房地产开发企业需要关注的41个核心涉税处理问题

1、已经缴纳营业税未开具营业税发票的，营改增后怎么补开发票？

国家税务总局公告2016年第53号 第九条:可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票使用“未发生销售行为的不征税项目”下设603“已申报缴纳营业税未开票补开票”；发票税率栏应填写“不征税”发票备注栏注明“已纳营业税，完税凭证号码xxxx”字样（省局答疑八）

2、房地产预收款怎么开具发票？

房地产开发企业收取预收款时，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。使用“未发生销售行为的不征税项目”编码， 602“销售自行开发的房地产项目预收款”，发票税率栏应填写“不征税”。（国家税务总局公告2016年第53号第九条）

规格型号、单位、数量、单价栏可暂不填写，其他项目应填写齐全，商品名称为“房地产项目名称-商品房预收款”，备注栏注明预收款性质（如：定金、30%首付款等）、预售不动产的详细地址和商品房面积。（省局答疑八）

3、2个以上自然人共同购买房产怎么开具发票？

省答疑八：发票购货方名称可以填写共有人姓名，纳税识别号一栏可以不填写在备注栏填写共有人姓名、身份证件号码和房产地址等信息。

4、房地产开具发票有哪些要求？

国家税务总局公告2016年第23号规定：在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码(无房屋产权证书的可不填写)“单位”栏填写面积单位备注栏注明不动产的详细地址。

5、销售的房地产项目因确权面积差、销售折扣等原因红字发票开具问题

已开具营业税发票的，2016年5月1日以后由于确权面积差、销售折扣等原因需要开具红字发票的，可以开具红字增值税普通发票。

开具时应在备注栏内注明红字发票对应原开具的营业税发票的代码、号码及开具原因。

纳税申报时，红字增值税普通发票负数金额在申报表如实填报的同时，在无票收入栏次填报相同的正数销售额。

6、营业税发票开具错误怎么办？

2016年5月1日之后，纳税人发现原营业税发票开具错误，需要开具红字发票的，可于2016年12月31日之前开具红字增值税普通发票（房地产开发企业销售自行开发的不动产不受此时间限制），同时开具蓝字增值税普通发票。

红字发票开具时应在备注栏内注明对应原开具的营业税发票的代码、号码及开具原因。蓝字发票开具时应在备注栏注明对应原开具的营业税发票的代码、号码，红字增值税发票的代码、号码及开具原因。

问题7、土地价款扣除范围问题

财税[2016]140号：七、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

省局解答二废止，原：“支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

问题8、当期允许扣除的土地价款怎么计算？

国家税务总局公告2016年第18号第五条：当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款（被财税[2016]140号废）。

问题9、当期允许扣除的土地价款怎么进行账务处理？

《增值税会计处理规定》的通知（财会[2016]22号）:增值税一般纳税人应在“应交增值税”明细账内设置“进项税额”、“销项税额抵减”、“已交税金”、“转出未交增值税”、“减免税款”、“出口抵减内销产品应纳税额”、“销项税额”、“出口退税”、“进项税额转出”、“转出多交增值税”等专栏。

“销项税额抵减”专栏，记录一般纳税人按照现行增值税制度规定因扣减销售额而减少的销项税额；

账务处理：

  借：“应交税费——应交增值税(销项税额抵减)”

贷：“主营业务成本”

问题10、“一次拿地、分次开发”如何计算当期允许扣除的土地价款问题

国家税务总局2016年第18号公告规定，当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

房地产企业一次性购地，分次开发，可供销售建筑面积无法一次全部确定的，按照均衡配比的原则，按以下顺序计算当期允许扣除的土地价款：

（1）首先，计算出已开发项目所对应的土地价款：已开发项目所对应的土地价款=支付的土地总价款×（已开发项目占地面积÷开发用地总面积）

（2）然后，再按照以下公式计算当期允许扣除的土地价款：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷当期已开发房地产项目可供销售建筑面积）×已开发项目所对应的土地价款。

