如何通过申报房源的数据差异发现企业虚增成本的疑点？

摘要：在土地增值税清算过程中，虚增成本是一种常见的违规行为，指的是企业在申报土地增值税时，通过不正当手段增加项目的成本，以减少应缴纳的土地增值税额。这种行为违反了税收法规，可能导致严重的法律后果。下面通过以下实务案例与大家一起学习探讨一下。

关键词：“虚增成本”“真实发生”

案例概要：

A房地产开发公司（以下简称“A公司”）在2020年开发一住宅项目，并于2023年完成了该项目的土地增值税清算。在清算过程中，税务机关发现A公司与浪奇科技有限公司签订地下车库施工合同中，合同结算车位线和车位号数量均为154个，而在申报车位房源时只申报了144个车位。车位线数量和车位号数量与实际申报房源数量不一致。税务机关在审查过程中发现了这一差异，并怀疑A公司可能存在虚增成本的行为。具体明细如下图。

案例解析：

税务机关在审查过程中发现上述问题，要求企业解释其差异原因，并提供纸质档案证明资料。企业对上述差异解释含糊其辞，且不能提供直接相关资料。经过税务机关进一步调查，认为确实存在虚增成本的行为，要求补缴相应的税款。

总结归纳：

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则，纳税人应当按照实际发生的成本和费用进行申报，不得虚报、瞒报。在土地增值税清算过程中，对于税务机关提出的问题，企业应当积极与税务机关沟通，解释其原因并提供直接相关的证据，证实所有成本和费用都是真实发生的，并且与实际销售情况相符。若税务机关认可企业的解释，企业应当根据实际情况调整土地增值税清算申报表，确保所有数据的真实性和准确性;若税务机关认定存在违规行为，企业应当接受处罚，并及时改正。

政策依据：    

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条  条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的５％以内计算扣除。
　　凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的１０％以内计算扣除。

上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

（六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计２０％的扣除。

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