商品房售价偏低的税务风险解析

案例：

1、A地产公司2017年10月7日与B客户签订《商品房买卖合同》，售价3000元/平米，面积100平米，总价30万元。客户按合同约定于2017年12月收到全款30万元。

2、A地产公司于2018年10月1日向B客户交付完工商品房。

3、2019年6月，税务机关对A地产公司该项目进行土地增值税清算，认为该套商品房售价明显偏低，并核定按5,000元/平米计税。

问题1：税务机关按5000元/平米计税的税法依据是什么？

回答：

1.《税收征收管理法》第三十五条（六）项；

2.《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）第四十四条；

3.《土地增值税暂行条例》第九条和《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第七条；

4.《中华人民共和国契税法》第四条。

注：具体税法内容，详见本人公众号10月5发布的稿件—“商品房售价偏低？核定征收？有哪些正当理由？”

如果A地产公司无法举证并说服税务机关上述售价虽然偏低但有正当理由，则税务机关可根据以上各实体性税法规定，重新核定计税依据。

问题2：税务机关重新核定计税依据的参照物是什么？

回答：

商品房售价是否明显偏低，应参照合同签订当期（2017年10月）同类商品房的市场价格，不应参照商品房交付时（2018年10月）同类市场价格，也不应参照税务机关检查时（2019年6月）商品房同类市场价格。

问题3：A地产公司对税务机关按5000元/平米重新核定计税依据有分歧，如何应对？

回答：

《关于明确营业税改征增值税有关征管问题的通知》税总函〔2016〕181号第二条规定对税企双方关于确定不动产交易计税依据问题有分歧如何解决进行了明确：“当前在不动产交易税收征管中，地税机关依据政府认可的第三方做出的市场评估价格，建立二手房评估系统，判断纳税人申报的成交价格是否明显偏低，杜绝“阴阳”合同，堵塞征管漏洞。营改增后，税务机关在核定计税价格工作中，应继续沿用原二手房评估系统。当纳税人申报的不动产交易成交价格明显偏低时，应首先利用二手房评估系统核定计税价格，在双方有争议无法协调时，再参照第三方中介做出的市场评估价格进行确定。”

问题4：售价偏低调整计税依据，有无滞纳金和罚款？

回答：

《税收征收管理法》第63条规定，“纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款”。如果A地产公司不存在63条规定的隐瞒收入等四种偷税手段之一行为，则税务机关不得将上述售价偏低而少缴税款的行为定性为偷税，不得对A地产公司处以罚款。

若A地产公司上述业务不定性为关联交易（注：关联交易涉税风险，详见“问题5”），且没有发生《税收征收管理法》第63条四种偷税手段之一行为时，是否加收滞纳金呢？

根据税收征管法第32条、第52条第二款及第三款规定，加收税收滞纳金应当符合以下条件之一：

1.纳税人未按规定期限缴纳税款；

2.自身存在计算错误等失误；

3.故意偷税、抗税、骗税的。

在没有发生《税收征收管理法》第63条规定的偷税行为前提下，由于A地产公司于2018年1月按期依法申报缴纳了30万元售楼款对应的税款，也不存在计算错误等失误，故，A地产公司不存在缴纳滞纳金的法定情形。税务机关在无法证明纳税人存在责任的情况下，参考《税收征管法》第52条第一款关于“因税务机关的责任，致使纳税人、扣缴义务人未缴或者少缴税款的，税务机关在三年内可以要求纳税人、扣缴义务人补缴税款，但是不得加收滞纳金”的规定，不对A地产公司加收滞纳金。

在土增税清算时，A地产公司会依据税务机关 下达的《税务事项通知书》（土增税清算审核意见交换）之“收入审核调整情况”内容，将因售价偏低拟调增的收入作为当期收入申报缴纳增值税及其附加等，并于当年度汇缴清算时调增申报企业所得税应税收入。

问题5：若B客户为A地产公司的关联公司，低价销售有什么税务风险？

回答：

若B客户为A地产公司的关联公司，则A地产公司的低价销售属于避税行为。根据《税收征收管理法》第36条规定，“企业或者外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用;不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的收入或者所得额的，税务机关有权进行合理调整。”税务机关应执照关联交易进行纳税调整，对避税行为仅补税，不加收滞纳金，也不处以罚款。请注意，《征管法》第36条仅适用企业与其关联企业之间，不适用于企业与其关联个人之间。

 根据《企业所得税法》第47条和第48条规定，税务机关对上述关联交易作出纳税调整，需要补征企业所得税税款的，应当补征税款，并按照国务院规定加收少缴企业所得税对应的利息。按《条例》第122条规定，企业所得税法第四十八条所称利息，应当按照税款所属纳税年度中国人民银行公布的与补税期间同期的人民币贷款基准利率加5个百分点计算。
    请注意，《企业所得税法》第六章“特别纳税调整” 既适用于企业与其关联企业之间，也适用于企业与其关联其他组织、关联个人之间。

文章来源： 房地产财税咨询