问题11、在新政府补助准则下，4种不同形式的“土地出让金”返还款会计和企业所得税处理

A房地产开发有限公司（以下简称“A公司”）通过招拍挂获得了一个旧城改造项目，支付土地出让金1亿元。后来，A公司取得土地出让金返还款2000万元。那么，在新政府补助准则下，不同形式的土地出让金返还款如何进行会计和企业所得税处理？

情形一：根据A公司和政府部门的约定，该笔返还是给企业招商引资的奖励款2000万，未规定资金专项用途

会计处理：

《企业会计准则1号—政府补助》第四条规定，政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。第十一条规定，与企业日常活动相关的政府补助，应当按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。与企业日常活动无关的政府补助，应当计入营业外收支。

情形一：根据A公司和政府部门的约定，该笔返还是给企业招商引资的奖励款2000万，未规定资金专项用途

根据上述规定，A公司取得的招商引资奖励款应当认定为与收益相关的政府补助，且与企业日常活动不相关，应当计入营业外收入。会计处理为（未提及税费忽略不计）：

借：银行存款 2000万

贷：营业外收入 2000万

情形一：根据A公司和政府部门的约定，该笔返还是给企业招商引资的奖励款2000万，未规定资金专项用途

所得税处理：

根据《财政部、国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》（财税[2011]70号）规定，企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：1、企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；2、财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；3、企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。

根据上述规定，A公司取得的招商引资奖励款不满足不征税收入的条件，因此需要全额计算缴纳企业所得税500万元（500=2000*25%）。

情形二：政府将该笔土地出让金返还款作为A公司建设市政配套设施的补助

会计处理：

《企业会计准则1号—政府补助》第四条规定，与资产相关的政府补助，是指企业取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。第八条规定，与资产相关的政府补助，应当冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补助确认为递延收益的，应当在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。

情形二：政府将该笔土地出让金返还款作为A公司建设市政配套设施的补助

A公司取得的财政返还，属于对开发产品的补偿，因此应当确认为与资产相关的政府补助，且应当冲减开发成本的账面价值2000万。会计处理为（未提及税费忽略不计）：

借：银行存款 2000万

贷：开发产品-市政配套设施  2000万

所得税处理：

A公司取得的该项财政性资金按照企业会计准则的规定不应计入收入，因此不适用财税[2011]70号文件规定。对企业所得税影响通过结转已售“开发产品”的成本时实现。

情形三：政府将该笔返还款项用于对A公司实施拆迁补偿的补助

会计处理：《企业会计准则1号—政府补助》第四条规定，政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。第十一条规定，与企业日常活动相关的政府补助，应当按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。A公司取得的财政返还用于补偿发生的成本支出，因此应当冲减土地开发成本。会计处理为（未提及税费忽略不计）：

借：银行存款 2000万

借：开发成本-土地成本-拆迁补偿费  2000万

所得税处理：

A公司取得的该项财政性资金按照企业会计准则的规定不应计入收入，因此也不适用财税[2011]70号文件规定，对企业所得税影响同样通过结转已售“开发产品”的成本时实现。

情形四：A公司红线内配建养老院，建成后移交政府，财政返还款作为对养老院建设的补贴

会计处理：

《企业会计准则第16号—政府补助》第五条规定，下列各项适用其他相关会计准则：（一）企业从政府取得的经济资源，如果与企业销售商品或提供服务等活动密切相关，且是企业商品或服务的对价或者是对价的组成部分，适用《企业会计准则第14号—收入》等相关会计准则。A公司建设养老院，取得政府支付的2000万，发生成本1800万，应当认定为该项经济资源的取得与企业提供服务密切相关，不属于无偿从政府取得收入。因此，应当按照《企业会计准则第14号——收入》的规定，计入主营业务收入。会计处理为（未提及税费忽略不计）：

借：银行存款 2000万

贷：主营业务收入 2000万

借：主营业务成本1800万

贷：开发产品1800万

所得税处理：

A公司取得利润200万，应当计算缴纳企业所得税50万元（200×25%）

问题12、“代建”房屋的行为如何征收增值税问题

纳税人接受建房单位委托，为其代建房屋的行为，应按“经纪代理服务”税目征收增值税，其销售额为其向委托方收取的代建手续费。这里所指的代建房屋行为必须同时符合下列条件：

