房地产业各环节涉税风险点汇总，涉税风险大，慎重！
资金密集型行业中，房地产企业由于开发项目多、经营环节多、开发周期长和涉及税种多，相关的税务风险相应较多。一些税务风险很具有行业普遍性。近期，某地税局发布了房企常见10项涉税风险点分享给大家，各企业注意自查！
风险提示1、签订合同未申报缴纳印花税
风险描述：根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令第11号）第一条规定，在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人，应当按照本条例规定缴纳印花税。房地产企业签订土地出让或转让、规划设计、建筑施工等合同较多，容易忽略合同印花税申报。
风险防控建议：纳税人在经营过程中签订合同，及时申报缴纳应税凭证对应的印花税。由于印花税征税范围较广、税目较多，纳税人需要事前准确掌握相关法规条例，避免出现税款滞纳风险。
风险提示2、超限额列支预提费用
风险描述：根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第三十二条规定，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。部分纳税人在预提费用时由于不熟悉政策，预提费用可能忽略总金额10%比例的限制，导致当年企业所得税汇算清缴多列支成本。
风险防控建议：房地产企业应准确把握政策规定，侧重注意税收法规规定的预提比例上限。对于出包工程而言，发票不源足金额预提费用不能超过出包合同总金额的10%，同时也要注意在政策允许的费用范围内预提。政策中已以列举的方式作出明确规定，只有出包工程、公共配套设施、报批报建费用和物业完善费用才可预提，切勿超范围列支预提费用。
风险提示3、违规扣除利息支出
风险描述：根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第三十八条规定，房地产企业支付的利息，超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的部分，不得在企业所得税前扣除。但实际业务中，部分纳税人通过非金融企业进行贷款融资，其较一般金融企业同期同类利率高，在不熟悉政策情况下全额列支利息成本。此外，根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第三十七条规定，房地产企业对符合资本化的利息支出应当按规定作为资本性支出计入有关资产成本，不得作为财务费用在当年度企业所得税前扣除，部分纳税人往往不熟悉政策细节内容或把握不准，导致发生违规扣除利息支出情形。
风险防控建议：房地产企业对投入资金量要求高，主要依赖金融机构贷款。同时，部分企业在银行收缩贷款情况下通过民间借贷获得资金流，利息成本高，因此作为借款方，需要重点关注利息支出。一方面，税收政策有明确规定，超标的贷款利息不能在企业所得税前扣除，企业须认真梳理贷款合同内容，确保利息超标部分不作税前列支。且对于金融企业同期同类贷款利率，纳税人是负有举证责任的，即企业按照合同要求首次支付利息并税前扣除时，应提供金融企业的同期同类贷款利率情况说明。另一方面，企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用，应当作为资本性支出计入有关资产的成本，企业应对准确将该部分贷款利息支出区分出来，避免违规列支财务费用。
风险提示4、缺失合法有效的税前扣除凭证
风险描述：根据《企业所得税税前扣除凭证管理办法》（国家税务总局公告2018年第28号）第五条规定，企业发生支出，应取得税前扣除凭证，作为计算企业所得税应纳税所得额时扣除相关支出的依据。同时，该公告第六条规定，企业应在当年度企业所得税法规定的汇算清缴期结束前取得税前扣除凭证，而房地产企业经营环节多、业务交易量和交易对象规模不一，尤其是对一些零散的人工费用、代理费用，部分情况下未能及时取得合法有效的税前扣除凭证，但同时又将相应的支出违规进行税前扣除，容易产生涉税风险。
风险防控建议：对房地产企业而言，是否能够取得合法有效的税前扣除凭证，直接决定了成本费用支出。因此，企业在业务交易时需注意上游供货商或服务提供商能否及时开具发票，同时在入账时需注意取得发票是否符合规定、票面信息是否与经济业务一致、是否为作废发票等。
风险提示5、外购礼品用于赠送客户涉税风险
风险描述：房地产企业在经营过程中，因销售或者宣传等营销性质活动需要，外购礼品赠送客户的情况时有发生。根据《增值税暂行条例实施细则》第四条规定，该行为应视同销售处理。同时，根据《企业金所得税法实施条例》第四十三条规定，礼品赠送支出属于业务招待支出，只能按照发生额的60%作税前扣除且不得超过当年营业收入的0.5%。因此，礼品赠送业务若财务处理不当，容易造成税收风险。
