额时，会计处理与税收规定不一致的，应当按照税收规定计算。税收规定不明确的，在没有明确规定之前，暂按国家统一会计制度计算。

案例

甲房地产开发公司2020年向房屋销售中介公司（增值税一般纳税人）支付佣金并取得增值税专用发票450万元（不含税）。房屋销售合同约定2023年交付房屋。

账务处理

根据上述政策，房地产企业应在支付佣金时计入“合同取得成本”，在确认收入时计入当期损益。

支付佣金时：

借：合同取得成本—销售佣金  450

       应交税费—应交增值税（进项税额）27

  贷：银行存款  477

2023年交付确认销售房屋收入时：

借：销售费用 450

贷：合同取得成本—销售佣金 450

税务处理

税法中规定，企业应纳税所得额的计算应以权责发生制为原则，强调收入与成本费用的匹配，但是税法中对于权责发生制的定义并不明确。对于房地产企业而言，采购的销售服务已经发生，此销售服务并未形成长期资产，并且企业已从此项付费服务中获得了收益。但此时房地产企业仅 处于预售阶段，并未达到企业所得税规定的房地产企业完工年度的条件，在预售阶段时，房地产企业预收账款已按照一定的计税毛利率参与到当年应纳税所得额的计算当中，故这部分销售佣金是否满足权责发生制的原则呢？针对此问题该如何界定，目前国家税务总局方面并未给予官方的解答。

目前以下两种处理方式均存在：

处理方式一：甲公司支付的销售佣金在2020年度税前扣除，同时与限额进行比较，超过限额的部分进行纳税调整。

处理方式二：与企业会计处理保持一致，甲公司2023年确认收入时税前扣除，同时与限额进行比较，超过限额的部分进行纳税调整。

文章来源：李龙地产财税服务