（一）以委托方的名义办理房屋立项及相关手续；

（二）与委托方不发生土地使用权、产权的转移；

（三）与委托方事前签订委托代建合同；

（四）不以受托方的名义办理工程结算。

问题13、房地产开发企业收取的订金、意向金、诚意金等款项缴纳增值税问题

省局答疑八：房地产开发企业以订金、意向金、诚意金、认筹金等各种名目向购房人收取的款项不同时符合下列条件的均属于预收款性质，应按规定预缴增值税：

（一）收取的款项金额不超过5万元（含5万元）；

（二）收取的款项从收取之日起三个月内退还给购房人。

问题14、房地产开发公司为其开发的房地产项目配套建设的学校其相应的进项税额能否抵扣？若将学校无偿移交给政府，是作为视同销售处理，还是做进项转出处理？

省局答疑八：房地产开发公司为其开发的房地产项目配套建设的学校其相应的进项税额可以抵扣。若将学校无偿移交给政府，不需要按视同销售计提销项税额，进项税额也不需转出。

问题15、房地产开发企业向被拆迁业主交付回迁房如何计税问题

房地产开发企业以自己名义立项，开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的行为，按照《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定，视同销售不动产征收增值税。区分以下两种情形：

（一）房地产开发企业在承担土地出让价款的土地上开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的，其销售额按下列方法和顺序确定：

1、按照本企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。

2、按照其他房地产企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。

房地产开发企业在不承担土地出让价款的土地上开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的，其销售额按组成计税价格确定。组成计税价格公式为：

组成计税价格=成本×（1+成本利润率）

成本利润率在国家税务总局未发布之前，暂按照《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发【2009】31号）中有关房地产开发企业视同销售成本利润率的相关规定，开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由各市国税局确定。

公式中成本不包含土地成本。

问题16、房地产开发企业接盘“烂尾楼”再销售的，如何缴纳增值税问题

在房地产冷热不均情况下，部分房地产企业经常会出现资金断裂急需套现的情况，无法继续投资建设导致项目烂尾。转让企业和接盘 “烂尾楼”企业如何纳税？

2016年8月18日，万友房地产公司由于资金紧张，现将在建未完的太湖别墅项目整体转让给瑞安房地产公司，转让价格5亿元，瑞安达房地产接盘后，以自已的名义重新立项并继续开发销售，两公司税务处理情况。

省答疑八规定：1.转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目缴纳增值税。

2.转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目缴纳增值税。

在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其他建设项目。

万友房地产公司，转让在建工程，如果是尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目缴纳增值税。

如果转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目缴纳增值税。开具增值税专用发票。

瑞安达房地产公司，购入建工程，取得增值税专用发票，按发票注明的增值税抵扣销项税。适用于总局2016年18号公告，扣除对应的土地价款。如果不立项，适用于总局14号公告，不得扣除对应的土地价款。

问题17、销售无产权的地下车位如何缴纳增值税？

财税〔2016〕36号，销售服务、无形资产、不动产注释第三条第四款规定：转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。

所以，销售无产权的地下车位按照销售不动产缴纳增值税。

问题18、关于房地产开发企业销售精装修房所含装饰、设备是否视同销售问题

省解答二：房地产开发企业销售精装修房，已在《商品房买卖合同》中注明的装修费用（含装饰、设备等费用），已经包含在房价中，因此不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售。房地产企业“买房赠家电”等营销方式的纳税比照本原则处理。现实中还有””买房送车”、”买房送车位”等等。

依据：《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条第二款规定，视同销售不动产的范围是：“单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。”

收入额按国税函【2008】875号处理，将总的销售额按各商品的公允价值的比例来分摊确认各项目的销售收入。

问题19、房地产开发企业的宣传礼品是否需要缴纳增值税？

XXX房地产开发公司，2017年1月10日开盘，对前来看房人员并登记购房的人员赠送茶杯、雨伞等物品，茶杯、雨伞是否缴税？

视同销售缴税：依据：《 增值税暂行条例实施细则》第四条第（八）款，将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人，视同销售缴纳增值税。

