土增清算时土地成本该如何扣除

问题：关于取得土地使用权所支付的金额如何确认问题

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（一）项规定“取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。”

其中，取得土地使用权所支付的地价款是指纳税人依据有关土地转让、出让合同、协议及其补充协议以货币或者其他形式支付的款项。凡依照有关土地转让、出让合同、协议及其补充协议支付的款项，且取得票据为土地出让金专用票据的，均允许计入取得土地使用权所支付的金额计算扣除项目金额。即企业为取得土地使用权所支付正常履行合同的各类支出，都应允许在计算土地增值税时扣除，包括货币形式和其他形式。由于在土地出让过程中，房地产开发企业与当地自然资源部门作为平等民事主体，所签订的合同协议是双方通过友好协商确定、真实意思的表达；合同协议上约定的价款是通过市场竞价等途径得到双方确认的，支付约定价款构成房地产开发企业取得土地使用权所必须履行的义务，故在进行土地增值税清算时，应将合同协议约定的价款作为取得土地使用权使用权所支付的金额予以扣除。

案例1.甲公司依法拍得A地块70年土地使用权，进行房地产开发，并与当地土地管理部门签订土地出让合同。合同约定，土地出让金36亿元，甲公司有两种支付方法可以选择：（1）在限定的期限内一次性支付36亿元；（2）在较长的时间内，分两次支付，每次支付20亿元，共40亿元。甲公司选择第二种付款方式，在规定的期限内支付完毕，并取得土地出让金专用票据，票据上记载金额包括36亿元土地出让金和4亿元利息。在土地增值税清算时，计入取得土地使用权所支付的金额如何确定？

执行参考：将40亿元全额计入为取得A地块土地使用权所支付的金额，在计算土地增值税时予以扣除。

案例2.甲公司依法拍得A地块70年土地使用权，进行房地产开发，并与当地土地管理部门签订土地出让合同。合同约定，土地出让金36亿元，甲公司有两种支付方法可以选择：（1）在限定的期限内一次性支付36亿元；（2）在较长的时间内，分两次支付，每次支付20亿元，共40亿元。并约定如未按约定期限支付款项，须按日缴纳未支付金额万分之五的违约金。甲公司选择第二种付款方式，按照约定应当于2021年12月31日之前全部支付完毕，但由于出现临时性资金困难，甲公司超出了合同约定的期限，最终支付40.5亿元。在土地增值税清算时，计入取得土地使用权所支付的金额如何确定？

执行参考：将40亿元计入为取得A地块土地使用权所支付的金额，在计算土地增值税时予以扣除；0.5亿元滞纳金不予扣除。

案例3.甲公司依法拍得A地块70年土地使用权，进行房地产开发，并与当地自然资源部门签订土地出让合同。根据合同约定，甲公司除支付一定金额的土地出让金外，还需在所取得地块的旁边（“红线外”）建设一条道路，并无偿移交给当地政府。在土地增值税清算时，计入取得土地使用权所支付的金额如何确定？

执行参考：将现金支付的土地出让金及建造道路实际发生的成本一并作为取得A地块土地使用权所支付的金额，在计算该地块开发项目土地增值税时计算扣除。

案例4.甲公司依法拍得A地块70年土地使用权，进行房地产开发，并与当地土地管理部门签订土地出让合同。根据合同约定，甲公司须在宗地内建设10000平方米商业用房移交给当地政府，建成后当地政府以补偿建设成本或购买等名义按每平方米2000元支付给甲公司，甲公司建设该商业用房每平方米2300元。在土地增值税时，该商业用房如何处理？

执行参考：按照政府约定价格转让属于价格明显偏低的正当理由，故在计算该地块开发项目土地增值税时，该商业用房按2300元每平方米计入开发土地和新建房及配套设施的成本，同时按每平方米2000元计入销售收入。（不考虑增值税）

文章来源：税中望月