风险防控建议：房地产企业发生向客户赠送礼品的业务时，财务上要及时作增值税和企业所得税视同销售处理。同时，要注意两者之间存在处理上的差异，视同销售收入确认的，增值税要按照《增值税暂行条例实施细则》第十六条规定的顺序来确定，企业所得税则按照公允价值确定收入。在确认视同销售收入后，则须按照营业收入和业务招待费支出总额，确定该项费用的税前扣除限额。
风险提示6、违规代征契税
风险描述：根据《税收征收管理法》第二十九条规定，除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托代征的单位和个人外，任何单位和个人不得进行税款征收活动。部分房地产企业对该方面政策不熟悉，向购房者代收所谓“办证费”中包含了契税税款，实际已违反了税收征管法的上述规定，需承担相应的法律责任，同时也给购房者带来了一定的涉税风险。
风险防控建议：在未按照规定程序取得税务机关代征委托情况下，房地产企业不应向购房者代收任何契税税款，如已收取相关费用则应当尽快退回，及时纠正违规行为。
风险提示7、车位销售未及时确认收入
风险描述：车位销售收入一般是在项目竣工验收，首次确认产权后进行，属于现售行为，根据现行税收政策需要同时确认收入。但部分房地产企业由于不熟悉税收政策，在取得车位销售收入时，特别是对于不需要办理产权证的车位（人防工程部分）既未开具发票，也不作增值税、企业所得税收入确认，存在极大税收风险。
风险防控建议：企业应当梳理销售业务和款项，对已取得产权或交付使用的车位销售时要及时作收入确认，避免带来税款滞纳风险。
风险提示8、预售阶段涉税风险
风险描述：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第十条、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条、《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第一条有关规定，房地产企业在预售环节收到的预收款进入监管账户，收款次月征收期须要按照上述规定向主管税务机关预缴税款，包括增值税预缴申报和土地增值税预征。同时，根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第九条，企业需要根据预计毛利额计算应纳税所得额并在企业所得税季度预缴，但部分房地产企业由于不熟悉税收政策，未能够按照规定申报预缴或未能足额申报预缴税款。
风险防控建议：房地产企业取得《商品房预售许可证》后，在项目竣工前为迅速回笼资金采取预售方式销售，预收款需要及时足额作相应的税款预缴，避免产生税款滞纳风险。
风险提示9、收入确认时点滞后
风险描述：根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第三条和第九条有关规定，房地产企业开发产品完工或视为完工后，应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。部分房地产企业由于对税收政策不熟悉，未区分会计和税法的收入确认原则差异，导致企业在确认收入时点滞后，进而产生税款滞纳风险。
风险防控建议：房地产企业要准确把握开发产品的完工界定，即房地产企业开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案、开发产品已开始投入使用、或开发产品已取得了初始产权证明的，视为已经完工，应当及时确认收入。同时，不同的销售方式，具有不同的交易环节及操作流程，穗其纳税义务发生时间亦不同。《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第六条对各种销售方式下收入的确认时点都作了明确规定。企业应对照这一规定，准确判断自身销售方式是否达到确认收入的时点，避免产生收入确认滞后的税务风险。
风险提示10、自然人股东股息红利个税代扣代缴
风险描述：根据《中华人民共和国个人所得税法》第二条、第九条以及《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第二十四条有关规定，房地产企业向个人股东支付股息红利时，应当预扣或者代扣个人税款，按时缴库，并专项记载备查。部分房地产企业由于不熟悉政策，可能存在应扣未扣情形，尤其对于一些非货币形式的股东分红、赠送等行为，未准确掌握政策，容易产生税收风险。