问题20、房地产企业向购房人收取的购房违约金是否缴纳增值税？

XX购房人，未及时办理购房手续，根据合同约定，房地产企业向购房人收取的违约金。

销售行为成立，向购房人收取的违约金属价外费用，需要计算缴纳增税。

销售行为不成立，向购房人收取的违约金属营业外收入，不需要计算缴纳增税。

依据：财税〔2016〕36号，第三十七条 销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。

问题21、开发商退赔业主的款项能否冲减售房收入？

能。依据:财税〔2016〕36号，第三十二条 纳税人适用一般计税方法计税的，因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的增值税额，应当从当期的销项税额中扣减；

第三十六条 纳税人适用简易计税方法计税的，因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的销售额，应当从当期销售额中扣减。

国税函[2008]875号，已确认销售的售出商品，发生销售折让和销售退回的，应冲减当期的销售商品收入。

问题22：以接受投资取得的土地，开发商品，其土地价款是否可以从销售收入中扣除？

国家税务总局公告2016年第18号第五条：支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

因此，接受投资取得的土地使用权，在计算销售额时，不可以扣除对应的土地使用权。

投资企业以土地使用权对外投资，相当于用土地使用权换取股权，属于《试点办法》第十一条规定的有偿销售情形，应按“销售无形资产－土地使用权”税目，适用11%税率缴纳增值税，如为2016年4月30日前取得的土地使用权，根据财税[2016]47号文件第三条第（二）项规定，可以选择简易办法，以取得的全部价款和价外费用减去取得土地使用权的原价后的余额为销售额，按5%的征收率计算缴纳增值税。

被投资企业在接受土地使用权时投资时，可按规定取得增值税专用发票，其进项税额可以从当期的销项税额中抵扣，如果从该土块的开发产品销售中再扣除对应的土地价款，必然重复扣除。

问题23、因土地权属更名，项目公司取得土地出让金收据抬头与公司名称不一致，如何进行增值税处理？

如：A房产公司2016年12月通过招拍挂取得土地使用权，支付土地价款3000万元，并取土地出让金财政收据，2017年1月，A公司成立全资子公司B公司，并与国土局签订补充协议，将该土地使用权变更为B公司，B公司取得了原国土局开具给A公司的土地使用权，造成土地出让金收据抬头与公司名称不一致，该土地出让金是否可以从销售收入中扣除呢？

财税【2016】140号文件第八条规定：房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。

（一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;

（二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；

（三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。

问题24、配套公共设施的建筑面积可以作为土地价款扣除的基数吗？

国家税务总局公告2016年第18号第五条 ：当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

国家税务总局公告2016年第86号第五条：国家税务总局公告2016年第18号第五条中，“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。

问题25、房产建设项目受“台风”损失其进项税需要转出吗？

财税〔2016〕36号第二十七条 ：非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务，其进项税额不得抵扣。

财税〔2016〕36号第二十八条 ：非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。

房产建设项目受“台风”损失不属于非正常损失，进项可以抵扣。

房产非正常损失情形一般有：施工现场材料丢失、被盗；未批先建、违建没收、销毁、拆除。

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问题26、兼营一般计税和简易计税项目的，如何划分可以抵扣的进项税额？

A公司同时存在新项目和老项目，老项目简易计税，取得收入同时有销售开发产品收入和商业用房的房租收入，期间取得的进项税如何计算不得抵扣的进项税额？

财税〔2016〕36号第二十九条：适用一般计税方法的纳税人,兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：

不得抵扣的进项税额＝当期无法划分的全部进项税额×（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）÷当期全部销售额

