你知道房地产装饰行业有哪些涉税问题吗？
Q：许多房地产开发企业对外销售的是精装修房，非毛坯房。精装修房除了对房屋进行设计装修软装，有时也相应赠送了家电，如空调电视等。
在核算销项税额时，是否应将销售房屋的价款、精装修款、赠送家电价款分别进行核算，按照不同税率计算销项税额？还是作为混合销售将精装修房的整体对外销售价格统一按照销售不动产进行增值税纳税申报？
A：对于房地产企业销售精装修房产，由于已在《商品房买卖合同》中表明出售的为精装修房，相应的装饰、装修、设备款等费用已包含在房屋销售的价格中，不属于无偿赠送，因此房屋的装修及家电等不应视同销售。
同时销售精装修房产涉及的装修及家电价款归属于一项销售行为，应将取得的所有价款作为转让不动产进行增值税纳税申报。
Q：在实际操作中，许多房地产企业为促进销售、增加蓄客量会采取一些促销手段，如买房赠送车辆/车位，这种情况下，增值税应如何申报计算？
A：买房赠送车辆应按照签订的房屋销售合同中标明的价款作为销售不动产的销售额，预缴或者直接申报缴纳增值税；小轿车应按照视同销售价格确认中的第二点“按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定”来确定销售额，按照销售货物（13%的税率）来计算申报缴纳增值税。
买房赠送车位行为则应区分以下情况：
①一般情况下，房地产企业买房赠送车位会进行如下实务处理，按照销售房屋和销售车位拆分销售价格，并分别签订房屋和车位的销售合同。这种情况下，企业应按照合同约定价格分别预缴或者直接申报缴纳增值税。需要注意的是，要特别注意房屋和车位签订的销售合同中标明的销售价格是否符合市场价格，如果明显偏低市场价格，则按照市场价格进行增值税的预缴或者纳税申报。
②如果房地产企业买房赠送车位，未对车位单独签订销售合同，或者签订销售合同，但合同金额明显低于市场价格的，房地产企业需按照“按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定”规定确认车位的销售价格，并缴纳增值税。
Q：房地产开发企业常与人防办签订回租协议，将地下人防进行划线，改造成商铺或者车位，以一次性趸交的方式将人防商铺/车位的使用权出售给消费者。这种形式下，是否缴纳增值税，应按什么科目缴纳？
A：人防工程出售的是一种使用权而不是所有权，房地产开发企业可按提供不动产租赁服务来缴纳增值税，销项税额对应的进项税额应是房地产开发企业交与人防办的回租租金；
但如果人防办无法开具可抵扣的增值税抵扣凭证，由此产生的费用应直接计入成本，具体落实应看各地的具体落实政策。
Q：预售环节缴纳的意向金、订金、认筹金是否作为预缴增值税计税依据？
A：房地产开发企业应按照预收款预缴增值税。预收款是指房地产企业实际取得的售房款，应包括定金以及分期取得的预收款（首付＋按揭＋尾款）和全款。房地产企业收取的意向金、订金、认筹金不属于预收款范畴，不需预缴增值税。
Q：代收代付的契税、印花税、办证费等是否属于价外费用？
A：价外费用指价外收取的各种性质的收费，虽然契税、印花税等不符合《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第十三条规定的“对行政单位之外的其他单位收取的符合条件的政府性基金和行政事业性收费”的范畴，但企业代收此部分税费也是代收代付性质，由相关部门开具以购房者为主体的发票或行政事业型收费凭据。因此，房地产开发企业代收代付的契税、印花税、办证费等不应纳入销售额中。
现在买房大多开发商的销售方案都是“销售精装房”和“买房送装修”，那么作为开发商而言“销售精装房”和“买房送装修”的该如何进行涉税处理呢？
一、销售精装房的业务涉税分析
一般情况下，销售精装修的房屋，是在前期规划阶段已经确定为精装房，且在网签合同中需要进行标注。与业主只签订一份《商品房买卖合同》，且在合同中注明装修费用包含在房价中，装修属于房屋价款的一部分。
但在实务操作中，很多开发商为了特殊的目的，强行将装修与房价分开，常见的主要有两种模式：
1、开发商分别与业主签订《商品房销售合同》和《装修合同》。这种模式存在一定的涉税风险，在计算土增的时候，装修部分成本不能作为开发成本进行加计扣除。对企业所得税和增值税方面来说同样是作为成本扣除，无影响。
2、开发商与业主签订《商品房销售合同》，装修公司与业主签订《装修合同》，开发商和装修公司分别缴纳对应税费。在实务操作中，业务是否认同签订协议，存在很大难度。
我们的建议是：站在开发商角度，前期已经备案为精装房，无论采用上述那种模式，都会存在风险。建议开发商与业主签订一份《商品房销售合同》即可，按照销售不动产统一开具发票。在计算土地增值税时，装修成本也可以作为开发成本加计扣除。
二、买房送装修的业务涉税分析
买房送装修作为一种营销活动方案，一般情况，在前期在前期规划阶段已经确定为毛坯房，且在网签合同中需要进行标注。买房送装修主要常见的两种情况：
1、开发商将房屋全部进行装修，统一交付给业主。开发商与业主签订一份《商品房销售合同》，强行将毛坯房变为精装房，随后再与业主补签一份《装修合同》。
房地产企业将装修业务做为价外费用一并计入不动产销售中，统一开具销售不动产发票，并计算缴纳相关的增值税、土增税、企业所得税等，这样操作加大建造成本，同时适当提高房屋售价，使增加的建造成本得到补偿。发生的相应的装修费用也可以在土增计算时加计扣除。
风险提示：商品房在前期备案为毛坯房，办理网签时无法正常在房管局备案通过，实务中这种操作方式难度很大。
2、房地产企业将销售不动产和装修业务做为一个公司的两项业务即兼营行为，分别与业主签订《商品房销售合同》、《装修合同》，分别开具销售不动产发票和建筑服务发票。
风险提示：在计算增值税和企业所得税时，很可能被认定为价外费用，一并计入收入缴纳相应的税费。
我们的建议是：开发商成立单独的装修公司。开发商与房地产公司与业主签订的商品房销售售合同。采用毛坯房制式合同；根据销售合同上注明的不动产价格缴纳增值税、土增税、企业所得税等。另一份是独立的装修合同。由独立的装修公司与业主签订装修合同。根据装修合同上注明的装修价款缴纳增值税，企业所得税等。
由于装修业务不涉及土增税，这样装修业务的增值额就不作为房地产企业销售不动产的土地增值税的计税依据，从而降低了土地增值税税负。但这样操作需要考虑的是这种拆分模式是否能和业主沟通达成一致。
文章来源：房地产财税咨询