风险防控建议：根据个人所得税政策规定，房地产企业在向股东支付股息红利或以其他形式分红的情况下，企业应当及时预扣或代扣税款，并且做好台账。同时，会计处理上要准确把握分红和往来账的区分。根据《财政部 国家税务总局关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知》（财税〔2003〕158号）第二条规定，纳税年度内个人投资者从其投资的企业（个人独资企业、合伙企业除外）借款，在该纳税年度终了后既不归还，又未用于企业生产经营的，其未归还的借款可视为企业对个人投资者的红利分配，依照“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税。部分股东长期借款需依照股息红利所得征收个税，房地产业属于资金密集行业，资金往来多，在这方面更需多加注意，避免产生税收风险。
这3种企业属于“空壳企业”
涉税风险非常大，慎重！
情形一
甲公司属于增值税一般纳税人，由于利润较大，便又成立了一家小规模纳税人公司，专门每个月给甲公司开具大约近10万元的费用类项目，以此冲减甲公司的利润，达到少缴企业所得税的目的。
点评：
上述情形利用了增值税小规模纳税人月度不超过10万元（或者季度30万元）免征增值税的优惠，来达到虚开发票、人为虚增受票方费用，偷逃企业所得税目的。
情形二
甲公司属于增值税一般纳税人，由于利润较大，便在税收洼地又成立了一家小规模个人独资企业，利用个独可以核定征收的区域性优惠，专门给甲公司开具费用类项目，以此冲减甲公司的利润，达到少缴企业所得税的目的。
点评：
1、上述情形利用了个独的所得仅涉及个人所得税，不涉及企业所得税，而且个独可以核定征收的区域性优惠，来达到虚开发票、人为虚增受票方费用，偷逃企业所得税目的。
2、实质性运营是享受区域性税收优惠政策的必要条件，企业切忌滥用税收优惠政策，给自身带来税务风险。
情形三
甲公司属于增值税一般纳税人，由于利润较大，便在税收洼地又成立了一家一般纳税人的商贸公司乙公司，这样甲先以较低的价格卖给乙公司，乙再按照正常价格卖给客户，让甲公司把利润和税收人为转移到税收洼地，从而享受当地的财政税收返还。
点评：
上述情形带有不合理的商业目的，属于有意偷逃税款，在税收洼地成立的乙企业没有实质业务，仅仅为了走票。
房地产业各环节涉税风险点汇总
房地产业是涉及税种最多的行业，房地产开发时间长、环节多，涉税风险是防不胜防。今天，我们一起来看看有关房地产行业的100个涉税风险点，尽量做好预防工作。
取得土地使用权环节
1.取得土地使用权时，房地产企业实际付款金额是否与土地出让（转让）合同的金额一致；
2.房地产企业取得土地使用权，是否按照土地出让金（买价）全额和适用税率计算缴纳了契税；
3.采用协议方式取得土地使用权的，土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费是否计入契税计税依据计算了缴纳契税；
4.招拍挂方式取得土地使用权，配建回迁安置住房或公共配套设施无偿交付政府的，是否按照规定将支付给动迁户或回迁户及其他补偿费用作为契税计税依据计算缴纳契税；
5.采用分期付款方式取得土地使用权，是否按照全部价款和适用税率计算缴纳了契税；
6.改变土地用途补缴土地出让金及其他费用是否按照规定申报缴纳了契税，土地出让金减免的手续是否齐全；土地出让金减免的情况下，是否冲减了契税计税依据。
7.取得土地使用权时的土地使用权受让合同是否按照规定计税并贴花。
前期准备和建设施工环节
8.城镇土地使用税：申报的占用土地面积、适用税额是否正确；
9.城镇土地使用税：纳税义务发生时间和终止时间是否正确，是否按照规定时限及时足额申报纳税。
10.向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用是否多抵扣进项税额。
11.规划设计阶段签订的勘察设计合同、广告制作合同、建筑安装承包合同、借款合同、购销合同等是否按规定缴纳了印花税；
12.监理合同不属于印花税范围的是否多缴了印花税；
13.规划设计及施工阶段支付给境外设计费是否及时代扣所得税及增值税；
14.房地产开发阶段缴纳的市政设施配套费是否计入契税计税依据及时足额缴纳契税
15.分期开发土地是否按照配比原则归集产品成本，项目分期的判断依据是否充足，成本的分摊原则（占地面积法、建筑面积法，其他合理方法等）是否合理；
16.征地、拆迁支出是否按照配比原则归集产品成本；
17.取得土地使用权时缴纳的耕地占用税是否按照配比原则计入产品成本；
18.公共配套设施建造费用分摊是否合理；
19.市政设施配套费分摊是否合理；
20.拆迁补偿费列支和分摊是否合理；
21.房地产开发的前期工程费、基础设施费核算分摊是否合理；
22.自建产品的材料成本核算是否准确，是否存在虚增本期成本的风险；
23.本期对外承包工程价款的确定是否准确，是否存在虚增本期成本的风险；
24.甲供材项目的成本核算是否准确；
25.向关联方采购材料和服务定价是否合理；