先计算销售开发产品收入与房租收入的比例计算出销售开发产品应分摊的进项税；

销售开发产品应分摊的进项税额=当期无法划分的全进项税额*（当期开发产品的销售额/当期全部销售额）

再计算简易计税项目与一般计税项目的不得抵扣的进项税额

国家税务总局公告2016年第18号第十三条：一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。

不得抵扣的进项税额=销售开发产品应分摊的进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）

注意：建设规模

问题27、开发产品转固定资产进项税额如何抵扣？

营业税改征增值税试点有关事项的规定第一条(四)款：适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。

国家税务总局公告2016年第18号第五条：购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。

所以，开发产品转用于固定资产的，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。

问题28、房地产开发企业销售现房，直接开具发票，是否需要预缴增值税？

无需预缴增值税。按适用税率缴纳增值税。

问题29、“拆一还一”问题

房地产企业拆迁还房的实质是，被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本。另外，对补偿的房屋应视同对外销售，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。

问题30、房地产企业预收款时账务处理

XXX房地产公司A小区于2016年10月30日达到预售条件并取得预售许可证，陆续收到客户支付的预售款33300万，暂不考虑其他税种

（1）2016年10月收到预售款时

借：银行存款 33300

贷：预收账款 33300

（2）2016年11月预缴增值税时

借：应交税费—预交增值税 900（33300/1.11*3%)

贷：银行存款 900

问题31、房地产企业差额征税的账务处理问题

2017年12月，A小区竣工并办理交房手续，累计销售90000平米，预收房款99900万元，累计共预缴增值税2700万元，土地增值税1800万元，期初留抵进项税额4400万元，其他支出项目不考虑。

结转收入，确认销售额，假设当期允许扣除的土地价款4500万元

销售额=（99900-4500）/1.11=85845.95万元

销项税额=85845.95*11%=9454.05万

（1）借:预收账款 99900

贷:主营业务收入 90000

应交税费—应交增值税（销项税额）9900

（2）借：应交税费—应交增值税（销项税额抵减）445.95

  贷:主营业务成本 445.95

（3）结转已售开发产品成本

  借:主营业务成本 54000

  贷:开发产品 54000

（4）结转预缴税金

借：应交税费—未交增值税 2700

贷:应交税费—预交增值税 2700

（5）应缴增值税=9900-445.95-4400=5054.05

借:应交税费—应交增值税（转出未交增值税）5054.05

贷：应交税费—未交增值税 5054.05

税筹干货 | 10个房地产开发企业涉税案例剖析

房地产行业具有开发周期长、业务复杂等特点，因而涉及税务处理方面的难点问题也很多。

在本文中，笔者选取了诸如房地产企业土地购置环节涉及的契税问题，转让未开发土地使用权涉及的印花税问题，城镇土地使用税缴纳问题，新个税法实施后房地产开发企业向职工以内部价格售房的个人所得税问题，以及房地产开发企业将闲余资金投资理财取得理财产品收益的增值税处理等实务中典型的10个问题做剖析，希望能够对各位财务朋友们有所帮助，不当之处恳请批评指正。

案例1、以协议方式取得国有土地使用权契税缴纳问题

某房地产企业2019年3月以协议方式取得一块国有土地使用权，向国土局支付土地出让金5亿元，又向原住户支付安置补助费2亿元，支付地上附着物补偿费0.5亿元，支付市政建设配套费1亿元。那么，该房地产开发企业取得土地使用权应当如何缴纳契税呢？假设该地区契税税率为4%。  

根据《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）第一条第（一）项规定：  

以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。  

没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：  

①评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。  

②土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。  

因此，该公司应缴纳契税（5亿+2亿+0.5亿+1亿）*4%=3400万元。  

案例2、以竞价方式取得国土土地使用权契税缴纳问题

2019年3月，某房地产企业通过竞价方式取得一块国土土地使用权，竞价的成交价格为5亿元，支付市政建设配套费1亿元。在对该地块上原住户拆迁补偿问题上，竞价条件约定，房地产企业将来要用2万平方米的房屋补偿给原居民。按补充协议约定，拆一还一需要现金补偿的，每平方米补偿现金1万元；不要现金用房屋面积补偿的，按拆一还一等面积补偿。因此每平方米房屋约等于现金1万元，结果原居民选择补偿房屋，因此补偿给原居民的2万平方米合计等价现金2亿元。假设当地政府规定契税税率为4%，那么，在本案例中该房地产开发企业该如何缴纳契税？  

