房地产企业预收房款先开发票还要预缴增值税吗？

实务中，有的房地产企业对房款已全部交齐的客户直接开具9%的增值税普通发票，并且按照9%税率已申报销项税。在有的人看来，对这部分开票金额不再需要按照3%的预征率预缴增值税。其理由有二：

一是先开票先发生增值税纳税义务，既然增值税纳税义务已发生，就不存在还要预缴增值税。

二是根据《国家税务总局关于增值税一般纳税人用进项留抵税额抵减增值税欠税问题的通知》(国税发〔2004〕112号)规定：增值税一般纳税人既欠缴增值税，又有增值税留抵税额的，应以期末留抵税额抵减增值税欠税。由此认为预缴增值税欠税也可以抵减增值税留抵。其实这种理解存在误区。

首先，从增值税预缴的立法本意分析。根据税法规定，房地产开发企业预售房屋收到的房屋预售款需要先预缴部分增值税。房地产企业一般都是采取先预收房款，但其纳税义务比较滞后，要在房屋交付之后才发生增值税纳税义务，为了保证税款均衡入库的目的，所以在预收房款时先按一定的比例预缴一部分增值税，从而保障国家财政的正常运作。

预缴税款的税种不仅仅包括增值税，还包括企业所得税、房产税、城镇土地使用税和土地增值税等，都需要在合适的时候提前缴纳税款。而房地产开发企业在开发期间会产生大量的增值税留抵，如果说都可以在预收房款时开具发票就可以不预缴增值税，那么预收房款预缴增值税就失去了法律约束，预缴增值税就失去了应有之义。

其次，根据《国家税务总局关于〈全面推开营业税改征增值税试点后增值税纳税申报有关事项〉的公告》（国家税务总局公告2016年第13号）的规定，房地产开发企业预售房屋收到的房屋预售款应按3%的征收率预缴增值税。但该文件并没有明确开具了有税率发票的预售款不用预缴增值税，因此，从政策规定来看，开具有税率的发票和增值税预缴是两码事。

其三，预缴增值税应当从实现的增值税中抵减。根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第十四条规定：一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照纳税义务发生时间，以当期销售额和9%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。因此，对预缴的增值税只能在房地产企业当期实现的应纳增值税税额中抵减。

综上所述，房地产企业在房屋未交付之前预收房款不论是否开具有税率发票，均应当预缴增值税。如果先开具发票而未预缴税款，那么一旦税务机关对此进行审查，就可能被认定为逃税行为，从而面临着一定的税款风险和处罚。但如果是简易计税项目，开具了5%征收率的发票，这种情况个人认为应不再预缴增值税，因为这种方式纳税人已经提前履行了增值税纳税义务。当然，房地产企业一般计税，对当期增值税留抵符合条件的，可以申请留抵退税，一码归一码。但在实务中，也的确是有变通的做法。

文章来源：十堰畅玮税务师事务所有限公司