26.尚未出售和已售的开发产品（包括共用部位、共用设施设备）日常维护、保养、修理等发生的支出是否按规定计入期间费用；
27.样板房的装修费及购置的配套物资是否按照规定分摊计入开发成本或销售费用；
28.开发产品完工前的借款利息是否按照规定资本化；
29.开发产品在建期间预提费用计提的范围是否准确、计提标准是否符合规定，是否按照规定进行了纳税调整；
30.施工期间接受建筑安装服务取得的增值税发票，是否在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称；
31.与多个开发项目相关的开发间接费用，是否按照受益原则和配比原则选择合理的分摊方法进行分配。
房产销售环节
32.销售产品是否遵循交付使用、竣工验收及产权备案孰先原则确认收入，是否存在延迟结转完工产品收入的风险；
33.预售方式销售产品的预收款是否计入“其他应付款”或“短期借款”等科目，未按规定期限足额预缴税款，延迟或不计应税收入；
34.按揭销售产品是否存在将按揭款计入“其他应付款”或“短期借款”等科目，未按照规定的纳税义务发生时间申报纳税；
35.分期收款方式销售商品房是否按照销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入；提前付款的，是否在实际付款日确认收入的实现；
36.是否存在以代销、分销、包销、转销等方式分解产品销售收入，未按照规定申报纳税；视同买断方式代销和采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，是否按照合同约定价格确认计税收入；超过约定价格的房款是否按照规定计入应税收入；
37.将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人是否按照视同销售进行税务处理；
38.将开发产品用于抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，是否按非货币性交易准则进行税务处理，是否存在未开发票入账、未计收入、未及时足额申报纳税的风险；
39.跨年度已完工开发项目是否按规定及时、准确确认收入；
40.跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，是否按权责发生制原则确认收入；
41.完工产品是否按预计毛利率预交企业所得税，是否存在未按规定及时、准确确认收入的风险；
42.开发的会所等产权转给物业管理公司是否按照销售开发产品进行税务处理，并按规定申报纳税；
43.将公共配套设施移交或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位是否按规定申报纳税；
44.无偿转让回迁安置房是否按视同销售处理，并按规定的期限和计税依据申报缴纳增值税、城市维护建设税及附加、土地增值税等；
45.销售无产权的开发产品、“以租代售”车位是否确认了应税收入；
46.采取折扣促销模式销售是否按规定开具发票，是否按照规定申报纳税；
47.买房送车位、买房送物业费、促销赠送礼品等是否做视同销售处理，涉及代扣代缴个人所得税的，是否履行了扣缴义务。
项目清算环节
48.是否随意调整已完工的开发成品成本归集和分摊的方法，或不同成本对象的成本费用相互混淆，成本费用核算不实；
49.是否将公共配套设施移交或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位未按规定申报纳税，存在少缴税款的风险。
50.是否按照受益原则和配比原则分配共同成本，是否选择合理的占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例等合理比例确定各个成本核算对象共同承担的共同成本；
51.取得土地使用权是否按照已开发项目与待开发项目的占比、开发项目的完工比例以及销售（视同销售）面积与可售面积之比确定当期扣除的土地价款；
52.土地进行评估增值，入账成本是否符合税法相关规定；
53.是否按照已开发项目与待开发项目的占比、开发项目的完工比例以及销售（视同销售）面积与可售面积之比等合理比例确定当期的开发成本，是否虚增销售面积，多计当期开发成本；
54.是否提前结转未销售的产品成本、混淆开发成本和期间费用；
55.是否多预提施工费用，虚增开发成本，或提前列支成本支出；
56.是否将开发期间应资本化的利息支出列入期间费用。
57.是否混淆开办费、开发成本、期间费用的界限；
58.是否将正常开工建设后发生的业务招待费、业务宣传费、固定资产等均作为开办费一次性税前扣除；
59.是否将成本对象完工前发生的各种性质的借款费用直接在当期费用中列支；
60.是否将售楼部、样板房的装修费用直接作期间费用税前扣除；