根据《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）第一条第（二）项规定：  

以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。  

因此，该房地产开发企业支付的竞价成交价格5亿元，支付的市政建设配套费1亿元，以及以房屋支付拆迁补偿发生的支出2亿元均应计入契税计税价格。  

应缴纳的契税=（5亿+1亿+2亿）*4%  

=3200万元  

案例3、以行政划拨方式取得一块土地使用权契税缴纳问题

甲公司2016年7月以行政划拨方式取得一块国有土地使用权，2018年12月甲公司转型为房地产开发企业。2019年4月，经当地政府批准，甲公司取得的该地块由原先的行政划拨方式改为出让方式。甲房地产开发企业以出让方式取得该地块土地使用权时按政府规定补缴了土地出让金7亿元，支付其他相关的出让费用3.5亿元。  

假设当地政府规定契税税率为3%，那么，在本案例中该房地产开发企业该如何缴纳契税？  

根据《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）第二条规定：  

先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。  

因此，甲房地产企业应缴纳契税=（7亿+3.5亿）*3%=3150万元。  

案例4、改变国有土地使用权出让方式契税缴纳问题

2018年4月，某房地产开发企业为了响应当地政府旧城改造号召，购买一块原工业企业土地并拟将在该地块开发建造商品房。该公司通过竞价方式支付5亿元，因为该公司获得土地的性质为工业用地，要想开发商品房必须改变土地性质，2019年4月该房地产企业经政府批准，按国土局要求补缴改变土地用途的土地出让金1亿元，补缴政府的其他费用0.3亿元。该房地产企业在竞价过程中向国土局支付的5亿元已经缴纳的3%合计1500万元的契税。那么，因改变用途补缴的出让金1亿元以及补缴的其他费用0.3亿元是否还要缴纳契税？  

根据《国家税务总局关于改变国有土地使用权出让方式征收契税的批复》（国税函[2008]662号）文件规定：  

对土地改变用途需补缴的契税进行了明确：“对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。”  

因此，应补缴的契税=（1亿+0.3亿）*3%=0.039亿元。

案例5、免征土地出让金出让国有土地使用权契税缴纳问题

某房地产企业2019年3月5日通过竞价方式获得一块土地，出让金8亿元。当地政府土地起拍价4亿元，目标价6亿元，实际竞价当天最终竞价为8亿元，当地政府决定向竞价成功企业财政返利2亿元。那么，该房地产企业取得此块土地该如何计算缴纳契税呢？假定该地契税税率为3%。  

根据《关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复》（国税函[2005]436号）文件规定：  

根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其细则的有关规定，对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金，而减免契税。  

因此，该房地产企业获得政府土地出让金返利2亿元不能作为计算契税的减免优惠，最终缴纳契税=8亿元*3%=0.24亿元。  

案例6、房地产开发企业转让未开发土地使用权涉及的印花税问题

甲房地产开发企业2019年3月通过竞拍方式取得一块国有土地使用权，金额5亿元，签订土地使用权出让合同后，甲公司全额缴纳了印花税。4月，因集团公司战略调整将尚未开发的该地块又以5.5亿元的价格企业转让给乙房地产开发企业。那么甲公司转让未开发的土地使用权时，是否需要缴纳印花税？若缴纳印花税可以在计算土地增值税时扣除吗？ 

根据《财政部国家税务总局关于印花税若干政策的通知》(财税〔2006〕162号)的规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。因此，甲房地产开发企业将尚未开发的土地转让给乙房地产开发企业需要按5.5亿元为计税价格缴纳印花税。  

根据《国家税务总局关于印发<土地增值税宣传提纲>的通知》（国税函发[1995]110号）第六条第（一）项规定，对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款，交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。因此，该房地产开发公司未开发即转让的土地涉及的印花税可以在计算土地增值税时扣除。 

