房企热点问答合集

1.房地产企业将建好的幼儿园赠与当地教育局，是否计入企业所得税总收入？

答：一、根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(中华人民共和国国务院令第512号)规定：“第二十五条　企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。”

二、根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发〔2009〕31号)规定：“第七条? 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。”

因此，房地产企业将建好的幼儿园赠予当地教育局，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移时确认收入(或利润)的实现。

2.房地产企业建造的公共配套设施没有完工,可按预算造价预提建造费用,这些公共配套设施要符合哪些要求？

答：根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)第三十二条第二款的规定，“第三十二条　除以下几项预提(应付)费用外，计税成本均应为实际发生的成本。

　……

(二)公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。”

3.我公司是房地产开发企业，土地出让条件里明确需给政府无偿代建一所中学，请问在计算企业所得税时，代建中学的成本能否列支项目开发成本？

答：根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发〔2009〕31号)的规定，“第十一条　企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。

第十二条　企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

第十三条　开发产品计税成本的核算应按第四章的规定进行处理。

……

第十七条　企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理： 　　(一)属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

(二)属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

第十八条　企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。

……

第二十五条　计税成本是指企业在开发、建造开发产品(包括固定资产，下同)过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。”

因此，给政府无偿代建中学，符合上述条件的可以在开发成本中列支。

4.房地产企业利用地下基础设施形成的停车场所,可以按照公共配套设施进行处理吗？

答：可以。

根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)规定：“企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。”

5.房地产开发企业预售方式计算出的预计利润额如何进行企业所得税预缴申报？

根据《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》（A200000）填报说明规定：第4行”特定业务计算的应纳税所得额”适用于从事房地产开发等特定业务的纳税人，填报按照税收规定计算的特定业务的应纳税所得额。房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入，按照税收规定的预计计税毛利率计算出预计毛利额，扣除实际缴纳且在会计核算中未计入当期损益的土地增值税等税金及附加后的金额，在此行填报。

6.我单位是房地产开发企业，和客户签订代建合同，完工后收取代建收入，需要缴纳土地增值税吗？

答复如下：

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。

因此，房地产企业代建房行为没有发生产权转移，不需要缴纳土地增值税。

感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系主管税务机关。

文章来源： 九鼎财税说