61.购进货物、劳务、服务等用于简易计税方法的，是否按照规定未抵扣进项税额或进项税额转出；
62.向非金融机构融入的资金利率是否超标，是否取得合规票据，是否履行了相关税种的扣缴义务。
63.取得预售收入(包括定金、车位、诚意金等各类与房产销售相关的收款)是否按规定及时申报纳税，是否按照规定的预征率预缴土地增值税和企业所得税；
64.涉及股东或关联方的房产销售、以开发项目抵顶工程款等是否遵循独立交易原则，按公允价格确认收入并按规定申报纳税；
65.是否存在应进行土地增值税清算，或税务机关要求清算，未在规定期限内办理土地增值税清算；
66.办理土地增值税清算时，附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料是否符合清算要求；
67.办理土地增值税清算时，土地成本分摊是否符合规定；
68.“甲供工程”业务是否将收到的建筑施工企业开具的含“甲供材”金额的增值税发票和获得材料供应商开具的材料增值税发票合计金额确定“开发成本”，虚列“甲供材料”成本；
69.多个开发项目共同发生的拆迁补偿（安置）房成本，是否在各清算单位之间按合理标准进行合理分配；
70.用于拆迁补偿的开发项目是否按照视同销售处理；
71.用建造的本项目房地产安置回迁户的，是否以公允价格确认为房地产开发项目的拆迁补偿费；
72．委托方支付给回迁户的补差价款，是否按照实际发放金额计入拆迁补偿费；
73.回迁户支付给委托方的补差价款，是否抵减本项目拆迁补偿费；
74.采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，是否按照公允价格计入本项目的拆迁补偿费；
75.异地安置的房屋属于购入的，是否以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费；
76.货币安置拆迁的，是否按照合法有效凭据计入拆迁补偿费。
77.土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的借款费用或利息支出，是否调整至财务费用中计算扣除；
78.土地增值税清算时，是否能够准确界定和核算开发间接费用；
79.土地增值税清算时，土地扣除成本是否取得了省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据作为合法有效的凭证；
80.土地增值税清算时，成本的扣除范围是否符合规定，能否准确区分土地增值税的扣除项目和企业所得税的税前扣除项目。
自持房产期间
81.是否准确划分自用房地产、存货房地产和投资性房地产的范围；
82.投资性房地产租赁期间的租赁收入是否确认收入，是否按规定申报缴纳了增值税、附加税及房产税；
83.待出售开发产品出租给关联企业的租金是否遵循独立交易原则；
84.租赁合同以及销售合同等合同是否按照规定申报缴纳印花税；
85.将待售的开发产品转作投资性房地产的租金收入抵顶工程价款、材料款、贷款利息等事项是否按照规定申报纳税；
86.以公允价值模式计量投资性房地产（待出售）转回开发产品或开发成本是否同时按照公允价值一并转入。
87.是否将转为自用的开发产品装修费等资本化支出一次性直接计入当期费用；
88.是否将样板房、售楼处的装修费等资本化支出计入房产原值；
89.是否将产权归属为委托人的公共配套设施纳入固定资产管理；
90.是否将经营性租赁的固定资产发生的改建、装修支出按规定摊销。
房地产投资环节
91.将土地使用权作价对外投资取得其他单位股权时是否未按照公允价值确认收入，并申报纳税；
92.将开发的产品作价对外投资取得其他单位股权是否按照公允价值确认收入，并申报纳税。
93.接受房地产投资的委托人在办理作价入股手续时是否按规定视同购进房地产申报缴纳契税；
94.接受房地产投资后，是否按照转入不动产的公允价值确认房产税计税依据；
95.接受房地产投资入股后，是否按照“实收资本”和“资本公积”科目新增金额缴纳印花税；
96.受让或转让股权合同是否按照规定申报缴纳印花税
97.委托方以换取开发产品为目的，将土地使用权与其他企业合作，投资于其他房地产开发项目未形成股权时，在转出当期以及分得开发产品当期是否按照规定确定开发产品成本、转让收益以及对税收与会计差异进行调整；
98.其他企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资于委托人未形成股权时，委托人是否按照规定确定取得土地的入账成本和换出开发产品应税收入；
99.委托人以开发产品作为分配，合作开发建房分配开发产品是否按照规定确认应税收入；
100.委托人以分配项目利润作为分配形式，合作建房是否按照规定确定扣除项目。
文章来源：李龙地产财税服务