案例7、房地产开发企业缴纳城镇土地使用税缴纳始点问题

2019年3月，甲房地产开发企业与当地政府签订土地使用权出让合同，合同约定，在甲公司缴纳土地出让金后，当地政府将于5月交付该地块。那么，甲房地产企业将从何时起缴纳城镇土地使用税？若土地使用权出让合同没有明确土地交付日期，那么，甲公司将从何时起缴纳城镇土地使用税？  

根据《财政部、国家税务总局关于对房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2005]186号）关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务时间问题的规定：  

以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地的次月缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地使用时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。  

因此，在实际操作中，确定房地产开发企业土地使用税纳税起止期限为：自取得土地使用权之日（政府批文或签订合同之日）起，按已出售房屋（以合同签订为准）所占的土地面积进行减除，直至将所有房产出售完毕。

案例8、占用的集体所有建设用地是否需要缴纳城镇土地使用税问题

甲公司是一家房地产开发企业，为了从事楼盘项目开发，该项目既占用了以交付土地出让金取得国有土地使用权的地块，又占用了一小块集体所有建设用地，但该地块未办理土地使用权流转手续。那么，针对甲公司所占用的集体所有建设用地是否需要缴纳城镇土地使用税呢？ 

根据《城镇土地使用税暂行条例》（国务院1988年第17号令）规定，凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人是城镇土地使用税的纳税义务人，应依照条例的规定缴纳城镇土地使用税。  

根据《财政部、国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕56号）规定，自2006年5月1日起，在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。  

因此，土地使用税的征收管理并不是只针对国有土地而言，而是凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人均应缴纳城镇土地使用税。 

案例9、房地产开发企业向职工以内部价格售房的个人所得税问题

2019年1月，某房地产公司为实施对员工的激励政策，决定面向公司内部员工优惠销售商品房一批，对于有5年以上工龄的公司员工，以正常销售价格的80%为内部优惠价格。对于有5年以下工龄的公司员工，以正常销售价格的90%为内部优惠价格。对公司有突出贡献的员工可享受按正常销售价格的60%为内部优惠价格。假定该公司正常的销售价格为8000/平方米，平均建造成本为5500元/平方米。那么，对员工的优惠价款是否需要计算征收个人所得税？  

根据《财政部国家税务总局关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知》（财税〔2007〕13号）文件规定：  

1.根据住房制度改革政策的有关规定，国家机关、企事业单位及其他组织（以下简称单位）在住房制度改革期间，按照所在地县级以上人民政府规定的房改成本价格向职工出售公有住房，职工因支付的房改成本价格低于房屋建造成本价格或市场价格而取得的差价收益，免征个人所得税。  

2.除第一条规定情形外，根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例的有关规定，单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，属于个人所得税应税所得，应按照“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税。所称差价部分，是指职工实际支付的购房价款低于该房屋的购置或建造成本价格的差额。  

3.对职工取得的上述应税所得，比照《国家税务总局关于调整个人取得全年一次性奖金等计算征收个人所得税方法问题的通知》（国税发〔2005〕9号）规定的全年一次性奖金的征税办法，计算征收个人所得税，即先将全部所得数额除以12，按其商数并根据个人所得税法规定的税率表确定适用的税率和速算扣除数，再根据全部所得数额、适用的税率和速算扣除数，按照税法规定计算征税。  

根据《财政部税务总局关于个人所得税法修改后有关优惠政策衔接问题的通知》（财税〔2018〕164号）第一条、第六条规定：  

居民个人取得全年一次性奖金，符合《国家税务总局关于调整个人取得全年一次性奖金等计算征收个人所得税方法问题的通知》（国税发〔2005〕9号）规定的，在2021年12月31日前，不并入当年综合所得，以全年一次性奖金收入除以12个月得到的数额，按照本通知所附按月换算后的综合所得税率表（以下简称月度税率表），确定适用税率和速算扣除数，单独计算纳税。计算公式为：  

应纳税额＝全年一次性奖金收入×适用税率－速算扣除数  

居民个人取得全年一次性奖金，也可以选择并入当年综合所得计算纳税。  

自2022年1月1日起，居民个人取得全年一次性奖金，应并入当年综合所得计算缴纳个人所得税。  

单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，符合《财政部国家税务总局关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知》（财税〔2007〕13号）第二条规定的，不并入当年综合所得，以差价收入除以12个月得到的数额，按照月度税率表确定适用税率和速算扣除数，单独计算纳税。计算公式为：  

