无产权地下车位土增清算全攻略与筹划思路

讨论问题：项目地下车位问题

1、无产权地下车位使用权转让是否参与清算？应按租赁处理还是按销售不动产处理？

2、地下车位应否分摊土地成本？

3、不对外销售的地下车位是否能作为公共配套分摊成本到可售面积？

1、无产权地下车位使用权转让是否参与清算？应按租赁处理还是按销售不动产处理？

关键点一：如何区分有产权和无产权车位？

地面车位暂不管，地下车位分为有产权车位和无产权车位，无产权车位又分为人防车位和非人防车位。有产权车位与无产权车位区分标志是什么，无论是税务局还是企业怎么判断车位属于有产权车位还是无产权车位？从规划、初始产权证明、能否网签等都可看到。但最重要的判断标志是能否网签：可网签，可按揭，可贷款。能网签就是有产权车位，不能网签销售的转让车位使用权属于无产权车位。

有产权地下车位是正常的开发产品，其收入属于土地增值税清算范围。而无产权车位情况较为复杂，一般情况下企业会选择销售无产权车位，在总成本不变的情况下销售车位增加收入，对企业有利。但是否参与土地增值税清算是全国的争议问题。

关键点二：无产权车位销售使用权是否参与土增清算？

依据《西安市地方税务局关于明确土地增值税若干政策问题的通知》（西地税发[2010]235号）文件：

十七、车位、车库、车棚成本的核算问题

车位、车库、车棚成本的核算，暂按照以下原则处理：

1、对有产权且能够转让的车位、车库等，其核算作为转让不动产同其他不动产一样计算土地增值税;

2、对没有产权或不能转让的车位、车库、车棚等，其取得的使用权租金收入不作为转让房地产收入，其分摊的成本、费用、税金等不允许作为扣除项目进行扣除。

但这个观点与全国的主流观点是不一样的。全国大多数地方税务机关对这个问题的主流观点依然是不管有没有产权，转让销售即交税。其中很重要的一点是转让永久使用权被税法认定为转让不动产，相关条款见《营业税改征增值税试点实施办法》（财税2016年36号文）附件1：

销售不动产转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。

综上所述，无产权车位是否参与土地增值税清算有争议，西安市虽有规定，在实际清算中也有按参与土地增值税清算来处理，全国的主流观点是销售使用权参与土地增值税清算，但明确签订20年以内租赁合同的除外。

关键点三：企业如何选择无产权车位的财税处理？

对企业来讲，如果存在选择可能的话，如何选择无产权车位是否参与清算需从以下两方面考虑：

第一层面分析销售与租赁表面税负的高低，这会直接影响一次缴税还是分次缴税的时点选择。

按租赁处理还是按销售处理税负比较如下：

增值税：销售与租赁一样，税率为9%。

所得税：销售一次性确认收入，一次交税。租赁所得税按20年分步确定，也可以一次确认。

土地增值税：销售需要缴纳土地增值税，清算时一次缴纳。租赁不缴纳土地增值税。

房产税：销售不需要房地产，租赁缴纳房产税，税率为租金总金额的12%，按季度申报缴纳。

第二层面分析如果销售对整个项目清算结果的影响，能否降低整个清算项目的税负。

对于无产权车位销售与租赁如何选择，更深层次的关注点是：如果销售的话根据规定在土增清算中车位转让收入并入其他商品房清算，对整个项目的清算可能产生一定影响，这要根据企业项目的业态分布进行测算。

2、地下车位应否分摊土地成本？

地下车位应否分摊土地成本属于土地增值税清算中争议问题，全国有两个观点：

1.有产权车位分摊土地成本，无产权车位不分摊土地成本。

2.按地下面积是否计算容积率分，如果计算容积率属于计容面积则分摊土地成本，如果不计算容积率，不属于计容面积不分摊土地成本。

企业如何选择地下车位是否分摊土地成本，需要看本省文件。本省无文件，地下面积是否分摊土地成本以对企业有利的角度，在不同业态内进行测算，哪个有利争取按哪个进行扣除。

其他省份参考文件：如湖北的鄂地税发2013年44号文件。

3、不对外销售的地下车位是否能作为公共配套分摊成本到可售面积？

关于土增清算中的公共配套设施扣除问题，《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条规定：

房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园、托儿所、医院、学校、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

如果车位为有产权车位，不属于公共配套设施，即使企业自持不对外销售在土增值税清算中也不能作为公共配套成本扣除。

如果车位为无产权车位，我们区分人防车位和非人防车位分别分析一下：

人防车位依据《中华人民共和国防空法》规定，人防工程产权属于国家，使用权、收益权归投资人所有，人防工程建成后，应当由人防办验收，产权归国家所有，其成本应当分摊到有关开发产品的可售面积当中，由可售面积承担。为提高其利用率，物业公司出租时，取得的租金收入应当缴纳增值税、房产税、企业所得税等。需要关注的是，人防车位最终同政府之间不是移交手续，是验收手续，但基于人防的特殊规定，我们认为验收手续视同为移交。

非人防车位通常产权属全体业主，不销售作为公共配套在土地增值税清算中成本可扣除，但需要有公共配套移交手续。

但对于非人防车位是否属于公共配套的界定，一直以来存在争议。我们认为，有以下几个关键点需要考虑：

第一，规划手续中是否能否清晰显示非人防车位属于公共配套设施；

第二，初始产权证明中能否清晰显示非人防车位属于公共配套设施；

第三，在《商品房购销合同》中是否注明建成后产权属于全体业主所有；

第四，房地产开发企业是否在当地主要媒体上刊登移交公告或小区业主委员会出具的移交证明；如果未成立业主委员会的，是否有向物业公司移交的手续。

特别注意公共配套不能直接租赁或承包收取租金、承包费，这会被税务机关认定为企业私自改变公共配套的性质，土地增值税清算中该部分成本不允许再作为公共配套设施扣除。

文章来源： 李舟财税圈