面对“无人、无账、无票”的企业和项目——内查外调，打破土地增值税清算僵局

在联系W公司相关人员的过程中，审核人员以邮寄送达方式，向W公司发送了土地增值税清算通知书，要求企业在90日内办理土地增值税清算申报手续。直至申报期满，W公司仍未办理土地增值税清算申报。2022年9月底，审核人员向W公司邮寄送达限期改正通知书，被拒收；同年10月初，审核人员在南通市税务局官网以公告送达形式发布责令限期改正通知书，直至11月初公告期满，W公司仍未履行清算申报义务。至此，对W公司“JS家园”项目的土地增值税清算审核工作，陷入僵局。

第一步：依照政策规定，适用核定征收

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第七条第（四）款，房地产开发企业符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。

审核团队基于前期的调查工作，对W公司及其“JS家园”项目的现状进行分析研究，判断W公司属于国税发〔2006〕187号文件第七条第（四）款规定的情形，应当启动核定征收程序进行土地增值税清算审核工作。随后，审核团队向集体审议委员会提交了调查报告和核定征收建议，集体审议委员会同意启动核定征收程序。

第二步：依托发票数据，确定收入规模

W公司“JS家园”项目地处较为偏远的乡镇地区，周边可参考的各类数据相对较少，当地其他企业相关数据可比性不足、支撑能力偏弱，如何确定合理征收率，一度困扰着审核团队。

为解决这一问题，审核团队基于据实清算的考虑，决定对“JS家园”项目的整体收入情况进行摸底，逐步推算增值额。在税务系统内部，审核团队通过查阅营业税发票档案、调取营改增后的增值税发票数据等方式，掌握W公司在“JS家园”项目存续期间领用及开具营业税发票、增值税发票的情况。同时，审核团队查询了W公司预缴土地增值税情况和其他相关税费的缴纳情况。在税务系统外部，审核团队对房地产交易中心、测绘公司传递的网签及测绘资料数据等进一步作比对分析。基于税务系统内部和外部数据，审核团队最终确定了“JS家园”项目开发的收入规模。

第三步：了解成本构成，确定分摊方法

在计算土地增值税增值额的过程中，取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本这两项数据十分关键。审核团队通过部门信息共享、实地勘察等方式深入了解“JS家园”项目的成本构成，进而确定相对合理的成本分摊方法。

审核团队向“JS家园”项目所在地国土资源部门和住建部门调取了土地和规划资料，获取该项目的出让土地面积与金额、规划用地面积和“总平图”等关键信息。接着，审核团队查询了W公司的契税缴纳情况，并调取了其取得财政补贴等相关情况，核实W公司是否存在土地出让金返还。此后，审核团队前往档案管理部门，获取“JS家园”项目备案归档的前期相关费用缴纳的票据，设计合同、建筑合同、绿化合同和“四证一表”（即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和竣工验收报告表）等资料，基本掌握相关数据的计算思路和发生时点。

除了通过其他部门共享数据，审核团队还进行了实地勘察。根据“JS家园”项目小区现场与“总平图”的比对，对整个小区的总体分布、楼宇结构、配套设施等进行了现场勘验，基本了解项目整体的成本构成，进而基本确定了土地成本和建筑成本的分摊方法。

第四步：验证测算数据，出具审核结果

在数据基本完备的情况下，为了更加严谨地推算出“JS家园”项目需要缴纳的土地增值税税款，审核团队随机走访了若干小区业主，询问了解购房情况、购房单价和小区物业费用等信息，进一步完善证据链。

在此基础上，审核团队参照南通市住建部门提供的建筑单方造价，与测算出的“JS家园”项目总体建造成本进行比对，查看其是否偏离正常值。同时，审核团队采用南通市税务局自行开发的“土地增值税智慧化清算审核电子底稿”模块和“土地增值税一键审核系统”给定的参考数据，对“JS家园”项目的各类扣除项目数据再次测算验证。

经过反复推算、验证，审核团队根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）等相关文件的要求，确定了“JS家园”项目的土地增值税核定征收率，并据此计算W公司应补缴的税款。经集体审议会议通过，2022年12月审核团队出具了《审核结论书》，并通过南通市税务局网站进行了公告送达。