应纳税额＝职工实际支付的购房价款低于该房屋的购置或建造成本价格的差额×适用税率－速算扣除数  

根据以上政策，该企业出售商品房给员工，只要内部促销优惠价格不低于建造成本，就不用缴纳个人所得。  

比如对对于有5年以上工龄的公司员工，以正常销售价格的80%为内部优惠价格，即为8000*80%=6400元/平方米，高于建造成本5500元/平方米，因此不需要计算缴纳个人所得税。  

对于有5年以下工龄的公司员工，以正常销售价格的90%为内部优惠价格。  

即为8000*90%=7200元/平方米，高于建造成本5500元/平方米，因此不需要计算缴纳个人所得税。  

对公司有突出贡献的员工可享受按正常销售价格的60%为内部优惠价格。  

即为8000*60%=4800元/平方米，低于建造成本5500元/平方米，因此需要计算缴纳个人所得税。  

对于特殊贡献员工来说，假定每套商品房面积为100平方米，则销售价款为48万，成本为55万元，职工实际支付的购房价款低于该房屋的购置或建造成本价格的差额为7万元，即计税基础为7万元，7万元除以12个月得到的数额，按照月度税率表确定适用税率和速算扣除数，单独计算纳税。  

案例10、房地产开发企业取得理财产品收益的增值税问题

甲房地产开发企业从银行取得长期借款，为了降低融资成本，甲地产公司将部分借款投资了理财产品。2019年1月15日，甲地产公司购买天星1号银行理财产品1000万元，投资期限140天，预期年化收益率4.61%。甲地产公司与银行签订的天星1号银行理财产品投资协议规定，该型号的理财产品为非保本浮动收益性理财产品，投资到期后，银行不保证本金和收益，风险等级水平为中等风险水平。 

2019年2月1日，甲地产公司又购买该银行的天星2号理财产品2000万元，投资期限90天，预期年化收益率3.3%。甲地产公司与银行签订的该型号银行理财产品投资协议规定，该型号的理财产品为保本浮动收益性理财产品，投资到期后，银行只保证理财资金本金不保证理财收益，风险等级水平为无风险水平。  

甲地产公司将购买的上述理财产品均持有至到期，并取得了银行支付的预期年化收益。在增值税处理方面，甲公司取得的理财收益是否需要缴纳增值税？  

根据《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）第一条、第二条相关规定：  

《销售服务、无形资产、不动产注释》（财税〔2016〕36号）第一条第（五）项第1点所称“保本收益、报酬、资金占用费、补偿金”，是指合同中明确承诺到期本金可全部收回的投资收益。金融商品持有期间（含到期）取得的非保本的上述收益，不属于利息或利息性质的收入，不征收增值税。  

纳税人购入基金、信托、理财产品等各类资产管理产品持有至到期，不属于《销售服务、无形资产、不动产注释》（财税〔2016〕36号）第一条第（五）项第4点所称的金融商品转让。  

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）《销售服务、无形资产、不动产注释》（财税〔2016〕36号）第一条第（五）项第1点相关规定：  

“贷款，是指将资金贷与他人使用而取得利息收入的业务活动。  

各种占用、拆借资金取得的收入，包括金融商品持有期间（含到期）利息（保本收益、报酬、资金占用费、补偿金等）收入、信用卡透支利息收入、买入返售金融商品利息收入、融资融券收取的利息收入，以及融资性售后回租、押汇、罚息、票据贴现、转贷等业务取得的利息及利息性质的收入，按照贷款服务缴纳增值税。  

融资性售后回租，是指承租方以融资为目的，将资产出售给从事融资性售后回租业务的企业后，从事融资性售后回租业务的企业将该资产出租给承租方的业务活动。  

以货币资金投资收取的固定利润或者保底利润，按照贷款服务缴纳增值税。”  

文章来源：李龙地产财税服务