房产税的纳税主体到底是谁？

案例：B公司为A公司的全资子公司，现A公司自建的办公楼已投入使用，其中10层作为B公司用于日常办公，其余楼层作为A公司自用。目前A公司与B公司未签订租赁合同，也未收取租金，也就是说，在当下阶段，属于B公司免费使用A公司的房屋。后续是否收取租金，目前双方还暂未有明确约定。那么问题来了，现阶段该办公楼的房产税，到底应该由谁来缴纳？

一、房产税纳税主体的规定 ：

根据《房产税暂行条例》规定：“房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。”

二、两种情形下免费使用房产计税方法及纳税主体分析：

第一种情形：永久免费使用房产

《财政部、税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字〔1986〕8号）第七条明确规定：“纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代缴纳房产税。

《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2009]128号）：“无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。”

以上两个文件明确，若是纳税单位免费使用其他单位的房产，由使用人按照房产余值代缴纳房产税。

第二种情形：初始阶段免租，后期收取租金

根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）第二条：“对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。”

该文件明确，免租期间，由产权所有人按照房产原值缴纳房产税；免租期满正常收取租金的时期，由产权所有人按照租金收入缴纳房产税。

三、结论及建议：

目前，由于B公司是永久免费使用10层，还是暂免费使用，后期A公司收取租金，双方还暂不确定，那么房产税的纳税主体即存在以下两种情况：

1、现在A公司与B公司可以确定，未来都是B公司免费使用办公楼10层，即属于我们上述分析的第一种情形，10层房产税由B公司缴纳，按照10层对应的房产余值从价计征房产税；其余楼层自然由A公司按照房产余值从价计征房产税。

2、若一段时期内让B公司免费使用，后期A公司收取租金，双方签订租赁合同，合同明确约定免租期，则属于我们上述分析的第二种情形，免租期间，该办公楼全部由A公司按照房产余值缴纳房产税，后续A公司收取10层租金期间，10层由A公司从租计征缴纳房产税，其余办公楼层由A公司按照房产余值从价计征缴纳房产税。

建议：无论属于上述哪种情形，目前办公楼已建成并投入使用，房产税纳税义务发生时间已实现。若由于两公司暂无法确定后续模式而不申报房产税，业务的不确定性不能影响国家的正常税收，必然会引发税务的关注，除补缴房产税外，还会带来滞纳金及罚款的税收风险！因此，也建议A、B公司尽快沟通确定业务模式，进而确定对应的纳税主体，尽快申报缴纳房产税。

文章来源： 陈红 财税聚焦